RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 25 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/02799 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y6KY

N° de minute :

S.C.I. KC INVEST

c/

Monsieur [T] [M]

DEMANDERESSE

S.C.I. KC INVEST
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Alexandre ALBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0655

DEFENDEUR

Monsieur [T] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Hedili GALBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0096

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 octobre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

Par acte du 9 octobre 2020, la société KC Invest a donné à bail professionnel à M. [T] [M] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (local de trois pièces principales), moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit d’huissier en date du 27 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à M. [M], pour une somme de 6 458,22 euros, au titre de l’arriéré locatif au mois de septembre 2023 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la société KC Invest a fait assigner M. [T] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 14 octobre 2024, la société KC Invest demande au juge des référés de :

-déclarer acquise la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail à usage professionnel,

-l’autoriser à faire séquestrer les biens meubles dans tel garde meubles qu’il plaira à la juridiction de désigner aux frais et risques de M. [M],

-ordonner la vente du matériel et mobilier se trouvant dans les lieux,

-condamner M. [M], à titre de provision, à lui verser la somme de 26 284,96 euros relative aux loyers impayés à compter du 1er août 2023 et conformément au bail à usage professionnel précité, à parfaire des intérêts conventionnels de 10 % à compter du commandement de payer du 27 septembre 2023 au titre de la clause pénale du bail, soit la somme complémentaire de 2 002,05 euros,

-condamner M. [M] à une indemnité d’occupation équivalente au loyer tel que fixé à l’occasion de la dernière révision, augmenté de 2% à parfaire des intérêts légaux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des locaux,

-juger que le dépôt de garantie lui est acquis,

-condamner M. [M] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

-condamner M. [M] aux dépens, comprenant le commandement de payer,

-rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 14 octobre 2024, M. [M] demande au juge des référés la restitution du dépôt de garantie. Il fait valoir qu’il a quitté les lieux et ne conteste pas le montant de la dette actualisée à l’audience par la société KC Invest.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le bailleur, au titre d’un bail professionnel, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux, dont le demandeur se prévaut implicitement en évoquant dans le dispositif de ses écritures les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 27 septembre 2023 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.
En annexe du commandement, figurent le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société KC Invest n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6 458,22 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de septembre 2023 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 28 octobre 2023 à 00h.

En deuxième lieu, sur la demande d’expulsion, l’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de M. [M] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d’une provision, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

D’une part, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation équivalente au loyer tel que fixé à l’occasion de la dernière révision, « augmenté de 2% à parfaire des intérêts légaux à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des locaux ».

Le défendeur ne conteste pas ce montant et l’indemnité sera donc fixée à cette somme, à l’exception de la demande relative aux intérêts et au taux de 2% qui n’est pas motivé et qui ne résulte pas du contrat.

D’autre part, s’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société KC Invest invoque un arriéré de loyers à hauteur de 26 284,96 euros, actualisé à la date du 14 octobre 2024, avec intérêts conventionnels de 10 % à compter du commandement de payer du 27 septembre 2023 au titre de la clause pénale du bail, soit la somme complémentaire de 2 002,05 euros.

M. [M] a indiqué à l’audience qu’il ne contestait pas le montant de la dette et il sera donc condamné à verser ces sommes.

S’agissant du dépôt de garantie, M. [M] a indiqué solliciter sa restitution et la société KC Invest demande à ce qu’il lui reste acquis.

A ce titre, l’article 6 du contrat de bail, relatif au dépôt de garantie, indique :

« Pour garantir l’ensemble des obligations, le Preneur verse au Bailleur, au jour de la signature du présent bail un dépôt de garantie représentant trois mois de loyers.
Il est précisé que par dérogation à l’alinéa précédent, le Bailleur conserve le dépôt de garantie versé par le Preneur dans le cadre du précédent bail de telle sorte qu’il est considéré que le Preneur a d’ores et déjà rempli cette obligation à l’égard du Bailleur.
Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur pendant la durée du bail, sans intérêts, et en fin de bail, il sera restitué au Preneur, sans imputation possible du dernier terme, après remise des clés et paiement de tous les loyers et charges et de toutes les indemnités dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur (…) ».

Il y a donc lieu de juger que la somme versée au titre du dépôt de garantie s’imputera sur les sommes dues par M. [M] et, compte tenu de son montant (6 000 euros) et des arriérés (26 284,96 euros), qu’il restera acquis à la société KC Invest, diminuant d’autant la somme due par M. [M].

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner M. [M] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner M. [M] à verser à la société KC Invest la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 octobre 2023 à 00h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [T] [M] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (local de trois pièces principales) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel une indemnité d’occupation due par M. [T] [M], à compter de la résiliation du bail survenue le 28 octobre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, équivalente au loyer tel que fixé à l’occasion de la dernière révision,

Condamnons M. [T] [M] à payer à la société KC Invest la somme de 26 156,18 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 14 octobre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Condamnons M. [T] [M] à payer à la société KC Invest la somme de 2 002,05 euros, à titre de provision à valoir sur les intérêts conventionnels arrêtés au 14 octobre 2024,

Disons que le dépôt de garantie sera conservé par la société KC Invest et s’imputera sur la dette due par M. [T] [M],

Condamnons M. [T] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement,

Condamnons M. [T] [M] à payer à la société KC Invest la somme de 1 500 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 25 novembre 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Quentin SIEGRIST, Vice-président