[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [W] [X]
Mme [B] [X]
Mme [N] [X]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yves VIVIEZ DE CHATTELARD

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08096 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMX

N° MINUTE :
10

JUGEMENT
rendu le 29 janvier 2025

DEMANDEUR
Monsieur [D] [C],
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Me Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1259

DÉFENDERESSES
Madame [W] [X],
demeurant [Adresse 4]
comparante en personne
Madame [B] [X],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Claire JOSSERAND-SCHMIDT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0841
Madame [N] [X],
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 29 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08096 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XMX

Par bail du 6 octobre 2022, M. [D] [C] a donné à bail à Mme [W] [X] et Mme [B] [X] et un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1400 € et 100 € de charges.
Mme [N] [X] et M. [M] [X] se sont portés caution des obligations locatives par deux actes du 7 octobre 2022.
M. [M] [X] est décédé le 25 juin 2023.

Mme [W] [X] a fait savoir par courrier du 18/10/2023 que Mme [B] [X] n’était plus sa co-locataire.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 16 janvier 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, a été vainement délivré à Mme [W] [X] et Mme [B] [X] pour paiement d’un arriéré de 9221, 32 euros en principal.

Par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2024 et 13 août 2024, M. [D] [C] a respectivement assigné Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1184, 1728 et 1741 du code civil aux fins de :
– voir ordonner la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire de plein droit pour impayé de loyer, à compter du 16 janvier 2024,
– voir ordonner l’expulsion sans ou en minorant le délai de L 412-1 du CPCE, Mme [W] [X] et Mme [B] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 € par jour à compter du jugement, que le juge se réservera de liquider,
– voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs
Subsidiairement, ordonner la déchéance du terme en cas de suspension des effets de la clause résolutoire,
– voir condamner Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] au paiement de la somme de 9221, 32 €,
– voir condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1500 € mensuels à compter du 16 janvier 2024 et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire, subsidiairement la fixer aux loyers et charges contractuels,
– voir condamner Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] au paiement d’une somme de 2800 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens compportant le coût du commandement, de l’assignation et des vrais de procédure d’expulsion au besoin.

M. [D] [C] s’oppose à tout délai et argue de l’urgence, se devant de faire face à ses propres charges d’emprunt et de copropriété et la locataire restante ne percevant même pas de quoi assumer le loyer courant. Il indique avoir dû se séparer d’une collection d’objets et souscrire un emprunt de 35.000 € pour y pallier.
Il dénonce le caractère tardif , en juin 2024, de recherche d’un relogement plus adapté de Mme [B] [X] auprès du FSL
Il demande une indemnité d’occupation de 1500 € hors charges à compter du 16 janvier 2024 jusqu’au départ effectif avec indexation à titre de double dédommagement.
Il indique que Mme [N] [X] a renoncé au bénédice de discussion.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 24 juillet 2024.

Dans ses conclusions en défense, Mme [B] [X] demande de :
– faire droit à sa demande délais,
– l’autoriser à s’acquitter de sa dette sur une durée de 36 mois à raison de 300 € pendant les 35 premiers mois, puis paiement du solde.
– suspendre les effets de la clause résolutoire, avec effet rétroactif en cas de paiement et déchéance du terme en cas de non-paiement,
– débouter M. [D] [C] de sa demande de suppression ou réduction du délai de l’article L 412-1 du CPCE et de sa demande au titre de l’article 700, outre décision de droit sur les dépens.

A l’audience du 15 novembre 2024, le conseil de M. [D] [C], se référant à ses écritures, a indiqué l’absence de reprise du loyer courant et réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 24.167 € au 7 novembre 2024.

Le conseil de Mme [B] [X], se référant à ses conclusions en défense, a indiqué ne pas contester ses arriérés dus à la perte brutale d’un travail non déclaré au printemps 2023, litige appelé au conseil des prud’hommes en mars 2025. Elle indique avoir retrouvé du travail en septembre 2024 dans la restauration.
Affirmant être en train de retrouver une stabilité financière, et élevant seule un enfant scolarisé en 5 ème proche de son domicile, elle a demandé, dans le cadre d’une suspension de la clause résolutoire, et en plus du paiement du loyer courant un délai de 36 mois à raison de 300 € pendant les 35 premiers mois, puis paiement du solde.

Mme [W] [X] a indiqué détenir une société d’équipements sportifs sur le point de déposer le bilan. Ele indique avoir été licenciée par sa société et toucher 1400 € d’ARE pour 1300 € de loyer. Elle indique avoir un enfant à charge.

