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N° RG 24/56575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TQJ

N° : 3

Assignations du :
02 Septembre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 décembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT-OPH, Établissement Public à caractère Industriel et Commercial
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MELTING POPOTE
[Adresse 2]
[Localité 4]
(à son siège social)

et

[Adresse 1]
[Localité 4]
(dans les lieux loués)

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous signature privée du 5 novembre 2019, l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à la S.A.R.L. MELTING POPOTE des locaux à usage commercial situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 17.529,72 euros, hors taxes hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploits délivrés le 12 juin 2024 dans les lieux loués, et le 20 juin 2024 à son siège social, un commandement de payer la somme, en principal, de 23.509,25 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes impayés, en sus du coût du commandement.

Se prévalant de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH a, par exploits délivrés le 02 septembre 2024 dans les lieux loués, le même jour au siège social du preneur et dénoncé par exploit du 12 septembre 2024 à la S.A. LIXXBAIL, en sa qualité de créancier inscrit, fait citer la S.A.R.L. MELTING POPOTE devant la juridiction de céans aux fins de :
– constater que le preneur n’a pas réglé à l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH ses loyers et charges dans le délai prescrit ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives ;
– ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef comme sans droit ni titre avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance et jusqu’au départ définitif ;
– dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 29.432,73 euros suivant décompte arrêté au terme du 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux des avances sur titre de la BANQUE DE FRANCE majorée de deux points à compter du 12 juin 2024, date du commandement de payer ;
– autoriser l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 3.9.2 et 8.3 du bail ;
– condamner, à titre provisionnel, la S.A.R.L. MELTING POPOTE à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du dernier loyer trimestriel dû en vertu de présent bail majoré de 50%, outre tous accessoires de loyer » en application de l’alinéa 5 de l’article « 8.4 Indemnité d’occupation » qui sera perçu, dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’octobre 2024, à titre de réparation du préjudice subi, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs.
– condamner la S.A.R.L. MELTING POPOTE à payer la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. MELTING POPOTE aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS.

À l’audience du 22 novembre 2024, le demandeur, représenté, actualise sa demande de provision à la somme de 35.858,29 euros selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, et indique qu’un accord a été trouvé sur des délais de paiement à hauteur de 20 mois, soit 19 échéances de 1.500,00 euros et une 20ème échéance pour le surplus, à compter du 15 février 2025, avec suspension des effets de la clause résolutoire et clause de déchéance du terme. Le bailleur indique également oralement, renoncer à toutes ses autres demandes, à l’exception de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. MELTING POPOTE n’a pas constitué avocat. Son gérant, Monsieur [O] [I], présent à l’audience et entendu à titre de simple renseignement, confirme les termes de cet accord et indique ne pas s’opposer à la condamnation de la S.A.R.L. MELTING POPOTE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

En l’espèce, le bail commercial du 5 novembre 2019 stipule à son article 8.3 qu’à défaut de paiement à échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes frais ou accessoires dus à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’un rappel de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires dus, à la suite d’une révision légale ou contractuelle du loyer renouvelé, de toutes indemnités d’occupation et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, ou d’inexécution d’une seule de l’ensemble des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer, délivré le 12 juin 2024 dans les lieux loués et le 20 juin 2024 au siège social du preneur, mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 juillet 2024.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le décompte actualisé contradictoirement signifié à la partie défenderesse, non représentée, permet de constater que la dette locative arrêtée au 30 juin 2024 s’élève à la somme de 29 432,73 euros, 3ème trimestre 2023 inclus, au paiement de laquelle il convient de condamner la société MELTING POPOTE, à titre provisionnel, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, vu le manque d’opposition du demandeur, le preneur est autorisé à se libérer de sa dette en 20 mensualités, à compter du 15 février 2025, dans les conditions précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.

À défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet et la défenderesse, tenue de quitter les lieux, sans pour autant que la décision d’expulsion soit assortie d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La défenderesse sera également redevable, à défaut de respecter l’échéancier, d’une indemnité d’occupation trimestrielle, à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, à compter du rétablissement des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer du 12 et du 17 juin 2024, de l’assignation, de sa dénonciation aux créancier inscrit ainsi que des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS.

L’équité ainsi que l’accord des parties commandent de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 juillet 2024 ;

Condamnons la S.A.R.L. MELTING POPOTE à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH, à titre provisionnel, la somme de 29 432,73 euros, arrêté au 30 juin 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés ; 

L’autorisons à se libérer de cette dette en 20 mensualités, en sus du loyers, charges et taxes courants, soit 19 mensualités de 1.500,00 euros et une 20ème échéance pour le surplus, à compter du 15 février 2025 ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas, la résiliation de plein droit du bail consenti à la S.A.R.L. MELTING POPOTE portant sur des locaux situés au [Adresse 1] ;

Disons qu’en ce cas, la S.A.R.L. MELTING POPOTE devra libérer les locaux des lieux précités et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons qu’en ce cas, le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas, la S.A.R.L. MELTING POPOTE à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH, à titre provisionnel, une indemnité trimestrielle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la S.A.R.L. MELTING POPOTE à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH, 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la S.A.R.L. MELTING POPOTE au paiement des entiers dépens, en ce compris, le coût des commandements de payer du 12 et du 20 juin 2024, de l’assignation, de sa dénonciation aux créancier inscrit et des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 31 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Cristina APETROAIE