[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [T] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Helen KANOUI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06211 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GNZ

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2025

DEMANDEUR
Monsieur [Y] [E],
[Adresse 2] (ITALIE)

représenté par Me Helen KANOUI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [O],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06211 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GNZ

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2022, M. [Y] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] (1er étage, porte D), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 363,25 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 515,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [O] le 28 mars 2024.

Par assignation du 5 juin 2024, M. [Y] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [O], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, la séquestration de ses affaires personnelles, ordonner que le dépôt de garantie d’un montant de 326,27 euros lui reste acquis à titre de dommages et intérêts, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 905,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif dus jusqu’au 30 juin 2024,124,16 euros à titre des frais du commandement signifié le 27 mars 2024, 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 novembre 2024, M. [Y] [E], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 novembre 2024, s’élève désormais à 11 542,63 euros. Il considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il précise que des pièces complémentaires ont été envoyées au locataire le 5 octobre 2024. Il produit par ailleurs un mail du syndic signalant des plaintes de la voisine de palier suite à une location saisonnière du bien par M. [T] [O] et des nuisances afférentes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [Y] [E] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Y] [E] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [T] [O].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [Y] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dès lors que le contrat de bail a été reconduit tacitement postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, c’est alors ce délai de six semaines qui s’applique et non plus celui de deux mois, quand bien même ce dernier délai de deux mois était initialement prévu dans la clause résolutoire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 515,38 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Y] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [T] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [Y] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, M. [T] [O] lui devait la somme de 11 542,63 euros.

M. [T] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 453,25 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] [E] ou à son mandataire.

4. Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le bailleur invoque un préjudice du fait des retards de paiement par le locataire lequel a largement les moyens de régler son loyer.

Toutefois, ils ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [T] [O] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprennent notamment les frais du commandement signifié le 27 mars 2024 à hauteur de 124,16 euros.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de M. [Y] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 novembre 2022 entre M. [Y] [E], d’une part, et M. [T] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (1er étage, porte D) est résilié depuis le 9 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (1er étage, porte D) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [Y] [E] de sa demande d’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [T] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 453,25 euros (mille quatre cent cinquante-trois euros et vingt-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [T] [O] à payer à M. [Y] [E] la somme de 11 542,63 euros (onze mille cinq cent quarante-deux euros et soixante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus,

DEBOUTE M. [Y] [E] de sa demande concernant le dépôt de garantie en raison du préjudice subi par les retards de paiement,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [T] [O] à payer à M. [Y] [E] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 et celui de l’assignation du 5 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge