■

N° RG 24/53486 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SGN

N° : 2

Assignation du :
03 et 14 Mai 2024
[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 novembre 2024

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDEUR

[Localité 7] HABITAT-OPH
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSE

La société T.M.E.
[Adresse 6]
[Localité 3]

non constituée

CRÉANCIER INSCRIT

La société CREDIT AGRICOLE CONSUMER FINANCE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 21 septembre 2017, modifié par un avenant s’agissant de la qualité du preneur, [Localité 7] Habitat OPH a consenti un bail commercial à la société TME portant sur des locaux situés [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 7.504 euros HT/HC payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 26 février 2024, [Localité 7] Habitat OPH a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 25.940,49 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 3 mai 2024, dénoncé au créancier inscrit le 14 mai suivant, [Localité 7] Habitat OPH a assigné la société TME devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 28.051,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;autoriser la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail ;condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer contractuel en vigueur, taxes et charges en sus, majoré de 20%, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à la libération des locaux ;la condamner au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation et des frais de levée des états d’inscription et extraits Kbis.
A l’audience, le demandeur maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

La défenderesse, régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 26 février 2024 à hauteur de la somme de 25.940,49 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 21 février 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, aucun paiement n’étant intervenu depuis avril 2022.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 26 mars 2024 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la présente décision.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 27 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, la demande de majoration de 20% étant rejetée dès lors qu’elle s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 28.051,59 euros au 31 mars 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse.

L’obligation de la société TME n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 25.940,49 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

[Localité 7] Habitat OPH demande en outre de juger que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail.

Cependant, cette disposition s’analyse également en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais et dépens

La société TME, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation de l’assignation au créancier inscrit, et des frais de levée des états d’inscription et extraits Kbis

Elle sera par suite condamnée à payer au demandeur la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 26 mars 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 6], la société TME pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamnons la société TME à payer à [Localité 7] Habitat OPH une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 27 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société TME à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme provisionnelle de 28.051,59 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 31 mars 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 25.940,49 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société TME aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation de l’assignation au créancier inscrit et des frais de levée des états d’inscription et extraits Kbis ;

Condamnons la société TME à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 21 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Rachel LE COTTY