[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur et Madame [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08217 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJO

N° MINUTE :
4

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2025

DEMANDEUR
E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [S] [D] épouse [R], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats, et de Nicolas REVERDY, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 octobre 2024

ORDONNANCE
Contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08217 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YJO

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2020, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [P] [R], époux de Mme [S] [D] épouse [R] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 704,05 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 461,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] le 8 février 2024.

Par assignations du 28 juin 2024, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 464,29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 octobre 2024, s’élève désormais à 9 549,60 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose ainsi à la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire formée par les défendeurs.

M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] exposent qu’ils ont du s’acquitter de frais médicaux pour la mère de M. [P] [R], ce qui a obéré leur capacités financières. Ce dernier déclare travailler en contrat à durée indéterminée dans le domaine du ménage et percevoir un salaire de 1600 euros mensuel. Mme [S] [D] épouse [R] indique faire environ 4h de ménage par semaine. Ils sollicitent l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire et, subsidiairement, les plus larges délais pour quitter les lieux, exposant avoir à charge leur huit enfants.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC PARIS HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4461,43 euros dans un délai de deux mois, visant ces dispositions légales ainsi que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 février 2024.

Le délai imparti étant plus favorable aux locataires que le délai légal, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans son intégralité par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2024.

2. Sur les effets de la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé au dossier que M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il ne saurait donc leur être accordé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Ainsi, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser L’EPIC PARIS HABITAT – OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

3. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est redevable des loyers au terme échu. Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 octobre 2024, M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] lui devaient la somme de 9 549,60 euros dont il convient cependant de soustraire les frais de contentieux (180.83 euros).

M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] ne contestent pas le montant qui en résulte, à savoir, 9 368,77 euros.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, arrêtée au 19 octobre 2024, sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 826.47 euros, compte tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer, à compter de l’assignation sur la somme de 3 634.96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

En outre, M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] seront condamnés solidairement à verser à l’EPIC PARIS HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer indexé et augmenté des charges à compter du 20 octobre 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’EPIC ou à son mandataire.

4. Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants des lieux occupés, compris entre un mois et un an, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et en considération de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] n’ont pas repris le paiement de leur loyer qu’ils ont cessé de régler depuis le mois de mars 2024. Ils ne justifient pas de leur situation professionnelle et financière et ne démontrent donc pas être en capacité de pouvoir régler les indemnités d’occupation dont ils seraient redevables durant les délais sollicités. L’octroi de délai accroîtrait ainsi significativement la dette déjà conséquente et retarderait leur relogement.

Par conséquent, la demande de délais pour quitter les lieux formés par M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] sera rejetée, étant rappelé qu’ils ont vocation à bénéficier des délais prévus par les articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 octobre 2020 entre L’EPIC PARIS HABITAT – OPH, d’une part, et M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], Escalier 1, étage 1, porte n°3 est résilié depuis le 8 avril 2024,

DÉBOUTE M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] de leur demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] [Localité 2], Escalier 1, étage 1, porte n°3 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] à payer à L’EPIC PARIS HABITAT – OPH la somme de 9 368,77 euros (neuf mille trois cent soixante-huit euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 19 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal,
à compter du 7 février 2024 sur la somme de 826.47 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 634.96, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE solidairement M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 20 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE L’EPIC PARIS HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [P] [R] et Mme [S] [D] épouse [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 février 2024 et celui des assignations du 28 juin 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PRÉFET DE PARIS,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge