|
L’Essentiel : Le bail signé le 24 octobre 2018 entre Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] pour un appartement à [Adresse 1] a été résilié en raison de l’inexécution des obligations locatives. Malgré une sommation de paiement de 33 467,25 € le 22 juin 2023, les locataires n’ont pas réglé leur dette. Le 14 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a assigné les locataires pour obtenir leur expulsion et le paiement de 34 743,20 € dus. L’ordonnance d’expulsion a été prononcée, et les locataires doivent également verser une indemnité d’occupation mensuelle.
|
|
Contexte du bailUn bail a été signé le 24 octobre 2018 entre Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] pour la location d’un appartement situé à [Adresse 1]. Inexécution des obligations locativesLes locataires n’ont pas respecté leurs obligations de paiement, entraînant une sommation de payer un montant de 33 467,25 € le 22 juin 2023, qui est restée sans effet. Assignation en justiceLe 14 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a assigné les locataires pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion, la séquestration de leurs biens, ainsi que le paiement de diverses sommes dues, incluant une indemnité d’occupation et des frais de justice. Réclamations et montants dusLors des conclusions, [Localité 3] HABITAT-OPH a ajusté la dette locative à 34 743,20 € avec des intérêts légaux à partir de la date de la sommation de payer. Demande de délais par les défendeursÀ l’audience du 17 septembre 2024, les défendeurs ont demandé un délai de 36 mois pour quitter les lieux et ont évoqué un projet de surendettement, ce qui a été contesté par [Localité 3] HABITAT-OPH. Recevabilité de la demandeLa demande a été jugée recevable, le respect des délais de notification ayant été confirmé. Obligations des locatairesLes locataires sont tenus de payer le loyer conformément aux termes du bail, et la preuve de leur obligation a été établie par la production du contrat et des documents de créance. Résiliation du bailLa clause résolutoire du bail a été jugée acquise, entraînant la résiliation du contrat à compter du 23 août 2023, suite à l’absence de paiement des loyers. Ordonnance d’expulsionIl a été ordonné l’expulsion des locataires et de tous occupants, avec possibilité d’assistance par un serrurier et la force publique si nécessaire. Indemnité d’occupationLes locataires doivent également payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au dernier loyer contractuel. Dépens et exécution provisoireLes défendeurs ont été condamnés aux dépens de la procédure, et l’exécution provisoire de la décision a été ordonnée. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?La demande de résiliation du bail est jugée recevable en la forme. En effet, selon l’article 450 du Code de procédure civile, il est stipulé que « le jugement est prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées ». Dans cette affaire, l’assignation a été notifiée au Préfet de [Localité 3] dans les délais requis, soit le 14 novembre 2023. Ainsi, la CCAPEX a été saisie le 23 juin 2023, et la demande est donc recevable en la forme. Quels sont les droits et obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?Les droits et obligations du locataire en matière de paiement des loyers sont clairement définis par l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’article 1728, alinéa 2, du Code civil stipule que « le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ». De plus, l’article 7 de la Loi n° 89-462 précise que « le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus ». Dans cette affaire, [Localité 3] HABITAT-OPH a produit le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance, prouvant ainsi l’obligation de paiement des défendeurs. Quelles sont les conséquences de la clause résolutoire dans le bail ?La clause résolutoire insérée dans le bail a des conséquences significatives en cas d’inexécution des obligations par le locataire. L’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « la clause résolutoire est acquise de plein droit si le locataire n’a pas payé le loyer dans un délai de deux mois après une sommation de payer ». En l’espèce, une sommation a été délivrée le 22 juin 2023, et les loyers n’ayant pas été réglés, la clause résolutoire a été acquise le 23 août 2023. Cela a conduit à la résiliation du bail et à l’ordonnance d’expulsion des locataires. Comment se déroule l’expulsion des locataires en cas de résiliation du bail ?L’expulsion des locataires en cas de résiliation du bail est régie par les dispositions du Code de procédure civile d’exécution. L’article L 433-1 précise que « lorsque le juge a ordonné l’expulsion, celle-ci peut être effectuée avec l’assistance de la force publique ». De plus, l’article R 433-2 stipule que « le commandement de quitter les lieux doit être signifié au locataire ». Dans cette affaire, l’expulsion de Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] a été ordonnée, et ils doivent quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement. Quelles sont les modalités de séquestration des biens meubles en cas d’expulsion ?Les modalités de séquestration des biens meubles en cas d’expulsion sont également régies par le Code de procédure civile d’exécution. L’article L 433-1 indique que « les biens meubles laissés dans les lieux peuvent être séquestrés ». L’article R 433-1 précise que « le séquestre est effectué selon les modalités fixées par le juge ». Ainsi, dans cette affaire, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par ces dispositions, permettant leur séquestration en cas d’expulsion. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans cette décision ?L’exécution provisoire a des implications importantes dans cette décision. Selon l’article 514 du Code de procédure civile, « l’exécution provisoire est de droit lorsque la loi le prévoit ». Dans cette affaire, il a été précisé que « l’exécution provisoire recevra normalement application », ce qui signifie que les décisions prises, notamment la résiliation du bail et l’expulsion, peuvent être exécutées immédiatement, même en cas d’appel. Cela permet à [Localité 3] HABITAT-OPH de récupérer rapidement possession des lieux loués. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Marie-caroline HUBERT
Me Joanne GEORGELIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Laurent ABSIL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/01254 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34U6
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 26 novembre 2024
DEMANDERESSE
Etablissement [Localité 3] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001
DÉFENDEURS
Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346
Madame [B] [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean-Claude KAZUBEK, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 novembre 2024 par Jean-Claude KAZUBEK, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
PCP JCP fond – N° RG 24/01254 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34U6
Aux termes d’un bail en date du 24 octobre 2018 il a été loué à Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] un appartement situé [Adresse 1] .
Les loyers n’ayant pas été régulièrement acquittés , une sommation de payer les loyers à hauteur de 33 467,25 € est intervenue le 22 juin 2023 laquelle est demeurée infructueuse.
C’est dans ces conditions que par acte en date du 14 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] aux fins de voir :
– prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de ceux-ci en raison de l’inexécution de leurs obligations contractuelles,
-ordonner l’expulsion de ceux -ci et tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
-ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers selon les modalités fixées par les articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,
– condamner solidairement ceux-ci à lui payer :
*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et majorée de 20 % à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,
*à titre provisionnel 47 341,84 € selon décompte arrêté en date du 19 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 33 213,20 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,
*1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Aux termes de conclusions récapitulatives , [Localité 3] HABITAT-OPH a réitéré les termes de son assignation, sauf à voir fixer la dette locative à la somme de 34 743,20 € selon décompte arrêté au 12 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023, date de la sommation de payer sur la somme de 33 213,20 € et à compter de la présente assignation pour le surplus.
À l’audience du 17 septembre 2024, les défendeurs ont sollicité des délais de l’ordre de 36 mois pour quitter les lieux et s’acquitter de leur dette ; Madame [B] [N] a fait part de son intention de déposer un dossier de surendettement.
[Localité 3] HABITAT – OPH s’est formellement opposée à l’octroi du tout délai maintenant expressément ses demandes pour voir condamner in solidum les défendeurs au paiement des sommes revendiquées
Sur la recevabilité de la demande.
La CCAPEX a été saisie le 23 juin 2023.
L’assignation a été notifiée au Préfet de [Localité 3] dans les délais requis par le législateur, soit le 14 novembre 2023.
En conséquence, la demande est recevable en la forme.
– Sur la demande en paiement de loyers et charges.
Il ressort des dispositions des articles 1728 – 2° , du Code civil et 7 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus
En l’espèce, la requérante fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail liant les parties , le commandement de payer et le décompte de la créance.
En conséquence, au vu des pièces produites aux débats, il y a lieu de condamner in solidum
Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] à payer à [Localité 3] HABITAT – OPH la somme de 34 743,20 € représentant la dette locative selon décompte du 12 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Au regard de l’importance de la dette, l’octroi de délais de paiement est illusoire.
– Sur la clause résolutoire et ses conséquences.
Il n’apparaît pas sérieusement contestable que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.
Une sommation de payer et reproduisant les termes de la clause résolutoire insérée au contrat de location ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98- 657 du 29 juillet 1998 et celles de l’article 6 de la loi n° 89- 449 du 31 mai 1990 , ainsi que mention de la faculté pour les locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement leur a été délivrée le 22 juin 2023.Les loyers n’ayant pas été payés , il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire dans un délai de deux mois, conformément à une jurisprudence de la Cour de cassation du 14 juin 2024, soit à la date du 23 août 2023 et par voie de conséquence résiliation du bail.
En conséquence , il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués en les formes légales , au besoin avec l’assistance d’un serrurier de la force publique, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la présente décision .
Le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles
L 433-1, R 4 33-2 , R 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution
Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] doivent être condamnés in solidum être condamnée à payer à [Localité 3] HABITAT- OPH une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel .
Il n’y a pas matière à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les parties doivent être déboutées de toutes leurs demandes autres, plus amples ou contraires.
Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] doivent être condamnée in solidum aux entiers dépens, y compris tous les actes inhérents à la présente procédure, étant précisé qu’ils sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle .
L’exécution provisoire recevra normalement application.
Statuant après débats publics, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoirement et en premier ressort.
JUGE la demande recevable en la forme.
JUGE que la clause résolutoire est acquise du 23 août 2023 et prononce la résiliation du bail.
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 34 743,20 € représentant la dette locative selon décompte du 12 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
ORDONNE l’expulsion de l’expulsion de Monsieur [F] [T] et de Madame [B] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués en les formes légales , au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la présente décision.
JUGE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, R 4 33-2 , R 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] à payer à [Localité 3] HABITAT- OPH une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel.
DÉBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires.
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] aux entiers dépens, y compris tous les actes inhérents à la présente procédure, étant précisé qu’ils sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle .
JUGE que l’exécution provisoire recevra normalement application.
Fait et jugé à Paris le 26 novembre 2024
le greffier le Président
Laisser un commentaire