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L’Essentiel : Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] ont engagé une procédure le 1er juillet 2024 pour obtenir le paiement de loyers impayés de 3702,76€ et la résiliation du bail de Monsieur [Y] [E]. Malgré un commandement de payer délivré le 19 avril 2024, le locataire ne s’est pas présenté à l’audience du 26 novembre 2024. Le juge a statué en faveur des propriétaires, considérant leur demande recevable. La résiliation du bail a été prononcée au 20 juin 2024, et Monsieur [Y] [E] a été condamné à verser 4489,19€ pour loyers et charges, ainsi qu’à payer 500€ pour frais.
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ProcédureMonsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] ont engagé une procédure en date du 1er juillet 2024 pour obtenir le paiement des loyers et charges dus par Monsieur [Y] [E], ainsi que la résiliation du bail pour défaut de paiement et l’expulsion du locataire. Le montant total des loyers et charges impayés s’élevait à 3702,76€ au 20 juin 2024. Exposé du litigeLes propriétaires ont signé un bail avec Monsieur [Y] [E] pour un appartement et deux parkings, avec un loyer mensuel de 478€ et des charges de 63€. Un commandement de payer a été délivré le 19 avril 2024 pour un arriéré de 2443,77€. Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée le 26 novembre 2024, où les propriétaires ont modifié leurs demandes suite au départ du locataire. Non comparution du défendeurMonsieur [Y] [E] ne s’est pas présenté à l’audience, bien qu’il ait été régulièrement assigné. Le juge a donc statué sur le fond, considérant que la demande des propriétaires était recevable et fondée. Régularité de la procédureL’assignation a été notifiée conformément aux exigences légales, permettant ainsi de considérer l’action en constatation de la résiliation du bail comme recevable et régulière. Résiliation du contrat de bailLe bail contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement. Le commandement de payer a été signifié à Monsieur [Y] [E], qui n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail au 20 juin 2024. Provision et indemnités d’occupationLes propriétaires ont présenté un décompte de créance, incluant des frais divers. Après déduction des frais, la somme due pour loyers, charges et indemnités d’occupation a été fixée à 4489,19€, que Monsieur [Y] [E] a été condamné à payer. Demandes de réparations locativesLes propriétaires ont demandé des réparations locatives et le remboursement d’une provision sur le dépôt de garantie. Cependant, ces demandes n’ont pas été justifiées et ont été rejetées. Dépens et article 700Monsieur [Y] [E], ayant perdu le procès, a été condamné aux dépens. De plus, il a été condamné à verser 500€ à Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Exécution provisoireL’exécution provisoire de la décision a été rappelée, permettant ainsi aux propriétaires de récupérer rapidement les sommes dues. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conséquences de la non-comparution du défendeur dans cette affaire ?La non-comparution du défendeur, en l’occurrence Monsieur [Y] [E], a des conséquences juridiques précises selon l’article 472 du Code de procédure civile. Cet article stipule que : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. » Ainsi, même en l’absence de Monsieur [Y] [E], le tribunal peut examiner la demande de Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] et rendre une décision. Il est également précisé que le défendeur ayant été régulièrement assigné à domicile et ayant eu un temps suffisant pour organiser sa défense, le jugement peut être rendu par ordonnance réputée contradictoire. Cela signifie que le tribunal peut statuer sur le fond de l’affaire sans la présence du défendeur, à condition que les conditions de régularité de la procédure soient respectées. Comment la résiliation du bail a-t-elle été justifiée dans cette affaire ?La résiliation du bail a été justifiée par l’application de la clause résolutoire prévue dans le contrat de location, ainsi que par les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article précise que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. » Dans cette affaire, Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] ont signifié un commandement de payer à Monsieur [Y] [E] le 19 avril 2024, lui demandant de régler la somme de 2443,77 € au titre des loyers échus. Le locataire n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai légal, cela a permis aux propriétaires de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 juin 2024, conformément à la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé dans cette affaire ?Les conditions pour obtenir une provision en référé sont énoncées dans l’article 835 du Code de procédure civile, qui stipule que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Dans le cas présent, Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] ont produit des documents valables, notamment le contrat de bail et le décompte de leur créance, prouvant que l’obligation de paiement n’était pas sérieusement contestable. Le tribunal a donc pu accorder une provision pour les loyers impayés, les charges et les indemnités d’occupation, en se basant sur le montant dû qui a été établi à 4489,19 €. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette décision ?L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. » Dans cette affaire, le tribunal a condamné Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] une indemnité de 300 € en application de cet article. Cette indemnité vise à compenser les frais engagés par les propriétaires pour mener à bien leur action en justice, qui ne sont pas couverts par les dépens. Le juge a donc exercé son pouvoir d’appréciation pour déterminer le montant de cette indemnité, en tenant compte des circonstances de l’affaire et de l’équité. Ainsi, l’article 700 permet de garantir que la partie qui a dû faire face à des frais pour défendre ses droits puisse être indemnisée, même si ces frais ne sont pas directement liés aux dépens de la procédure. |
N° RG 24/00101 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLX7
[P] [N], [Z] [X]
C/
[Y] [E]
Le
– Expéditions délivrées à
-SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU
-[Y] [E]
TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 7]
[Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 janvier 2025
PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,
GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier
DEMANDEURS :
Madame [P] [N]
née le 02 Avril 1958 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me DELOIRE loco Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU
Monsieur [Z] [X]
né le 17 Août 1957 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me DELOIRE loco Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU
DEFENDEUR :
Monsieur [Y] [E]
né le 21 Septembre 1986 à [Localité 4]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Novembre 2024
Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Juillet 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSÉ DU LITIGE :
:
Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N], font valoir que par acte sous seing privé en date des 7 et 15 novembre 2023 ils ont donné en location à Monsieur [Y] [E] , un appartement à usage d’habitation ainsi que deux parkings lot 71 et 72, parkings extérieurs N°40 et 41, situés [Adresse 8]1 à [Localité 5] , moyennant un loyer mensuel actuel de 478€ avec une provision sur charges de 63€, soit un total de 541€.
Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2443,77€ au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte du 1er juillet 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] ont fait assigner Monsieur [Y] [E] afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire:
-Constater la résiliation du bail ;
-Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants ;
-Condamner à titre provisoire le locataire au paiement de la somme de 3702,76€ au titre des loyers et charges impayés dus au 20 juin 2024 ;
-Condamner à titre provisoire le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait du être du si le bail avait été poursuivi ;
-Outre l’allocation de 2000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée le 26 novembre 2024.
A l’audience du 26 novembre 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N], représentés, maintiennent leurs demandes en les modifiant comme suit après le départ de leur locataire :
-Constater la résiliation du bail au 20 juillet 2024 par le jeu de la clause résolutoire ;
-Constater que les demandes relatives à l’expulsion du locataire sont devenues sans objet du fait du départ du locataire ;
-Condamner à titre provisoire le locataire au paiement de la somme de 5194,78€ au titre du décompte de sortie en date du 31 octobre 2024.
-Outre l’allocation de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.
Monsieur [Y] [E] est non comparant ni représenté quoique régulièrement assignée à domicile.
L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.
Sur la non comparution du défendeur
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Le défendeur non comparante ayant été régulièrement assignée à domicile et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 juillet 2024, deux mois avant la date de l’audience du 26 novembre 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] ont fait signifier à Monsieur [Y] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 2443,77€ au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24.I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 juin 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il convient en l’espèce de constater que Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] produisent valablement aux débats la copie du contrat de bail en date des 7 et 15 novembre 2023 et le décompte de leur
créance.
Ils fixent le montant de la dette de loyers, indemnités d’occupation et charges impayées à 5535,18 € à la date du départ du locataire. Cependant ils incluent dans cette dette des frais d’honoraires de rédaction de 117 €, des frais d’honoraires de transaction de 312 €, des frais de commandement de payer de 166,99 €, des frais d’impayés bancaires de 50 €.
La somme due au titre des loyers impayés, indemnités d’occupation et charges impayées s’élève à la date du mois d’octobre 2024 donc après remboursement du dépôt de garantie à la somme de : 5535,18- 645,99 = 4889,19 €.
Par conséquent, la somme de 4489,19€ sera octroyée au titre des loyers, charges indemnités d’occupation impayés sollicitées par Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] .
Dans ces conditions, Monsieur [Y] [E] sera condamné au paiement de la somme de 4411,19€ au titre de l’arriéré locatif.
Sur la demande au titre des réparations locatives et du remboursement de la provision de 20% du montant du dépôt de garantie
En l’espèce, les propriétaires indiquent que leur locataire a quitté les lieux le 18 septembre 2024. Ils sollicitent au titre des réparations locatives la somme de 42 €. Ils sollicitent également au titre de la retenue sur le montant du dépôt de garantie imputable au locataire qui quitte le logement avant l’arrêté des comptes, la somme de 92 €.
Il convient de constater que Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] n’explicitent pas et ne justifient pas le montant des deux somme réclamées.
Dans ces conditions, ces deux demandes de condamnation seront rejetées.
Sur les dépens
Monsieur [Y] [E], succombant au principal, supportera les dépens.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] la somme de 500€.
Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.
,Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, RENVOI les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence
CONSTATE la réunion à la date du 20 juin 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail des 7 et 15 novembre 2023 entre d’une part Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] et d’autre part, Monsieur [Y] [E] relatif à un appartement à usage d’habitation ainsi que deux parkings lot 71 et 72, parkings extérieurs N°40 et 41, situés [Adresse 9] à [Localité 5] ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] la somme de 4489,19€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du mois d’ octobre 2024 (échéance du mois de octobre 2024 incluse);
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [P] [N] une indemnité de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .
Le Greffier le Président
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