MINUTE n°

N° RG 24/01988 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5TZ

Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 07 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [O] [Z] épouse [L]
née le 01 Mars 1950 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]
– représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [J] [P]
né le 19 Décembre 1994 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]
– non comparant

Madame [M] [G] épouse [P]
née le 13 Juin 1969 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]
– non comparante

Monsieur [F] [P]
né le 12 Mars 1969 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]
– non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 07 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 novembre 2024

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2020, Mme [O] [Z] épouse [L] a loué à M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 030,00 € outre 20,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, Mme [O] [Z] épouse [L] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 7 326,61 € au titre des loyers et charges échus au 07 mai 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, Mme [O] [Z] épouse [L] a fait assigner M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 7 286,20 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2024, quittancement de juillet inclus,juger que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois d’août à novembre 2024 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par les occupants,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail,juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais du commandement.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 13 août 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, Mme [O] [Z] épouse [L], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude pour l’ensemble des défendeurs, ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 7 janvier 2025.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [O] [Z] épouse [L] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 16 juillet 2024, la dette locative de M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] s’élève à la somme de 7 286,20 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juillet 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 mai 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En effet, si des paiements sont intervenus en diminution de la dette, cela n’a pas suffit à l’éteindre.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [F] [P] et Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [O] [Z] épouse [L] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2020 entre Mme [O] [Z] épouse [L], d’une part, et M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] [Localité 5] sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [O] [Z] épouse [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [F] [P] et Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] solidairement à verser à Mme [O] [Z] épouse [L] la somme provisionnelle de 7 286,20 € (sept mille deux cent quatre-vingt-six euros et vingt centimes) selon décompte arrêté au 16 juillet 2024, mois de juillet 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 ;

CONDAMNONS M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] solidairement à verser à Mme [O] [Z] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Mme [O] [Z] épouse [L] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] in solidum à verser à Mme [O] [Z] épouse [L] une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [F] [P], Mme [M] [G] épouse [P] et M. [J] [P] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le Greffier, Le Président,