[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [H] [G]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08546 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AW

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,
[Adresse 2]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [G],
[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08546 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AW

Par contrat du 16 septembre 2021, la SA ELOGIE SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 503,18 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7887,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [G] le 22 janvier 2024.

Par assignation du 12 septembre 2024, la SA ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [H] [G], autoriser le transport et à la sequestration de ses meubles, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 10 072,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 novembre 2024, la SA ELOGIE SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2024, s’élève à 9827,86 euros.

La SA ELOGIE SIEMP s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par Mme [H] [G], considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse ajoute qu’un échéancier aurait déjà été consenti à la locataire, mais qu’il n’a pas été respecté.

Mme [H] [G], comparante en personne, reconnaît le montant de sa dette et indique vouloir l’apurer par le versement de mensualités d’un montant total de 1000 euros, comprenant le montant du loyer courant et la mensualité d’apurement.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Au soutien de ses pretentions, elle expose exercer la profession d’auxiliaire de vie, avoir à sa charge un enfant majeur étudiant, et avoir du financièrement soutenir son père malade, aujourd’hui décédé.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, le bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, mais le commandement de payer a été délivré avant la reconduction du contrat, de sorte que le délai de deux mois s’appliquait encore.

Si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 19 janvier 2024 et que la somme de 7887,93 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera toutefois relevé que la locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2024.

1.3 Sur la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Mme [H] [G]

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [H] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte cependant du décompte versé aux débats par la bailleresse qu’au 12 novembre 2024, la locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant.

Il convient, en conséquence, de rejeter sa demande et d’ordonner à Mme [H] [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

2.1 Sur le montant de la provision

En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2024, Mme [H] [G] lui devait la somme de 9827,86 euros.

Mme [H] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

2.2 Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [H] [G], qui déclare percevoir un revenu mensuel de 1800 euros, lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 400 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, cette dernière ayant proposé de régler des mensualités globales de 1000 euros, comprenant le loyer et sa mensualité d’apurement.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Toutefois, Mme [H] [G] n’ayant pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 538,14 euros, majoré des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [H] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, applicable en l’espèce,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2021 entre la SA ELOGIE SIEMP, d’une part, et Mme [H] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 20 mars 2024,

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Mme [H] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [H] [G] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 9827,86 euros (neuf mille huit cent vingt-sept euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7887,93 à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [H] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 400 euros (quatre-cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

CONDAMNE Mme [H] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 538,14 euros par mois, majoré des charges, à compter du 13 novembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024 et celui de l’assignation du 12 septembre 2024.

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge