[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [R] [Z] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Eric FORESTIER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQS

N° MINUTE : 9

JUGEMENT
rendu le 16 janvier 2025

DEMANDERESSES

Madame [M] [V] épouse [J], représentée par son mandataire, la SASU TECK AND TOWN,
[Adresse 2] (UAE)

représentée par Me Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [Z] [C],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQS

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, Mme [M] [V] épouse [J] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [Z] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 700 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11 600 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [Z] [C] le 29 janvier 2024.

Par assignation du 6 juin 2024, Mme [M] [V] épouse [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [Z] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 4 050 euros,11 600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvaier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,5 400 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la conservation du dépôt de garantie, 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 novembre 2024, Mme [M] [V], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mai 2024, s’élève désormais à 20 300 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus. Mme [M] [V] épouse [J] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [R] [Z] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [M] [V] épouse [J] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [V] épouse [J] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [R] [Z] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur la jonction des dossiers

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la même assignation a été placée deux fois, de sorte qu’un second dossier a été créé par le greffe.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner la jonction des deux dossiers sous le même numéro de répertoire général, sans que cela ne puisse être analysé comme la jonction de deux instances distinctes.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [M] [V] épouse [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire acquise un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, donc moins favorable que le délai légal de deux mois prévu par la loi en vigueur au jour de la conclusion du contrat.

De plus, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 26 janvier 2024 et que la somme de 11 600 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les dispositions de la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail doivent prévaloir.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que le locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que la bailleresse soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [M] [V] épouse [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [M] [V] épouse [J] verse aux débats des éléments de preuves démontrant qu’à la date du 1er mai 2024, M. [R] [Z] [C] lui devait la somme de 20 300 euros.
M. [R] [Z] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 11 600 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2 900 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [M] [V] épouse [J] ou à son mandataire.

4. Sur les dommages et intérêts

La bailleresse n’apporte aucun élément de preuve établissant l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui ne serait pas déjà réparé par la présente décision.

Ainsi, il y aura lieu de débouter la demanderesse de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [Z] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de Mme [M] [V] épouse [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG 24/06676 et RG 24/09706 sous le n° unique RG 24/06676,

CONSTATE que le contrat conclu le 1er octobre 2020 entre Mme [M] [V] épouse [J], d’une part, et M. [R] [Z] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 27 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [Z] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [R] [Z] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [Z] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2 900 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [R] [Z] [C] à payer à Mme [M] [V] épouse [J] la somme de 20 300 euros (vingt mille trois cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 11 600 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE Mme [M] [V] épouse [J] de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [Z] [C] à payer à Mme [M] [V] épouse [J] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [Z] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024 et celui de l’assignation du 6 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge