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L’Essentiel : Le 24 octobre 2018, la Chancellerie des universités de [Localité 5] a signé un bail commercial avec Equity gestion pour un local à [Adresse 2], avec un loyer annuel de 23.000 euros HT/HC. Le 15 juillet 2024, un commandement de payer a été délivré, réclamant 27.889,32 euros. Le 16 septembre, la Chancellerie a assigné Equity devant le tribunal pour faire constater la clause résolutoire et demander l’expulsion. Lors de l’audience, la dette était de 7.341,78 euros. Le tribunal a constaté la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et accordé une provision à la Chancellerie.
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Constitution du bail commercialLe 24 octobre 2018, la Chancellerie des universités de [Localité 5] a signé un bail commercial avec la société Equity gestion pour un local situé à [Adresse 2]. Le loyer annuel a été fixé à 23.000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance. Commandement de payerLe 15 juillet 2024, la Chancellerie a délivré un commandement de payer à Equity gestion, réclamant la somme de 27.889,32 euros en principal, en vertu de la clause résolutoire du contrat de bail. Assignation en référéLe 16 septembre 2024, la Chancellerie a assigné Equity gestion devant le tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion de la société ainsi que le paiement des loyers et charges impayés. État de la detteLors de l’audience, il a été précisé que la dette avait diminué à 7.341,78 euros au 13 décembre 2024, malgré le congé donné par la locataire. Le demandeur a maintenu ses demandes initiales. Absence de la défenderesseLa société Equity gestion n’était pas représentée à l’audience, ce qui a conduit le tribunal à se référer aux actes introductifs pour un exposé plus détaillé des faits et des procédures. Constatation de la clause résolutoireLe tribunal a constaté que la clause résolutoire avait été acquise le 16 août 2024, en raison du non-paiement des loyers dans le délai imparti, et a ordonné l’expulsion de la société. Indemnité d’occupationL’indemnité d’occupation due au bailleur a été fixée au montant du loyer et des charges, sans la majoration de 50% demandée, jusqu’à la libération des lieux. Demande de provisionLe tribunal a accordé une provision de 7.341,78 euros à la Chancellerie, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, tout en rejetant la demande de pénalité de 10% comme clause pénale. Frais et dépensLa société Equity gestion, en tant que partie perdante, a été condamnée aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’à verser 2.000 euros à la Chancellerie pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Décision finaleLe tribunal a statué sur l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société Equity gestion, fixé l’indemnité d’occupation, et condamné la société à payer les sommes dues, tout en rappelant que l’ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée. L’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou à la date fixée par l’assemblée générale. En cas de non-paiement, l’article 19-2 de la même loi précise que : « À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. » Cela signifie que le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement immédiat des charges dues si les copropriétaires ne s’acquittent pas de leurs obligations dans les délais impartis. Quels sont les effets de la mise en demeure sur les obligations de paiement des copropriétaires ?La mise en demeure a des effets significatifs sur les obligations de paiement des copropriétaires, comme le stipule l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que : « À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. » Cela signifie qu’une fois qu’une mise en demeure a été envoyée et qu’aucun paiement n’a été effectué dans les trente jours suivant cette mise en demeure, toutes les autres provisions et sommes dues deviennent exigibles immédiatement. Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] le 04 décembre 2023. Comme ils n’ont pas réglé leurs charges dans le délai imparti, le syndicat a le droit de réclamer le paiement des sommes dues, y compris les provisions pour charges futures. Quelles sont les conséquences de la non-comparution d’un défendeur en matière de procédure civile ?La non-comparution d’un défendeur a des conséquences importantes en matière de procédure civile, comme le précise l’article 472 du code de procédure civile. Cet article stipule que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Cela signifie que même si un défendeur ne se présente pas à l’audience, le tribunal peut continuer à examiner l’affaire et rendre une décision. Toutefois, le juge doit s’assurer que la demande du demandeur est régulière et fondée. Dans le cas présent, Madame [M] [U] n’a pas comparu à l’audience, ce qui a permis au tribunal de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires sans tenir compte de ses prétentions. Comment se détermine la solidarité entre copropriétaires en matière de charges de copropriété ?La solidarité entre copropriétaires en matière de charges de copropriété est régie par l’article 220 du code civil, qui dispose que : « Les époux sont solidairement tenus des dettes ménagères. » Dans le cas présent, Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] étant mariés, ils sont considérés comme solidaires pour le paiement des charges de copropriété, qui constituent une dette ménagère. De plus, le règlement de copropriété peut également prévoir que, dans le cas d’indivision, les indivisaires sont tenus solidairement du paiement des charges afférentes au lot concerné. Cela signifie que le syndicat des copropriétaires peut demander le paiement intégral des charges à l’un ou l’autre des copropriétaires, ou aux deux, sans avoir à prouver la part de chacun. Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges de copropriété ?Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges de copropriété sont énoncées dans l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, qui dispose que : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. » Dans le cas présent, le non-paiement des charges par Monsieur [F] [U] et Madame [M] [U] a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, notamment en entraînant des difficultés de trésorerie. La mauvaise foi des défendeurs est également caractérisée par le fait qu’ils n’ont pas payé leurs charges depuis plus d’une année, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires. Ainsi, le tribunal a alloué la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice subi par le syndicat en raison du non-paiement des charges. |
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/56357
N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZRQ
N° : 9
Assignation du :
16 septembre 2024
[1]
[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025
par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDEUR
L’Etablissement public la Chancellerie des Universités de [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS – #C0338
DEFENDERESSE
La S.A.S. EQUITY GESTION
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 04 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 24 octobre 2018 à effet du 14 décembre 2018, l’établissement public la Chancellerie des universités de [Localité 5] a consenti un bail commercial à la société Equity gestion portant sur un local situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 23.000 euros HT/HC, payable par trimestre et d’avance.
Par acte du 15 juillet 2024, la Chancellerie des universités de [Localité 5] a fait délivrer à la société Equity gestion un commandement de payer la somme de 27.889,32 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la Chancellerie des universités de [Localité 5] a, par acte du 16 septembre 2024, assigné la société Equity gestion devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 27.889,32 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 septembre 2024, terme du 3ème trimestre 2024 inclus, outre la somme de 2.788,93 euros à titre de pénalités de retard ;condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au loyer contractuel majoré de 50%, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience, le demandeur expose que la dette a baissé en raison d’une saisie réalisée sur les comptes de la locataire et qu’elle ne s’élève plus qu’à 7.341,78 euros au 13 décembre 2024, date d’effet du congé donné par celle-ci. Il précise qu’en dépit du congé donné par la locataire, il maintient ses demandes.
La défenderesse, citée à étude, n’est pas représentée à l’audience.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 15 juillet 2024 à hauteur de la somme de 27.889,32 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 11 juillet 2024.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.
Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 août 2024 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif.
L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 16 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, sans la majoration de 50% sollicitée par le bailleur, s’agissant d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.
Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 7.341,78 euros au terme d’octobre 2024 inclus (l’échéance du 4ème trimestre 2024 étant calculée prorata temporis jusqu’au 13 décembre 2024, date d’échéance du congé donné par la locataire) et ce, après déduction d’une saisie de 27.889,32 euros réalisée en octobre 2024.
L’obligation de la société Equity gestion n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur.
En revanche, il n’y a pas lieu à référé sur la pénalité de 10% réclamée par le bailleur, celle-ci constituant également une clause pénale susceptible de majoration par le juge du fond.
Sur les frais et dépens
La société Equity gestion, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Elle sera par suite condamnée à payer au demandeur la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition, à la date du 16 août 2024, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 2], la société Equity gestion pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons la société Equity gestion à payer à la Chancellerie des universités de [Localité 5] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 16 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
Condamnons la société Equity gestion à payer à la Chancellerie des universités de [Localité 5] la somme provisionnelle de 7.341,78 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au terme d’octobre 2024 inclus ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la société Equity gestion aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 ;
Condamnons la société Equity gestion à payer à la Chancellerie des universités de [Localité 5] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Fait à Paris le 08 janvier 2025.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY
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