[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me GUIDARA (A0466)
Me DESEINE (A0224)

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18° chambre
2ème section

N° RG 19/10013
N° Portalis 352J-W-B7D-CQSOJ

N° MINUTE : 3

Assignation du :
07 Août 2019

JUGEMENT
rendu le 05 Février 2025
DEMANDERESSE

S.A.R.L. COCOVAL (RCS de PARIS n°533 127 601)
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0466

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI MR DE PRESSAC (RCS de VERSAILLES n°891 548 059), par voie d’intervention volontaire, venant aux droits de Monsieur [E] [O], Monsieur [Z] [O] et Madame [V] [O] épouse [S], venant eux-mêmes aux droits de Madame [K] [B] veuve [Y]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Marianne DESEINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0224

Décision du 05 Février 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 19/10013 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQSOJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Suivant un acte sous seing privé en date du 12 juillet 2011, Monsieur [W] [Y] et Madame [K] [B] épouse [Y], tous deux désormais décédés, ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. COCOVAL pour y exercer une activité de “bar, restauration légère : sandwichs, crêpes, salades”, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] et désignés ainsi :

“Une boutique située en façade de l’immeuble avec ARRIERE-BOUTIQUE-RESERVE, comportant WC lavabo au Rez-de-chaussée, à droite de la porte d’entrée de l’immeuble, le tout constituant le lot NUMERO DEUX (N°2)
Et les 70/1000èmes des parties communes générales”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 12 juillet 2011, pour se terminer le 11 juillet 2020, et moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 12.000 euros hors taxes et hors charges, indexé annuellement sur la variation de l’indice du coût de la construction. Les parties sont convenues également de la constitution par le preneur d’une garantie bancaire à première demande portant sur une année de loyers et charges, soit au jour de la signature du bail une somme de 12.600 euros.

Par acte du 7 juillet 2011, la S.A. SOCIETE GENERALE s’est engagée à garantir le versement au bailleur à première demande de toutes les sommes qu’il pourrait réclamer à la société COCOVAL à concurrence d’une somme forfaitaire de 12.600 euros, la garantie étant valable jusqu’au 8 juillet 2020.

A compter de l’année 2017, la société COCOVAL a été confrontée à des difficultés concernant le paiement des loyers et des charges qui ont conduit Madame [K] [B] veuve [Y] à :
– mettre en demeure, par courrier recommandé en date du 29 novembre 2017, la S.A. SOCIETE GENERALE de lui payer la somme de 8.613,59 euros, outre celle de 18,23 euros,
– signifier à la société COCOVAL le 30 novembre 2017 un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 8.613,59 euros,
– assigner la locataire et la S.A. SOCIETE GENERALE devant le juge des référés de ce tribunal.

Par ordonnance en date du 20 mars 2018, le juge des référés de ce tribunal a
– constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 30 décembre 2017 à 24h,
– ordonné l’expulsion de la société COCOVAL des locaux,
– condamné la société COCOVAL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 31 décembre 2017 et jusqu’à la libération des lieux,
– condamné in solidum la SOCIETE GENERALE avec la société COCOVAL à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle, dans les limites de son engagement de 12.600 euros,
– condamné la société COCOVAL à verser à la bailleresse la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné in solidum les sociétés COCOVAL et SOCIETE GENERALE aux dépens.

La société COCOVAL a interjeté appel de cette ordonnance et par un arrêt en date du 26 septembre 2019, la cour d’appel de Paris a accordé des délais de paiement à la société COCOVAL et a suspendu les effets de la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 juillet 2019, Madame [K] [B] veuve [Y] a signifié à la société COCOVAL un commandement d’“avoir à justifier de la reconstitution de la garantie autonome à première demande délivré par un établissement bancaire de premier ordre ayant agence à [Localité 4], portant sur une année de loyers, charges et accessoires, soit 12.600 euros, valable pour la durée du bail et de ses renouvellements” et ce, dans un délai d’un mois, l’acte visant d’une part, la clause résolutoire du bail et d’autre part, l’article L. 145-17 du code de commerce.

Par acte délivré le 7 août 2019, la société COCOVAL a fait assigner Madame [K] [B] veuve [Y] devant ce tribunal en opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 juillet 2019.

Le 9 octobre 2019, Madame [K] [B] veuve [Y] est décédée. Ses ayants droit, Monsieur [E] [O], Monsieur [Z] [O] et Madame [V] [O] épouse [S], ont constitué la S.C.I. SCI MR DE PRESSAC, laquelle est désormais propriétaire du bien donné à bail à la société COCOVAL.

Suivant des conclusions notifiées le 18 octobre 2020, Monsieur [E] [O], Monsieur [Z] [O] et Madame [V] [O] épouse [S], ayants droit de Madame [K] [B] veuve [Y], sont intervenus volontairement à la présente instance.

Suivant des conclusions notifiées le 26 février 2021, la SCI MR DE PRESSAC, venant aux droits de Monsieur [E] [O], Monsieur [Z] [O] et Madame [V] [O] épouse [S], est intervenue volontairement à la présente instance.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, la société COCOVAL demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, de :

A titre principal :

– dire nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifié de mauvaise foi le 12 juillet 2019 par Madame [Y] à la S.A.R.L. COCOVAL ;
– condamner la SCI MR DE PRESSAC à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance du commandement ;

A titre subsidiaire :

– lui accorder un délai de deux ans pour reconstituer la garantie bancaire dans les conditions prévues au bail du 12 juillet 2011 ;

Dans tous les cas :

– condamner la SCI MR DE PRESSAC à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la SCI MR DE PRESSAC aux dépens, dont distraction au profit de Maître Giuseppe GUIDARA en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;
– Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2023, la SCI MR DE PRESSAC demande au tribunal, au visa des articles 1127 du code civil, L. 145-41 et suivants du code de commerce, de :

– dire régulière et bien fondée son intervention volontaire en qualité de propriétaire du lot 2 de l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], lot correspondant au local commercial donné en location à la société COCOVAL ;

Vu le commandement du 12 juillet 2019 de reconstituer une garantie bancaire,
Vu l’absence de reconstitution de la garantie bancaire,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 12 août 2019 ;

A titre subsidiaire, vu le non-respect par la société COCOVAL de son obligation contractuelle de reconstituer une garantie bancaire à première demande représentant 12 mois de loyers,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail avec toutes ses conséquences de droit ;

Dans tous les cas :

– rejeter la demande de délais de la société COCOVAL ;
– débouter la même de sa demande de dommages-intérêts ;
– ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
– autoriser le demandeur à faire enlever dans tel local de son choix et aux frais du défendeur, les meubles et effets se trouvant dans les lieux loués ;
– condamner la société COCOVAL à lui payer les sommes suivantes :
– 1.153,93 euros par mois, charges en sus, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1er septembre 2019 jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, étant précisé que les sommes réglées par la société COCOVAL depuis cette date viendront en déduction de l’indemnité d’occupation,
– 196,75 euros pour les frais du commandement, s’agissant d’un acte prescrit par la loi,
– 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– La condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître Marianne DESEINE, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 6 novembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge unique du 4 décembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

Sur l’intervention volontaire de la SCI MR DE PRESSAC

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du même code énonce que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SCI MR DE PRESSAC qui justifie intervenir en sa qualité de propriétaire des locaux donnés à bail à la société COCOVAL et venir aux droits de Monsieur [E] [O], Monsieur [Z] [O] et Madame [V] [O] épouse [S], eux-mêmes venant aux droits de la précédente bailleresse, aujourd’hui décédée.

Sur la demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil (devenus 1343-5 dudit code), peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En application de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et applicable en l’espèce s’agissant d’un bail conclu le 12 juillet 2011, il appartient au bailleur d’apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d’avoir manqué tandis qu’il incombe à celui-ci de démontrer qu’il les a exécutées.

Décision du 05 Février 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 19/10013 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQSOJ

En l’espèce, le bail du 12 juillet 2011 liant les parties stipule en page 9 une clause résolutoire applicable notamment en cas “d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, conditions qui, toutes, sont de rigueur, et UN MOIS après (…) sommation d’exécution des clauses en souffrance (…)”.

– Sur la validité du commandement visant la clause résolutoire signifié le 12 juillet 2019

Par acte extrajudiciaire en date du 12 juillet 2019, Madame [K] [B] veuve [Y] a signifié à la société COCOVAL un commandement d’“avoir à justifier de la reconstitution de la garantie autonome à première demande délivré par un établissement bancaire de premier ordre ayant agence à [Localité 4], portant sur une année de loyers, charges et accessoires, soit 12.600 euros, valable pour la durée du bail et de ses renouvellements” et ce, dans un délai d’un mois, l’acte visant la clause résolutoire du bail.

En l’espèce, la clause 6 de l’article intitulé “LOYERS ET ACCESSOIRES” du bail liant les parties stipule qu’“À la signature des présentes, le Preneur remet au bailleur, une garantie à première demande délivrée par un établissement bancaire de premier ordre ayant agence à [Localité 4], portant sur une année de loyers, charges et accessoires, soit 12.600 euros, valable pour la durée du bail et de ses renouvellements. Le montant sera toujours égal à une année de loyers et charges. Cette caution est donnée à l’initiative du preneur est à charge par lui de la remettre au bailleur chaque fois qu’il sera nécessaire. Le défaut de délivrance étant sanctionné par la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au bail”.

La société COCOVAL soutient que le commandement qui lui a été signifié est de nul effet pour avoir été délivré de mauvaise foi par la bailleresse aux motifs que :
– la bailleresse l’a assignée en référé aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour un défaut de paiement des loyers et charges alors que la veille de la délivrance de l’assignation, elle avait consenti amiablement à sa locataire un échéancier de remboursement de l’arriéré locatif avec un premier versement de 5.000 euros – lequel a été effectué le 5 janvier 2018 – et le versement du solde et des frais de procédure au plus tard le 3 mars 2018 ; qu’au jour de l’audience, le premier versement de 5.000 euros avait été fait et que la locataire disposait encore de 12 jours pour régler le solde ; qu’à aucun moment, lors de la procédure de référé, la bailleresse a évoqué l’échéancier consenti ou sollicité un renvoi afin de vérifier que l’accord était respecté jusqu’à son terme ;
– qu’en raison de l’échéancier de remboursement de la dette consenti et qui était respecté, la mise en oeuvre de la garantie à première demande était injustifiée et abusive et la bailleresse ne peut de bonne foi se prévaloir d’une situation qu’elle a provoquée,
– la bonne foi implique de prendre en compte les circonstances exceptionnelles pouvant rendre nécessaire une adaptation des modalités d’exécution des obligations des parties ; que suite à la mise en oeuvre de la garantie à première demande consentie par la société SOCIETE GENERALE, la société COCOVAL ne parvient pas à trouver d’établissement bancaire acceptant de consentir cette garantie ; que la société COCOVAL a adressé à l’huissier de justice mandaté par la bailleresse un chèque de 12.600 euros correspondant à un an de loyers et charges ; que ce chèque lui a été retourné, la bailleresse adressant concomitamment une note en délibéré à la cour d’appel saisie de l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance de référé aux termes de laquelle son conseil indiquait que le commandement de payer en date du 26 juin 2019 (aux fins de paiement de la somme de 12.600 euros) avait été signifié par erreur et qu’elle était opposée à toute mesure de médiation ; que sans attendre l’arrêt de la cour d’appel, la bailleresse a fait signifier le commandement litigieux, cherchant par tous moyens à mettre en oeuvre la clause résolutoire pour échapper aux règles protectrices du statut des baux commerciaux.
Elle ajoute que la somme de 12.600 euros se trouve toujours consignée sur un compte CARPA et que le fait pour le bailleur de refuser une autre garantie que la garantie à première demande alors que la locataire justifie des difficultés voire de l’impossibilité d’obtenir la reconstitution de cette garantie caractérise un acharnement procédural particulièrement blâmable de la part du bailleur.

La SCI MR DE PRESSAC réplique que suite à la délivrance du commandement de payer du 30 novembre 2017, la société COCOVAL n’a pas réagi ni contacté sa bailleresse et qu’en l’absence de règlement dans le délai d’un mois, elle a transmis à l’huissier de justice le 2 janvier 2018 l’assignation à faire délivrer tant à la société COCOVAL qu’à la SOCIETE GENERALE ; qu’à cette date, aucun échéancier de remboursement n’avait été convenu ; que la société COCOVAL s’est rapprochée de la bailleresse alors que l’assignation était déjà en cours de délivrance.
La SCI MR DE PRESSAC ajoute que la société COCOVAL a fait le choix de ne pas se présenter à l’audience de référé, prétextant ne pas avoir eu connaissance de l’assignation alors que celle-ci a bien été délivrée à l’adresse des locaux loués et qu’un avis de passage a été déposé par l’huissier de justice qu’elle aurait dû aller chercher ; qu’en son absence et en l’absence de demande en ce sens, le juge des référés ne pouvait octroyer des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. En outre, elle fait valoir que la SOCIETE GENERALE a écrit à la société COCOVAL les 17 et 24 janvier 2018 pour l’informer de la demande de paiement de Madame [Y] et en mentionnant dans ses courriers l’assignation en paiement délivrée le 4 janvier 2018 ; que la première lettre recommandée du 17 janvier a été retournée à l’expéditeur avec la mention “non réclamée” mais la lettre simple du 24 janvier a nécessairement été distribuée ; que par ces courriers, la SOCIETE GENERALE indiquait qu’à défaut d’opposition de la société COCOVAL dans les trois jours à la mise en oeuvre de la garantie à première demande, elle serait contrainte de procéder au règlement des sommes sollicitées ; que la société COCOVAL ne justifie d’aucune opposition en temps utile et ne peut se prévaloir de sa propre carence.
Elle ajoute qu’au jour de l’audience, Madame [Y] n’était pas intégralement réglée des causes du commandement, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir demandé au juge des référés de statuer sur ses demandes ; que la cour d’appel a considéré que la bailleresse ne pouvait se voir reprocher une quelconque mauvaise foi.
Quant au refus de substituer la garantie à première demande par une autre garantie, la bailleresse répond que le fait de déposer des fonds sur un compte CARPA n’est pas équivalent à une garantie bancaire dans la mesure où ces fonds peuvent être retirés à tout moment et qu’il n’y a pas d’obligation de paiement par le conseil de la société COCOCAL à première demande comme c’est le cas en matière de garantie bancaire ; que s’agissant du chèque adressé à l’huissier, ce dernier n’a pas pour mission de servir d’organisme financier et ne peut conserver des fonds pour les remettre au bailleur en cas de défaillance du locataire. Elle en conclut qu’aucune mauvaise foi ne saurait lui être reprochée et que le commandement litigieux est valable.

* * *

L’article 1104 du code civil invoqué par la société COCOVAL n’est pas applicable, étant entré en vigueur après la conclusion du bail liant les parties.

En application de l’ancien article 1134 du code civil, applicable en l’espèce, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Il convient de rappeler à ce titre que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

En vertu des dispositions de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée.
La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, la société COCOVAL se prévaut notamment du comportement de la bailleresse qui aurait, de mauvaise foi, refusé d’accepter une autre garantie que la garantie à première demande. Or, ce comportement reproché est postérieur à la délivrance du commandement litigieux et ne saurait dès lors caractériser une quelconque mauvaise foi de la bailleresse, étant rappelé que celle-ci s’apprécie au jour de la délivrance du commandement. En outre, la clause 6 de l’article intitulé “LOYERS ET ACCESSOIRES”, parce qu’elle rappelle l’application de la clause résolutoire, établit que la reconstitution d’une garantie à première demande fait partie des conditions essentielles du contrat aux yeux du bailleur et ce dernier ne peut se voir reprocher une mauvaise foi pour la seule raison qu’il souhaite voir exécuter les termes du contrat de bail librement consentis entre les parties.

S’agissant des évènements ayant précédé la délivrance du commandement litigieux, il ressort des pièces produites que :

– la bailleresse a adressé tant à la société COCOVAL qu’à la SOCIETE GENERALE, une mise en demeure de payer la somme de 8.631,82 euros par courriers en date du 29 novembre 2017,
– elle a signifié à la société COCOVAL commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 novembre 2017 à l’adresse des locaux loués,
– la bailleresse a adressé l’assignation en référé à l’huissier de justice pour sa délivrance, le 2 janvier 2018,
– par courrier en date du 3 janvier 2018, le gérant de la société COCOVAL s’est engagé, en contrepartie de la suspension de la procédure, de procéder à un virement de 5.000 euros le 4 janvier 2018 et de payer le solde ainsi que les frais de procédure et d’huissier dans un délai de deux mois,
– l’assignation en référé a été délivrée le 4 janvier 2018 tant à la SOCIETE GENERALE qu’à la société COCOVAL, à l’adresse des locaux loués (remise à étude),
– l’audience de référé a eu lieu le 20 février 2018, la société COCOVAL n’ayant pas comparu, et Madame [Y] a fait état du paiement de la somme de 5.000 euros par la locataire ; à cette audience, la SOCIETE GENERALE a indiqué avoir procédé au versement de la somme de 7.746,85 euros (paiement intervenu le 22 février 2018).

Il ressort de ces éléments et ainsi que l’a rappelé la Cour d’appel, dans son arrêt en date du 26 septembre 2019, que la société COCOVAL a été en mesure de faire valoir ses droits et aurait pu tant comparaître à l’audience de référé que répondre aux courriers de la SOCIETE GENERALE.

Il sera constaté de plus, que la société COCOVAL a été mise en demeure de reconstituer la garantie bancaire dans un délai de 15 jours, par courrier recommandé en date du 14 mars 2018 et qu’un délai important lui a été laissé pour ce faire puisque le commandement litigieux n’a été délivré que le 12 juillet 2019.

Dès lors, la mauvaise du bailleur n’est pas établie et la demande de la société COCOVAL de voir juger que le commandement délivré le 12 juillet 2019 est nul et de nul effet sera rejetée. De même, en l’absence de faute, la société COCOVAL est déboutée de sa demande de condamnation de la SCI MR DE PRESSAC à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la délivrance du commandement.

Ne contestant pas ne pas avoir reconstitué la garantie à première demande exigée par le contrat de bail dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, le tribunal ne peut que constater que la clause résolutoire est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 12 août 2019 à vingt-quatre heures, les délais sollicités par la société COCOVAL, dont la demande de ce chef sera examinée ultérieurement, ne permettant, s’ils étaient accordés, que la suspension des effets de cette clause dont le jeu n’est définitivement écarté que dans l’hypothèse où le preneur respecte les termes et modalités de l’échéancier octroyé par le tribunal.

Sur la demande de délais présentée par la société COCOVAL

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

L’article 512 du code de procédure civile dispose que “Le délai de grâce ne peut être accordé au débiteur dont les biens sont saisis par d’autres créanciers ni à celui qui a, par son fait, diminué les garanties qu’il avait données par contrat à son créancier.
Le débiteur perd, dans ces mêmes cas, le bénéfice du délai de grâce qu’il aurait préalablement obtenu.”

En l’espèce, il est notable que la cour d’appel de Paris dans son arrêt en date du 26 septembre 2019 a relevé que Madame [Y] avait actionné la garantie avant même le terme du 3 mars 2018 accordé et auquel elle était contractuellement tenue. En outre, la société COCOVAL produit de nombreux courriers adressés à divers établissements bancaires qui établissent de ses difficultés réelles à obtenir la reconstitution de la garantie à première demande. Elle justifie également avoir déposé le montant correspondant à cette garantie, soit 12.600 euros, sur un compte CARPA ce qui démontre sa bonne foi.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de délais qui seront toutefois limités à 12 mois afin de reconstituer la garantie bancaire. Le tribunal suspend le jeu de la clause résolutoire suivant les modalités et les conditions figurant dans le dispositif.

A défaut de respecter ce délai, l’expulsion de la société COCOVAL pourra être poursuivie et la société COCOVAL sera également redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Le tribunal ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, cette demande est sans objet.

Sur les demandes accessoires

La société COCOVAL sera condamnée aux dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement en date du 12 juillet 2019 de 196,75 euros TTC, qui pourront être recouvrés directement par Maître Marianne DESEINE, en application de l’article 699 du code de procédure civile. La société COCOVAL sera corrélativement déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société COCOVAL sera également condamnée à verser une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ancienneté de l’affaire justifie d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la S.C.I. SCI MR DE PRESSAC qui justifie intervenir en qualité de propriétaire des locaux donnés à bail à la S.A.R.L. COCOVAL et venir aux droits de Monsieur [E] [O], Monsieur [Z] [O] et Madame [V] [O] épouse [S], eux-mêmes venant aux droits de [K] [B] veuve [Y], précédente bailleresse, aujourd’hui décédée,

Déboute la S.A.R.L. COCOVAL de ses demandes tendant à voir juger nul et de nul effet le commandement signifié le 12 juillet 2019 et à obtenir la condamnation de la S.C.I. SCI MR DE PRESSAC à lui verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la délivrance dudit commandement,

Constate à la date du 12 août 2019 à 24h00 l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 juillet 2011 liant la S.C.I. SCI MR DE PRESSAC et la S.A.R.L. COCOVAL sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5],

Autorise la S.A.R.L. COCOVAL à produire la garantie bancaire à première demande prévue par la clause 6 du bail commercial du 12 juillet 2011 dans un délai de douze (12) mois suivant la signification de la présente décision,

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,

Dit que, faute pour la S.A.R.L. COCOVAL de s’acquitter de son obligation passé ce délai :
• la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet et le bail sera résilié,
• la S.A.R.L. COCOVAL devra libérer les locaux loués sis [Adresse 1] à [Localité 5], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,
• faute pour la S.A.R.L. COCOVAL de libérer spontanément les locaux susvisés, la S.C.I. SCI MR DE PRESSAC est, dès à présent, autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
• la S.A.R.L. COCOVAL est condamnée à verser à la S.C.I. SCI MR DE PRESSAC une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, charges et taxes en sus,
• rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Déclare sans objet la demande de résiliation judiciaire du bail présentée à titre subsidiaire par la S.C.I. SCI MR DE PRESSAC,

Condamne la S.A.R.L. COCOVAL aux dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement en date du 12 juillet 2019 de 196,75 euros TTC, et qui pourront être recouvrés directement par Maître Marianne DESEINE, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L. COCOVAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. COCOVAL à verser à la S.C.I. SCI MR DE PRESSAC la somme de deux mille cinq cents (2.500) euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2025

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE