N° RG 24/02599 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K5KX

Jugement du 31 Janvier 2025
N° : 25/109

[X] [C]

C/

[S] [D]
[P] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me RICHARD
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [D]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 31 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 31 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [X] [C]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Mathieu RICHARD, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [S] [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

Mme [P] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2021, Mme [X] [C] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [D] et Mme [P] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par actes de commissaire de justice des 23 et 24 mars 2023, Mme [C] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme de 1030 euros, en principal, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Puis, par actes de commissaire de justice des 4 et 5 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2425 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [D] et Mme [P] [K] le 9 janvier 2024.

Par assignations du 21 mars 2024, Mme [X] [C] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à défaut prononcer la résiliation du bail pour absence de règlement des loyers et défaut de justification d’une assurance, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [D] et Mme [P] [K] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et obtenir leur condamnation solidaire, avec maintien de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant, à titre principal, de 1041,96 € et, à titre subsidiaire, de 515 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et remise des clés,
− 2425 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’à la résiliation du bail,
− 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Mme [X] [C], représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 décembre 2024, s’élève désormais à 6545 euros et que les locataires n’ont pas justifié d’une assurance locative. Mme [X] [C] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose donc à l’octroi de tout délai de paiement. Elle nie tout désordre affectant le logement et indique ne pas avoir été contactée par l’ADIL et que les désordres dont fait état M. [D] ne sont pas démontrés.

M. [S] [D] reconnait la dette locative et expose sa situation financière et familiale. Il indique avoir l’intention de quitter le logement qu’il estime insalubre, affirmant que les murs sont devenus noirs et moisis. Il formule donc une demande reconventionnelle de remise en état du logement, à l’encontre de sa propriétaire. Il indique avoir contacté l’ADIL, mais reconnait qu’aucune visite du logement n’a pu avoir lieu.

Mme [P] [K] a comparu à l’audience du 11 octobre 2024 pour ensuite, s’abstenir de comparaitre aux deux audiences de renvoi suivantes, si bien que la décision sera contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [X] [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le délai de deux mois prévu au contrat de bail sera donc appliqué.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 5 janvier 2024 et que la somme de 2425 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [X] [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Etant donné qu’il est fait droit à la demande d’assistance par la force publique, il n’y a pas lieu de prévoir d’astreinte pour s’assurer du respect de la présente décision. La demande d’astreinte sera donc rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [X] [C] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 décembre 2024, M. [S] [D] et Mme [P] [K] lui devaient la somme de 6545 euros. M. [D] ne conteste pas le montant de cette dette.

M. [S] [D] et Mme [P] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 515 euros, étant précisé que la clause du contrat de bail prévoyant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à une somme supérieure est une clause pénale qui ne peut, en application de la loi du 6 juillet 1989, qu’être écartée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [X] [C] ou à son mandataire.

4. Sur la demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la propriétaire à faire réaliser des travaux de remise en état

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Il appartient à celui qui se prévaut d’une prétention de la prouver.

En l’espèce, M. [D] soutient que le logement loué serait insalubre puisque les murs du logement seraient noirs et moisis. Or, il ne le démontre pas et ne démontre pas que ces désordres seraient imputables à un défaut du logement. Il explique que l’ADIL n’est pas encore venue visiter son logement, si bien qu’il ne dispose pas de plus amples éléments.

En l’absence de preuve et alors même que Mme [C] affirme que le logement est en bon état, il ne peut être fait droit à la demande reconventionnelle tendant à ce que cette dernière soit condamnée à faire réaliser des travaux de remise en état du logement.

Cette demande présentée par M. [D] sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [D] et Mme [P] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût de la délivrance des deux commandements de payer.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 12 janvier 2021 entre Mme [X] [C], d’une part, et M. [S] [D] et Mme [P] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] est résilié depuis le 6 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [D] et Mme [P] [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [D] et Mme [P] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [P] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 515 euros (cinq cent quinze euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [P] [K] à payer à Mme [X] [C] la somme de 6545 euros (six mille cinq cent quarante-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Mme [X] [C] de sa demande d’astreinte et de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M [D] de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [P] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer des 23 mars 2023, 24 mars 2023, 4 janvier 2024 et 5 janvier 2024 et celui des assignations du 21 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge