[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me MAINETTI
C.C.C.
délivrée le :
à Me HITTINGER-ROUX

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/13888

N° Portalis 352J-W-B7G-CYKKT

N° MINUTE : 3

Assignation du :
21 Novembre 2022

JUGEMENT
rendu le 05 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION (RCS de Paris 342 868 577)
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la SCP HB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSE

Madame [G] [U] divorcée [T]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me François MAINETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0002

Décision du 05 Février 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/13888 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKKT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

Par acte sous seing privé du 1er août 2022, Madame [G] [U], divorcée [T] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION un local représentant les lots 3 et 4 (Bâtiment A) et 57 (Bâtiment C) du règlement de copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2022 moyennant un loyer principal annuel de 100.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de «  »SUPERMARCHE ALIMENTAIRE, MAGASIN POPULAIRE » et ce à l’exclusion de tout autre, étant entendu qu’il devra exercer de manière permanente dans les lieux loués, la totalité des activités prévues, à l’exclusion de toute autre, et ce sous l’enseigne FRANPRIX, celles-ci constituant un tout indivisible ».

Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2022, Madame [G] [U], divorcée [T] a fait sommation à la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION de lui adresser :
« – L’original d’un acte de caution bancaire solidaire comportant renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division,
– Stipulant expressément :
■ Etre consenti en pleine connaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement pris, étant en possession d’une copie du bail,
■ Avoir une durée de validité équivalente à celle de la durée du bail et de son éventuelle prolongation,
■ Garantir un montant maximum de 50.000 €, soit 6 mois de loyer en principal et toute défaillance de la locataire cautionnée dans le paiement de ses loyers et charges, indemnités d’occupation et plus généralement, toute somme due à la bailleresse, trouvant sa cause, son objet, ou son occasion dans le bail en cours, au jour où elle est mise en jeu.
Déclarant, que faute par le preneur de satisfaire au présent commandement à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du présent acte, la requérante entend se prévaloir de la clause résolutoire (…) ».
Par acte extrajudiciaire du 21 novembre 2022, la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION a assigné Madame [G] [U], divorcée [T] devant la présente juridiction, aux fins de :
« JUGER que le commandement visant la clause résolutoire et l’article L145-17 1° du code de commerce du 14 octobre 2022 délivré à la requête de Madame [G] [U] est sans effet ;
A titre principal,
JUGER que le commandement susvisé est dépourvu de toute cause ayant été délivré de mauvaise foi et ne saurait produire aucun effet ;
JUGER que le commandement susvisé n’invoque aucun motif grave et légitime au sens de l’article L145-17 1° du code de commerce et ne saurait produire aucun effet ;
JUGER que la clause caution du bail du 1er aout 2022 est inapplicable en l’état et doit être réputée non écrite ;
A titre infiniment subsidiaire,
JUGER que l’acte de caution tel que présenté le 30 septembre 2022 est valable ;
JUGER que la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société FAIDHERBE DISTRIBUTION produit l’acte définitif de caution dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ;
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [G] [U] à payer à la société FAIDHERBE DISTRIBUTION la somme 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER Madame [G] [U] en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION demande au tribunal, aux visas des articles 1104, 1134, 2215, 2395 et suivants du code civil, L.145-17 du code de commerce, 131-1 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
« JUGER la société FAIDHERBE DISTRIBUTION recevable et bien fondée en ses demandes, DEBOUTER Madame [U] de toutes ses demandes,
En tout état de cause,
ORDONNER une mesure de médiation entre les parties,
JUGER que le commandement visant la clause résolutoire et l’article L145-17 1° du code de commerce du 14 octobre 2022 délivré à la requête de Madame [G] [U] est sans effet ;
A titre principal,
JUGER que le commandement susvisé est dépourvu de toute cause ayant été délivré de mauvaise foi et ne saurait produire aucun effet ;
JUGER que le commandement susvisé n’invoque aucun motif grave et légitime au sens de l’article L145-17 1° du code de commerce et ne saurait produire aucun effet ;
JUGER que la clause caution du bail du 1 er aout 2022 est inapplicable en l’état et doit être réputée non écrite ;
A titre infiniment subsidiaire,
JUGER que l’acte de caution tel que présenté le 30 septembre 2022 est valable et peut être transmis au Bailleur ;
JUGER que la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société FAIDHERBE DISTRIBUTION produit l’acte définitif de caution dans les conditions fixées par le jugement à intervenir ;
PARALYSER les effets du commandement du 14 septembre 2022 ;
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [G] [U] à payer à la société FAIDHERBE
DISTRIBUTION la somme 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER Madame [G] [U] en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;
ECARTER l’exécution provisoire de la décision. »

