[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître COUVRAT Christian
Monsieur [H] [I]
M. LE PREFET DE [Localité 6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BELMONT Laure

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06454 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JGN

N° MINUTE :
2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2025

DEMANDEUR
Monsieur [S] [N] [D] [M], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître BELMONT Laure, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D1118

DÉFENDEURS
Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître COUVRAT Christian, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E462

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier d’audience,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06454 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JGN

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2023 à effet au 4 novembre 2023, M. [S] [M] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [W] et M. [H] [R] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 1], 5ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1320 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 146,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contenue au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [W] et M. [H] [R] le 19 février 2024.

Par assignations des 28 mai et 17 juin 2024, M. [S] [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [W] et M. [H] [R], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5946,62 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 146.62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024, M. [S] [M], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2024, s’élève désormais à 11 126,62 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose aux délais sollicités par M. [N] [W].

M. [N] [W], représenté par son conseil, dépose des conclusions qu’il soutient oralement et aux termes desquelles il demande, à titre principal, l’octroi d’un délai d’un délai suspensif des effets de la clause résolutoire d’une durée de 24 mois pour régler sa dette sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, à titre subsidiaire, l’octroi du délai maximal pour l’apurer sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En tout état de cause, il demande le débouté des autres demandes formées par le requérant et la condamnation de ce dernier aux dépens.
Il explique qu’il versait chaque mois 500 euros à M. [H] [R], lequel devait verser le loyer au propriétaire mais ne l’a jamais fait. Il expose avoir un enfant à charge et avoir initié des démarches de relogement et de recherche d’emploi.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [S] [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3146,62 euros dans un délai de six semaines, visant ces dispositions légales et la clause résolutoire contenue au contrat de bail a bien été signifié aux locataires le 16 février 2024.

Or il résulte du décompte actualisé produit par le requérant que M. [N] [W] et M. [H] [R] n’ont pas réglé ce montant dans le délai imparti. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mars 2024.

2. Sur les effets de la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé au dossier que M. [H] [R] et M. [N] [W] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le dernier versement étant de 500 euros et datant du 9 août 2024. Il ne saurait donc être accordé à M. [N] [W], qui la sollicite, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Ainsi, il convient d’ordonner M. [H] [R] et M. [N] [W] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il convient de relever qu’aucune demande de sursis à expulsion n’est formée par M. [N] [W] qui, en tout état de cause, à vocation à bénéficier des dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la trêve hivernale.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

3. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est redevable des loyers au terme échu. Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [S] [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, M. [N] [W] et M. [H] [R] lui devaient la somme de 11 126,62 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues.

M. [N] [W] et M. [H] [R] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qui n’est d’ailleurs pas contesté par M. [N] [W].

Ils seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 11 126,62 euros au bailleur, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 1er octobre 2024, échéance du mois d‘octobre 2024 incluse.

Conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil et après imputation des versements effectués par les défendeurs sur les causes du commandement de payer ainsi totalement réglées, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 873.24 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

En outre, M. [N] [W] et M. [H] [R] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actuel, avec indexation, et des charges, à compter du 2 octobre 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [S] [M] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail a été signé très récemment et la dette locative est déjà très conséquente. M. [N] [W], qui apparaît de bonne foi, ne justifie toutefois d’aucune ressource et ne démontre donc pas être en capacité de pouvoir honorer des mensualités de remboursement qui, même échelonnées sur deux années, seront élevées et s’ajouteront au règlement des indemnités d’occupation dues ou au paiement d’un nouveau loyer.

Au regard de ces éléments, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [W] et M. [H] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [S] [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 13 octobre 2023, à effet au 4 novembre 2023, entre M. [S] [M] d’une part et M. [N] [W] et M. [H] [R] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], 5ème étage, est résilié depuis le 17 avril 2024,

DÉBOUTE M. [N] [W] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [N] [W] et M. [H] [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 5] [Localité 1], 5ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE cependant que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] et M. [H] [R] à payer à M. [S] [M] la somme de 11 126.62 euros (onze mille cent vingt-six euros et soixante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 1 er octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 5 873.24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] et M. [H] [R] au paiement, en deniers ou en quittance, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 2 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE M. [N] [W] de sa demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] et M. [H] [R] à payer à M. [S] [M] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W] et M. [H] [R] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 6],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommé,

La Greffière La Juge