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L’Essentiel : Par acte sous seing privé signé le 30 mai 2023, Madame [I] [G] a loué un immeuble à Monsieur [C] [E] pour un loyer de 750€, charges comprises. En raison d’impayés, un commandement de payer a été délivré le 4 janvier 2024, sans succès. Le 13 mai 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [C] [E] pour résilier le bail et obtenir son expulsion. L’audience du 1er octobre 2024 a actualisé la créance à 8.250€. Le jugement a ordonné l’expulsion et condamné Monsieur [C] [E] à payer les arriérés et les frais de procédure.
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Contrat de locationPar acte sous seing privé signé le 30 mai 2023, Madame [I] [G] a loué un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement à Monsieur [C] [E] pour un loyer de 750€, charges comprises. Un contrat de cautionnement VISALE a été conclu le 31 mai 2023 pour garantir le paiement des loyers. Impayés et actions en justiceLes loyers n’ayant pas été régulièrement réglés, Madame [I] [G] a demandé à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de faire jouer la caution VISALE. Malgré cela, les impayés ont continué. Un commandement de payer a été délivré le 4 janvier 2024, sans succès. Assignation et audienceLe 13 mai 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [C] [E] pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion, et le paiement d’un montant provisionnel de 4.500€. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2024, où la créance a été actualisée à 8.250€. Recevabilité de l’actionLa notification de l’assignation au Préfet de la Haute-Garonne a été effectuée conformément à la loi, rendant l’action recevable. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a produit les documents nécessaires prouvant les loyers et charges impayés. Clause résolutoire et expulsionLe bail contenait une clause résolutoire stipulant que le bail serait résilié après deux mois d’impayés. Le commandement de payer a été délivré, et les conditions pour la résiliation étaient réunies au 4 mars 2024. L’expulsion de Monsieur [C] [E] a été ordonnée. Sommes dues et indemnitésMonsieur [C] [E] a été condamné à payer 8.250€ pour arriérés de loyers et indemnités d’occupation, avec intérêts légaux. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer jusqu’à son départ. Frais et dépensMonsieur [C] [E] a également été condamné à verser 250€ à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens de la procédure. Décision finaleLe jugement a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Monsieur [C] [E], et précisé les modalités de règlement des meubles en cas d’abandon des lieux. L’exécution provisoire de la décision a été déclarée de droit. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la recevabilité de l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ?La recevabilité de l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est confirmée par la notification de l’assignation au Préfet de la Haute-Garonne, effectuée par voie électronique avec accusé de réception le 14 mai 2024. Cette notification respecte les exigences de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que : « Le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le commandement de payer. » En l’espèce, la notification a été faite plus de six semaines avant l’audience, ce qui est conforme aux délais prévus par la loi. De plus, la CCAPEX a été saisie le 5 janvier 2024, ce qui renforce la recevabilité de l’action. Ainsi, toutes les conditions de recevabilité sont réunies. Comment la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES prouve-t-elle les loyers et charges impayés ?La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES établit la preuve des loyers et charges impayés en produisant plusieurs documents essentiels. Elle présente le bail signé le 30 mai 2023, le contrat de cautionnement VISALE du 31 mai 2023, ainsi que le commandement de payer délivré le 4 janvier 2024. Ces documents sont conformes aux exigences de l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que : « Le bailleur peut, en cas de non-paiement des loyers, faire délivrer un commandement de payer. » Le décompte de la créance et la quittance subrogative du 18 septembre 2024, d’un montant de 8.250€, viennent compléter cette preuve. Ainsi, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES démontre de manière satisfaisante l’existence des impayés. Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire ?La clause résolutoire insérée dans le bail stipule que, en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Cette disposition est conforme à l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui indique que : « En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer. » Dans cette affaire, le commandement de payer a été délivré le 4 janvier 2024, et les loyers n’ont pas été réglés dans le délai imparti. De plus, le locataire n’a pas saisi le juge pour demander des délais de paiement, ce qui signifie que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies. Ainsi, la résiliation du bail est justifiée. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail pour le locataire ?La résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences pour le locataire, Monsieur [C] [E]. Tout d’abord, il est condamné à quitter les lieux loués, conformément aux articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, qui prévoient que : « À défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, le locataire pourra être expulsé. » De plus, il est également condamné à payer la somme de 8.250€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision. Cette obligation de paiement est renforcée par le fait qu’il a occupé les lieux sans droit ni titre après l’acquisition de la clause résolutoire. Enfin, il devra également verser une indemnité d’occupation jusqu’à son départ, fixée au montant du loyer et des charges. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le tribunal a jugé inéquitable de laisser la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES supporter l’intégralité des frais avancés. Ainsi, Monsieur [C] [E] a été condamné à verser 250€ à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de cet article. L’article 700 précise que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. » Cette décision vise à compenser les frais engagés par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans le cadre de la procédure, renforçant ainsi l’équité entre les parties. En conséquence, cette condamnation est justifiée et conforme à la législation en vigueur. |
[Adresse 4]
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[Adresse 4]
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NAC: 5AA
N° RG 24/02809 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFEC
JUGEMENT
N° B
DU : 21 Novembre 2024
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[C] [E]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024
à Maître Catherine GAUTHIER
Expédition délivrée
à toutes les parties
JUGEMENT
Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR Greffière chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l’audience du 01 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
M. [C] [E], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Par acte sous seing privé signé le 30 mai 2023, Madame [I] [G] a donné en location à Monsieur [C] [E] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°7 situés [Adresse 2] moyennant un loyer actuel de 750€ provision sur charges comprise.
Le 31 mai 2023, Madame [I] [G] a conclu un contrat de cautionnement VISALE géré par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pour la garantie de paiement du loyer et des charges locatives de Monsieur [C] [E].
Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés
Madame [I] [G] a actionné la SASU ACTION LOGEMENTSERVICES pour obtenir la caution de VISALE pour le paiement des loyers en lieu et place du locataire.
Les impayés se sont poursuivis.
Commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 4 janvier 2024, en vain.
Quittance subrogative était délivrée le 11 avril 2024 pour un montant de 4.500€ récapitulant les paiements intervenus.
Par acte d’huissier délivré le 13 mai 2024, dénoncé le 14 mai 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [C] [E] afin d’obtenir, avec exécution provisoire :
‒ la constatation de la résiliation du bail ou à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation,
‒ l’expulsion des occupants,
‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 4.500€ avec intérêt à taux légal à compter du commandement de payer du 4 janvier 2024 sur la somme de 1.500€ et pour le surplus à compter de la présente assignation,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,
‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens
L’affaire était appelée à l’audience du 1er octobre 2024.
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 8.250€ arrêtée au 23 septembre 2024 et maintient ses demandes.
Monsieur [C] [E], assigné selon le modalités prévues à l’article 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 14 mai 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.
La CCAPEX a été saisie le 5 janvier 2024 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.
Sur la preuve des loyers et charges impayés :
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 30 mai 2023, le contrat de cautionnement VISALE du 31 mai 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 janvier 2024, le décompte de la créance ainsi que la quittance subrogative du 18 septembre 2024 d’un montant de 8.250€ .
Sur la clause résolutoire :
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.
Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668/2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 4 mars 2024.
Il convient d’ordonner son expulsion.
A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.
Sur les sommes dues par le locataire :
Monsieur [C] [E] sera condamné au paiement de la somme de 8.250€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile :
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [E] à lui verser la somme de 250€ sur le fondement de ce texte.
Sur les dépens :
Monsieur [C] [E], succombant au principal, supportera les dépens.
DÉCISION :
Statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
Constate la résiliation du bail à compter du 4 mars 2024,
Condamne Monsieur [C] [E] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.250€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
A compter du 4 mars 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES par Monsieur [C] [E] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,
Ordonne l’expulsion de Monsieur [C] [E] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et l’emplacements de stationnement n°7 situés [Adresse 2] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles
L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,
Condamne Monsieur [C] [E] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Monsieur [C] [E] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Le Greffier Le Juge
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