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, Madame [G] [U], divorcée [T] demande au tribunal, de :
« – Débouter la SARL FAIDHERBE DISTRIBUTION de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions,
– Constater et prononcer (en tant que de besoin) l’acquisition au 15 novembre 2022 de la clause résolutoire figurant au bail commercial renouvelé du 01 août 2022 liant les parties et au commandement du 14 octobre 2022,
– Ordonner l’expulsion sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai d’un mois après la signification à partie du Jugement à intervenir et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier de la SARL FAIDHERBE DISTRIBUTION ainsi que tous occupants des lieux de son chef, des locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée, sous-sol et 1er étage, de l’immeuble sis à [Adresse 1] et [Adresse 3],
– Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et marchandises demeurés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira à la juridiction de désigner et ce aux frais, risques et périls exclusifs de la SARL FAIDHERBE DISTRIBUTION,
– Condamner la SARL FAIDHERBE DISTRIBUTION à payer à Madame [G] [U] à compter du 15 novembre 2022, et jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du dernier loyer contractuel outre les charges locatives, le tout augmenté de 20%,
– Condamner la SARL FAIDHERBE DISTRIBUTION, à payer à Madame [G] [U] une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
– Condamner la SARL FAIDHERBE DISTRIBUTION, à payer à Madame [G] [U] une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique initialement fixée au 17 mars 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 4 novembre 2024.

Sur la demande de médiation

La S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION sollicite dans ses conclusions que soit ordonnée une mesure de médiation entre les parties.

Madame [G] [U], divorcée [T] n’a pas répondu à cette demande.

Le 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a adressé aux parties le message RPVA suivant :
« Au cours de l’instruction de la présente affaire, il est apparu que celle-ci offre des possibilités de résolution du litige dans le cadre d’une médiation judiciaire. Aussi, et au regard des très importants délais d’audiencement de la chambre, les parties sont invitées à se rapprocher afin d’envisager la mise en place d’une telle mesure et devront impérativement informer le JME de leur avis par message RVPA avant le 02/11/2023 ».

Aucune des parties n’ayant transmis leur avis, la médiation n’a pas été ordonnée et le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.

Il n’y a donc pas lieu, en l’état de la procédure, de faire droit à la demande de médiation de la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

La S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION soutient que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; qu’elle a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire un mois et demi après la reprise des congés d’été, le bail ayant été signé le 1er août 2022 ; qu’il était donc peu probable que la banque, saisie de la demande d’acte de cautionnement de la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION ne la satisfasse dans les délais ; que la banque a néanmoins émis un acte de caution en urgence qui a été transmis par courriel dans un premier temps, le 30 septembre 2022, dans le respect des délais contractuels ; que la bailleresse a refusé la caution ; qu’elle n’a pas laissé de place à l’échange et au consensualisme mais a au contraire adressé un commandement visant la clause résolutoire ; que la bailleresse ne justifie d’aucun préjudice car les loyers sont acquittés à due échéance et il y a une caution active pour couvrir le bail, le temps que la banque corrige son acte délivré en urgence ; que la mise en oeuvre du commandement constitue un abus de la bailleresse dans la mise en oeuvre de ses prérogatives contractuelles ; que la clause relative à la caution bancaire est irrégulière ; qu’elle prévoit des exigences irréalistes ; que les actes de cautionnements édictés par les banques ne les engagent que selon des garanties correspondant à des cadres que les banques définissent elles-mêmes en interne ; qu’elles ne reprennent donc pas la lettre des contrats ; que le contrat prévoit en effet que l’indemnité d’occupation doit être garantie par la caution bancaire ; que cela revient pour la banque à demander une caution pour une valeur dont l’ordre de grandeur peut aller bien au-delà d’une variation d’indice et nécessiter de garantir au-delà du terme du contrat ; que la banque a édicté un acte de caution classique dont la durée et des garanties sont définies par leurs cadres et sont valables ; qu’en attendant de lever le doute sur la question de la caution, elle s’est abstenue de présenter l’original par recommandé à la bailleresse afin que la caution actuelle qui ne fait l’objet d’aucun débat soit maintenue ; que la bailleresse était également de parfaite mauvaise foi en insérant la référence de l’article L. 145-17 1° du code de commerce dans le commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’en conséquence les effets de celui-ci doivent être paralysés.

Madame [G] [U], divorcée [T] s’oppose aux demandes de la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION. Elle soutient que la locataire n’a pas satisfait à son obligation de production d’une caution bancaire en original auprès de son bailleur au plus tard le 30 septembre 2022 à 9h00 ; que la mise en place de cette caution solidaire était une initiative de la locataire ; qu’elle s’est contentée de lui adresser par mail du 30 septembre 2022 à 11h52 une copie de caution bancaire non conforme aux stipulations contractuelles ; que le même jour par courriel elle lui a indiqué la non-conformité de l’acte transmis et l’enjoignait de produire sans délai un acte conforme aux stipulations contractuelles.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause.

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en oeuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

Il résulte de l’article 1104 du code civil que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Il sera cependant rappelé que la bonne foi se présume et que la preuve de la violation de l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Le contrat de bail stipule en l’espèce à l’article 4 bis intitulé « CAUTION BANCAIRE » que le preneur « s’engage à remettre au Bailleur ou à tel mandataire désigné par lui, au plus tard le 30 septembre 2022 à 9h00, l’original d’un acte de caution bancaire solidaire comportant renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division.
L’acte de caution précité devra stipuler expressément être consenti en pleine connaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement pris, la caution étant en possession d’une copie du bail, avoir une validité équivalente à celle de la durée du bail et de son éventuel tacite prolongation et garantir un montant maximum de 50.000 € (Cinquante mille euros) soit 6 mois de loyer principal.
Il stipulera expressément garantir toute défaillance de la locataire « cautionnée » dans le paiement de ses loyers, charges, indemnités d’occupation, et plus généralement toute somme due au Bailleur, trouvant sa cause, son objet ou son occasion dans le bail en cours au jour où elle est mise en jeu.
Il est expressément convenu que s’il doit y avoir recours et paiement de l’établissement bancaire au titre de la caution précitée, ledit montant de 50.000 € (Cinquante mille euros) devra être reconstitué dans un délai maximum de un mois, sous peine d’acquisition de la clause résolutoire.
Il a été également convenu qu’en cas de cession et/ou transfert sous quelque forme juridique que ce soit du droit au bail, il devra être produit sans délai par le nouvel exploitant des lieux, et au plus tard au jour de la signature de l’acte constatant la cession, un nouvel acte de caution reprenant intégralement les caractéristiques ci-dessus et stipulant un montant de garantie en principal équivalent à 6 mois de loyer alors en cours, étant précisé qu’alors le précédent acte de caution sera restitué.
Il ne devra en aucun cas, au cours du présent bail, de sa prolongation et de éventuels renouvellements, y avoir d’interruption de la couverture par caution bancaire.
• Pour la période allant de la date de régularisation des présentes à celle production par le Preneur, de l’acte de caution bancaire ci-dessus exposé et en tout état de cause au plus tard le 30 septembre 2022, le Preneur a remis au Bailleur, un acte de caution solidaire émanant de la SAS FRANPRIX LE PRICE HOLDING comportant renonciation au bénéfice de discussion et de division reprenant l’intégralité des prescriptions de la caution bancaire. La remise de l’acte de caution bancaire par le Preneur au Bailleur emportera automatiquement caducité de la caution solidaire émise par la société FRANPRIX LEADER PRICE HOLDING. »

Le contrat de bail stipule également à l’article 21-1 intitulé « Clause résolutoire » qu’il « est expressément stipulé que, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyers, charges, accessoires ou pénalités à leur échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et de ses annexes, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.
Compétence est en tant que besoin attribuée au Magistrat des Référés pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du Preneur. »

Par courriel en date du 30 septembre 2022 à 11h52, la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION a adressé à Madame [G] [U], divorcée [T] une copie de la caution bancaire solidaire. Elle indique que la « banque a envoyé directement l’original à [son] attention au siège » et que dès réception elle lui ferait parvenir l’original.

Par courriel le même jour à 14h48, le conseil de Madame [G] [U], divorcée [T] indiquait que la caution bancaire n’était pas conforme au « moins sur deux points aux exigences contractuelles, telles que figurant à l’article 4 bis du bail précité » En effet, le 2ème paragraphe, page 6, stipule :
« Il (l’acte de caution) stipulera expressément garantir toute défaillance de la locataire cautionnée dans le paiement de ses loyers, charges, indemnités d’occupation et plus généralement toute somme due au bailleur, trouvant sa cause, son objet ou son occasion, dans le bail en cours au jour où elle est mise en jeu »
Or, l’acte de caution communiqué limite sa garantie à « l’exécution des obligations de toute nature dont le preneur pourrait être débiteur au titre du bail commercial susvisé. »
Cela signifie que ma cliente ne serait pas garantie, en cas de condamnation, à des indemnités d’occupation après résiliation du bail.
→ Il convient donc de modifier ce paragraphe et le rendre strictement conforme aux exigences contractuelles précitées.
Par ailleurs, l’acte de caution communiqué stipule :
« En cas de mise en jeu de la clause résolutoire, aucune demande de paiement ne sera recevable au-delà d’un délai d’un mois à compter du jour où la résiliation sera devenue définitive. »
Il s’agit là encore, d’une condition rajoutée par l’établissement bancaire, non prévue contractuellement et qui n’a pas lieu d’être maintenue car pouvant précisément conduire ma cliente à être privée de garantie en cas de condamnation à des indemnités d’occupation et dans l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire après acquisition de la clause résolutoire.
Je vous remercie, au vu de ce qui précède, de faire modifier de toute urgence et au plus tard ce jour, l’acte de caution précité, la situation de la SARL FAIDHERBE DISTRIBUTION s’avérant critique au regard du non-respect de ses obligations contractuelles qui peut être sanctionné par l’acquisition de la clause résolutoire. »

Par courriel en date du même jour à 18h03, la locataire répondait que « la caution bancaire a été éditée sur la base du bail commercial signé entre les parties. Quoi qu’il en soit, elle a été émise, signée et en voie d’acheminement. Pour simplifier les échanges, je vais missionner un avocat avec qui vous pourrez échanger sur le sujet de la caution bancaire. Je vous reviens (sic) sur l’identité du conseil ».

Il n’est pas contesté qu’à la suite de ces échanges, contrairement à ce qu’elle avait indiqué, la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION n’a pas adressé l’original de l’acte de caution bancaire solidaire.

Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2022, Madame [G] [U], divorcée [T] a fait sommation à la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION de lui adresser :
« – L’original d’un acte de caution bancaire solidaire comportant renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division,
– Stipulant expressément :
■ Etre consenti en pleine connaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement pris, étant en possession d’une copie du bail,
■ Avoir une durée de validité équivalente à celle de la durée du bail et de son éventuelle prolongation,
■ Garantir un montant maximum de 50.000 €, soit 6 mois de loyer en principal et toute défaillance de la locataire cautionnée dans le paiement de ses loyers et charges, indemnités d’occupation et plus généralement, toute somme due à la bailleresse, trouvant sa cause, son objet, ou son occasion dans le bail en cours, au jour où elle est mise en jeu.
Déclarant, que faute par le preneur de satisfaire au présent commandement à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du présent acte, la requérante entend se prévaloir de la clause résolutoire (…) ».

Il n’est pas contesté que la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION n’a pas transmis dans le délai d’un mois un original de l’acte de caution bancaire solidaire comportant les stipulations contractuelles prévues à l’article 4 bis du contrat de bail commercial et visées dans le commandement du 14 octobre 2022.

Il ressort des pièces versées aux débats que le contrat de bail stipulait expressément que le preneur s’engageait à remettre à la bailleresse, au plus tard le 30 septembre 2022 à 9h00, l’original d’un acte de caution bancaire solidaire comportant renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division. Il prévoyait également précisément les stipulations que devaient contenir cet acte de caution solidaire. A cet effet, il ressort d’un courriel en date du 18 octobre 2021 que c’est à la demande de la locataire qu’une caution bancaire a été prévue au contrat de bail renouvelé.

Or, ce n’est que le 30 septembre 2022 que la locataire adressait par courriel une simple copie de l’acte de caution bancaire solidaire et non l’original comme prévu dans le contrat de bail. La locataire explique ce retard en soutenant, sans le démontrer, que le contrat de bail ayant été conclu le 1er août 2022, la banque ne pouvait émettre un acte de caution dans le respect des délais contractuels. Elle ne justifie en effet d’aucune démarche auprès de sa banque avant la date du 30 septembre 2022. Elle ne justifie pas davantage d’échanges avec sa banque dans lesquels cette dernière ferait part de l’impossibilité de transmettre avant cette date un acte de caution bancaire solidaire.

Le même jour, le conseil de la bailleresse lui indiquait que l’acte de caution solidaire n’était pas conforme aux stipulations contractuelles et lui demandait de modifier en urgence l’acte de caution solidaire. De nouveau, la locataire ne justifie d’aucune démarche auprès de sa banque afin de faire modifier l’acte de caution solidaire et d’un refus de cette dernière d’y apporter des modifications. Il n’est par ailleurs justifié d’aucun autre échange de la locataire avec sa bailleresse à ce sujet.

Dès lors, faute de retour de sa locataire, c’est à bon droit que la bailleresse à fait délivrer à sa locataire le 14 octobre 2022 un commandement visant la clause résolutoire la sommant de lui adresser l’original de l’acte de caution bancaire solidaire respectant les stipulations contractuelles. Dès lors, il n’est nullement démontré une mauvaise foi de la part de la bailleresse dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.

En outre, la mention dans le commandement visant la clause résolutoire des dispositions de l’article L. 145-17 1° du code de commerce n’était qu’un simple rappel des dispositions relatives à la possibilité pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité et le commandement ne mentionnait nullement que la bailleresse entendait se prévaloir des dispositions de cet article. Au demeurant, cette disposition ne pouvait trouver à s’appliquer en l’espèce le renouvellement du bail venant d’être signé par les parties. L’insertion de cet article ne démontre pas davantage la mauvaise foi de la bailleresse.

La S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION soutient par ailleurs, sans le démontrer, que la banque ne peut, en tout état de cause, éditer un acte de caution bancaire respectant les stipulations contractuelles, notamment celle relative à la garantie par la caution bancaire des sommes éventuellement dues au titre de l’indemnité d’occupation. Il n’est en effet justifié d’aucun échange entre elle et sa banque au sujet des stipulations contractuelles ni d’aucun refus de la banque de garantir les sommes dues au titre des indemnités d’occupation après le refus de la bailleresse d’accepter la copie de la caution bancaire le 30 septembre 2022 ni à la suite de la délivrance le 14 octobre 2022 du commandement visant la clause résolutoire. Il n’est ainsi nullement justifié que l’article 4 bis relatif à la caution solidaire est inapplicable dans sa version littérale. Il n’y a donc pas lieu de déclarer réputé non écrit l’article 4 bis du contrat commercial relatif à la caution bancaire. La S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION sera donc déboutée de sa demande en ce sens ainsi que celle visant à paralyser les effets du commandement.

Dès lors, la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION n’ayant pas produit l’original de l’acte de caution bancaire satisfaisant aux stipulations des trois premiers paragraphes de l’article 4 bis du contrat commercial dans le délai d’un mois, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat est résilié depuis le 15 novembre 2022 à minuit. Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion formée par Madame [G] [U], divorcée [T] dans les termes du présent dispositif. La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.

La S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2022, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. Madame [G] [U], divorcée [T] ne justifie pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit majoré de 20% du montant du dernier loyer annuel en cours, étant entendu qu’aucune clause du bail ne prévoit une telle majoration.

En conséquence l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

Compte tenu de la résiliation du bail commercial, la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION sera déboutée de sa demande visant à déclarer sans effet la mention de l’article L. 145-17 1° du code de commerce.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [G] [U], divorcée [T] sollicite la condamnation de la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION à la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts. Elle soutient que la procédure engagée par la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION à son encontre est dilatoire et abusive.

Il est constant que l’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, une condamnation au paiement de dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.
Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Madame [G] [U], divorcée [T] ne caractérise pas de la part de la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION une faute particulière de nature à faire dégénérer en abus l’exercice de son droit de se défendre en justice, l’erreur commise sur le bien-fondé de ses prétentions n’étant pas suffisante pour caractériser cet abus. En tout état de cause, elle ne caractérise aucunement le préjudice dont elle demande réparation.

En conséquence, Madame [G] [U], divorcée [T] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION, qui succombe supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION à payer à Madame [G] [U], divorcée [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION sur le même fondement sera rejetée.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé que la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION sollicite que cette dernière soit écartée sans motiver sa demande.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION de l’ensemble de ses demandes,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Madame [G] [U], divorcée [T] et la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION à la date du 15 novembre 2022 à 24h00,

ORDONNE à défaut de restitution volontaire du local représentant les lots 3 et 4 (Bâtiment A) et 57 (Bâtiment C) du règlement de copropriété sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] dans les 6 mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DÉBOUTE Madame [G] [U], divorcée [T] de sa demande visant à assortir l’expulsion d’une astreinte,

DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,

DÉBOUTE Madame [G] [U], divorcée [T] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

DÉBOUTE Madame [G] [U], divorcée [T] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION à payer Madame [G] [U], divorcée [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. FAIDHERBE DISTRIBUTION en tous les dépens,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2025

Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA