[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [P] [K]
[D] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06437 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JAN

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 janvier 2025

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,
Toque : E0399

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Par acte sous seing privé du 07 juin 2016, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] un appartement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] le 9 novembre 2023 pour obtenir paiement d’une somme de 7047,16 Euros au principal.

Le dit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 20 juin 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
– Les voir condamnés solidairement à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 8805,68 Euros décompte arrêté au 1er juin 2024 inclus avec intérêt à taux légal,
– Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
– Les voir condamnés in solidum à lui payer une somme de 800 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Les voir condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024 :

[Localité 3] HABITAT OPH représenté par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 11193,34 Euros dus au 1er novembre 2024 inclus et maintient ses autres demandes.

Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] ont comparu. Ils indiquent avoir des difficultés financières et ils proposent qu’un délai soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 300 Euros mensuellement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, contradictoire.

Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06437 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JAN

1. Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

2. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir respecté les dispositions légales par la production de l’accusé de réception présenté au représentant de l’Etat dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été évoquée ainsi que l’avis CCAPEX dans le délai de deux mois précédant l’assignation;

En conséquence, la présente demande est recevable.

3. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 à Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 10 janvier 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

4. Sur la demande d’une provision en paiement de l’arriéré locatif

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable aux défendeurs au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 11193,34 Euros au 1er novembre 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] seront condamnés solidairement à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 11193,34 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 9 novembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 7047,16 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

5. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

6. Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier ,le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du Surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce les défendeurs demandent un échéancier pour 300 Euros mensuellement. Cependant aucun élément sur les capacités financières n’est produit alors qu’il n’y a pas de reprise des paiements, la dette s’étant accrue sur les derniers mois. En conséquence il ne peut être fait droit à la demande.

7. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par [Localité 3] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés;

Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 07 juin 2016 entre [Localité 3] HABITAT OPH d’une part, et Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 10 janvier 2024,

DISONS qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 1er novembre 2024 inclus, la somme de 11193,34 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 9 novembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 7047,16 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTONS [Localité 3] HABITAT OPH du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [K] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la Protection,