Assignée à personne tierce, Mme [N] [X] n’a pas comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 17 janvier 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

A titre liminaire, on précisera que n’étant pas fait état de part ni d’autre d’un congé délivré par Mme [W] [X], celle-ci, en vertu de la clause de solidarité du bail, demeure tenue de ses obligations locatives solidairement avec Mme [B] [X].

Sur la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 16 janvier 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Il demandait également aux locataires de s’acquitter de la dette locative dans un délai de six semaines.
Or, le bail a été conclu le 6 octobre 2022, soit avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui, modifiant en cela l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais un délai de six semaines pour exécuter le commandement de payer visant la clause résolutoire sous peine d’activation de celle-ci.
Selon l’avis de la cour de cassation en date du 13 juillet 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance du commandement de payer, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Or, le bail litigieux en son article 4.3.2.1 relatif à la clause résolutoire, faisait état d’un délai de deux mois.
C’est donc ce délai qui aurait dû être imparti à la locataire dans le commandement de payer.

Il s’agit cependant d’une nullité de pure forme dont le locataire qui entend s’en prévaloir doit invoquer avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir et prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, aucune défense ni aucun grief n’ont été énoncés, la locataire au surplus ne niant pas ses arriérés de loyer.

En revanche, il en résulte que la clause résolutoire doit jouer à compter du 17 mars 2024.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire:

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Mme [W] [X] a indiqué percevoir 1400 € d’ARE. Mme [B] [X] a indiqué avoir repris un emploi dès septembre 2024 pour un montant de 996 € net, donc inférieur au loyer courant.
Selon le décompte produit aux débats et non contesté, le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris à la date de l’audience, ce qui, selon le texte précité, est une condition impérative au pouvoir du juge d’octroyer des délais de paiement.

La demande en délais ne peut donc qu’être rejetée.

Mme [W] [X] et Mme [B] [X] n’ayant pas réglé leur dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 17 mars 2024.

Dès lors, en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [X] et Mme [B] [X] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de de Mme [W] [X] et Mme [B] [X], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Compte tenu de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois, qui plus est de la présence d’un enfant mineur dans le logement.

Il convient donc de rejeter la demande.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du décompte non contesté en pièce 11 que Mme [W] [X] et Mme [B] [X] restent devoir à M. [D] [C] une somme de 24.167, 32 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges, échéance de novembre 2024 incluse.
Mme [N] [X] demeure par ailleurs tenue en sa qualité de caution.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [W] [X] et Mme [B] [X] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2024 pour la somme de 9221, 32 euros, sous réserve des échéances depuis cette date et éventuellement impayés, lesquels seront grevés des intérêts au taux légal à compter du jugement.
Il est précisé que le commandement, délivré à raison d’un défaut de paiement, n’ayant pas été signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification faite au locataire lui-même, Mme [N] [X], quoique tenue de la dette locative au côtés des locataires du fait de sa renonciation au bénéfice de discussion, ne sera pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard décomptés à partir du commandement de payer, mais à partir du jugement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due (depuis la date de résiliation le 17 mars 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion) à un montant de 1450 € hors charges au lieu du loyer courant de 1400 € , compte tenu des sacrifices de vente de biens et d’emprunt que le propriétaire démontre avoir dû endurer à raison des impayés, et de condamner solidairement Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] (tenu selon son engagement) au paiement de celle-ci.
Il ne convient pas en revanche d’indexer l’indemnité.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire à signifier et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE M. [D] [C] recevable à agir,

CONSTATE, à compter du 17 mars 2024, la résiliation du bail conclu entre les parties le 6 octobre 2022, relatif à l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2]

CONSTATE l’engagement de caution de Mme [N] [X] en date du du 7 octobre 2022,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] à payer à M. [D] [C] la somme de 24.167, 32 euros au titre des loyers et charges dus, échéance de novembre 2024 incluse, avec, en ce qui concerne les seules Mme [W] [X] et Mme [B] [X], les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 9221, 32 euros, outre les impayés dus postérieurement avec intérêts au taux légal à compter du jugement, Mme [N] [X] étant condamnée au paiement de ladite somme de 24.167, 32 euros et tous impayés dus postérieurement avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

ORDONNE l’expulsion de Mme [W] [X] et Mme [B] [X], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] à payer à M. [D] [C] une indemnité d’occupation mensuelle hors charges égale à la somme de 1450 € à compter de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024.

CONDAMNE solidairement Mme [W] [X], Mme [B] [X] et Mme [N] [X] à payer à M. [D] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT