[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [U] [L]
Mme [G] [X] ép [L]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pénélope DELESTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07464 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R75

N° MINUTE :
7

JUGEMENT
rendu le 29 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. GPI [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pénélope DELESTRE, avocat au barreau de PARIS Vestiaire : D 345

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [G] [X] épouse [L], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07464 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5R75

Par bail du 14 décembre 2021, la SCI GPI [Adresse 4] a donné à bail à M. [U] [L] et Mme [G] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1556 € outre 214 € de charges.
M. [O] [F] s’est porté caution solidaire du loyer et des charges.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 21 décembre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré à M. [U] [L] et Mme [G] [L] pour paiement d’un arriéré de 4133, 37 euros en principal sous six semaines.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, LA SCI GPI [Adresse 4] a assigné en référé M. [U] [L] et Mme [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection agissant en référé près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
– ordonner la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 1er février 2024, et subsidiairement résilier le bail aux torts exclusifs des locataires,
– ordonner l’expulsion sans délai de M. [U] [L] et Mme [G] [L] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus après,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,
– condamner solidairement et provisionnellement M. [U] [L] et Mme [G] [L] au paiement de la somme de 4005, 41 € au titre des arriérés locatifs arrêtés au 30 juin 2024, outre les intérêts au taux légal à chaque exigibilité,
– condamner solidairement et provisionnellement M. [U] [L] et Mme [G] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation due depuis le 2 février 2024, égale au montant du loyer augmenté de 10% , et subsidiairement à hauteur du loyer contractuel, avec charges courantes en sus et ce jusqu’à l’expulsion ou au départ volontaire,
– condamner solidairement M. [U] [L] et Mme [G] [L] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 3] le 5 juillet 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, le conseil de LA SCI GPI [Adresse 4] , se référant à ses écritures, indique que les locataires, constamment en situation d’impayé ont, sans apurer les causes du commandement de payer, procédé au paiement des sommes de 1200 € le 4 janvier et 900 € le 11 janvier.

LA SCI GPI [Adresse 4] a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 78,98 € au mais maintenu les termes de l’assignation.

Assignés à étude, M. [U] [L] et Mme [G] [L] n’ont pas comparu. Ils ont demandé une réouverture des débats aussi tardive que l’apurement de leur dette, qui leur a été refusée.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 22 décembre 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 21 décembre 2023, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait à la locataire de s’acquitter de la dette locative de 4133, 37 € en principal dans un délai de six semaines.

Or, le bail a été conclu le 8 novembre 2021, soit avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui, modifiant en cela l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais un délai de six semaines pour exécuter le commandement de payer visant la clause résolutoire sous peine d’activation de celle-ci.
Selon l’avis de la cour de cassation en date du 13 juillet 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance du commandement de payer, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Or, le bail litigieux en son article VIII relatif à la clause résolutoire, faisait état d’un délai de deux mois. C’est donc ce délai qui aurait dû être imparti à la locataire dans le commandement de payer.

Il s’agit cependant d’une nullité de pure forme dont le locataire qui entend s’en prévaloir doit invoquer avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et prouver le grief que lui cause cette irrégularité.
En l’espèce, aucune défense ni aucun grief n’ont été énoncés, les locataires au surplus ne niant pas les arriérés de loyer puisqu’ils en ont apuré la quasi-totalité.

En revanche, il en résulte que la clause résolutoire doit jouer à compter du 22 février 2024 et non du 2 février 2024 comme demandé.

Les locataires n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette dans les deux mois du commandement mais seulement 2100 €, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 22 février 2024.

A l’audience du 15 novembre 2024, le conseil du demandeur a fait état d’un reliquat de dette locative de 78, 98 €. Sachant que le loyer est payable le 1er du mois, il faut donc en conclure que le loyer courant, celui de novembre, avait été repris à la date de l’audience puisque c’était la part de la dette sur laquelle le débiteur avait le plus intérêt à l’imputation.

Compte tenu de l’apurement possible par les locataires selon leurs revenus disponibles, ainsi que démontré par l’effort fait en vue de l’audience, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre d’office les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [L] et Mme [G] [L] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.
Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats et pièces produits à l’audience et non contestés que M. [U] [L] et Mme [G] [L] restent devoir à cette date au bailleur une somme de 78,98 € euros au titre de leur arriéré de loyers et charges, échéance de novembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [U] [L] et Mme [G] [L] au paiement de cette somme provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des échéances impayées depuis cette date, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient de dire que la dette, compte tenu de son faible montant, sera apurée par une (1) mensualité selon les modalités fixées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier par M. [U] [L] et Mme [G] [L], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du dernier loyer augmenté de 10% et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [U] [L] et Mme [G] [L] au paiement de celle-ci à LA SCI GPI [Adresse 4] .

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [U] [L] et Mme [G] [L] aux dépens incluant les frais de commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [U] [L] et Mme [G] [L] à payer à la SCI GPI [Adresse 4] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE LA SCI GPI [Adresse 4] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 22 février 2024 la résiliation du bail du 14 décembre 2021 conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2],

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [U] [L] et Mme [G] [L] à payer à LA SCI GPI [Adresse 4] la somme provisionnelle de 78,98 euros au titre de la dette locative, échéance de novembre incluse, au titre des loyers et charges dus à la date du 15 novembre 2024, date de l’audience, avec intérêts au taux légal compter du commandement de payer,

AUTORISE M. [U] [L] et Mme [G] [L] à s’acquitter de la dette par une (1) mensualité de 78, 98 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, ce comprenant la majoration du solde de la dette en intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [U] [L] et Mme [G] [L] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de ce versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que LA SCI GPI [Adresse 4] pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [L] et Mme [G] [L], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA SCI GPI [Adresse 4] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement, en ce cas, M. [U] [L] et Mme [G] [L] à payer à LA SCI GPI [Adresse 4] une indemnité d’occupation, due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé augmentée de 10% et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE LA SCI GPI [Adresse 4] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [U] [L] et Mme [G] [L] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

CONDAMNE solidairement M. [U] [L] et Mme [G] [L] à payer à LA SCI GPI [Adresse 4] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT