[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [C] [W] [N],
Monsieur [K] [N]
Préfet de Paris

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08021 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W5F

N° MINUTE : 7

JUGEMENT
rendu le 03 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS,
[Adresse 1]

représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [C] [W] [N],
[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [N],
[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08021 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W5F

Par contrat sous seing privé en date du 16 septembre 2013 avec prise d’effet le 17 septembre 2013, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a donné à bail à Monsieur [K] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], 3ème étage, pour une durée de 6 ans et un loyer mensuel de 280,41 euros, outre 60 euros de provisions sur charges.

Par avenant du 20 avril 2018, Madame [C] [W] [N] est devenue cotitulaire du bail, suite au mariage avec Monsieur [K] [N] survenu le 28 novembre 2015.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3098,84 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, le 16 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a fait assigner Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, et, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs ;
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;
– ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;
– dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] à lui payer les loyers et charges impayés au 18 juillet 2024 la somme de 3996,52 euros, mois de juin 2024 inclus, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;
– condamner solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 mai 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 5 novembre 2024, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la hausse à la somme de 5288,86 euros, selon décompte en date du 4 novembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office ainsi qu’à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par délivrance de l’assignation remise à tiers par commissaire de justice, Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 septembre 2013 avec prise d’effet le 17 septembre 2013 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 3098,84 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, et au regard de l’opposition de la bailleresse, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

L’absence de comparution des défendeurs et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de la situation financière des locataires et ne permet pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par cette dernière pour acquitter de la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d’augmenter, même si le décompte actualisé de la dette locative fait apparaitre des versements partiels du loyer. Dans ces conditions, l’expulsion sera ordonnée sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] étant sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] restent lui devoir la somme de 5288,86 euros à la date du 4 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 5288,86 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3098,84 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Le contrat de bail comportant une clause de solidarité (article 8 intitulé solidarité) au titre des loyers charges locatives et indemnités, les locataires seront tenus solidairement de la dette locative.

Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] seront aussi solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, les occupants ne sauraient être jugés tenus de l’ensemble des obligations du bail, y compris en matière d’assurance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2013 avec prise d’effet le 17 septembre 2013 et son avenant en date du 20 avril 2018 entre la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS et Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS de sa demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] à verser à la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 5288,86 euros (décompte arrêté au 4 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 3098,84 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [C] [W] [N] à verser à la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [N] t Madame [C] [W] [N] à verser à la SA L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [N] t Madame [C] [W] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

ORDONNE la communication à Monsieur Le Préfet de PARIS de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection