RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 JANVIER 2025

N° RG 24/01855 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZSBJ

N° de minute :

S.C.I. [Localité 3] 20

c/

S.A.S. VUESON

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 3] 20
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître Pierre-philippe FRANC de la SELEURL SELARLU CABINET FRANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D189

DEFENDERESSE

S.A.S. VUESON
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0230

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 13 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2018, la SCI [Localité 3] 20 a donné à bail commercial renouvelé à la société VUESON, in fine, pour une durée de neuf années des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 16.658,95 euros, taxes et charges en sus, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice du 25 mars 2024, la SCI [Localité 3] 20 a fait délivrer à la société VUESON un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour une somme de 6.597,72 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 mars 2024 inclus, outre notamment le coût dudit acte.

C’est dans ces conditions, que par acte du 14 juin 2024, le bailleur a assigné en référé la société VUESON pour :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 avril 2024,
– obtenir l’expulsion de la défenderesse et dire que le sort du mobilier sera régi par les dispositions du code des procédures d’exécution,
– condamner à titre provisionnel la société VUESON à payer une somme de 7.196,03 euros au titre de l’arriéré locatif et clause pénale dus au titre du commandement, outre 3.063,96 euros au titre des loyers dus entre le 9 mars et le 25 avril 2024,
– condamner à titre provisionnel la société VUESON à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.955,72 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,
– condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 13 novembre 2024, le conseil du bailleur a soutenu les termes de ses conclusions par lesquelles il demande de :
– condamner la défenderesse à lui payer la somme de 19.941,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2024,
– lui accorder un délai de paiement de vingt mois,
– suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce temps,
– prévoir une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement,
– « condamner la société VUESON à payer, à titre provisionnel, à la SCI [Localité 3] 20 une somme de 7.196,03 euros représentant les loyers, charges et clause pénale dus au titre du commandement, 3.063,96 euros au titre des loyers dus entre le 9 mars et le 25 avril 2024 »,
– condamner à titre provisionnel la société VUESON à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.955,72 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,
– condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le conseil de la société VUESON a soutenu ses conclusions en défense par lesquelles il demande de :
Lui accorder un délai de 20 mois pour régler la somme de 19.941,33 euros,Débouter la société demanderesse de toutes ses demandes « au visa du commandement délivré le 25 mars 2024 »,Prendre acte de son engagement à régler la somme de 299,04 euros au titre des dépens et de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-5 du code de commerce, relatif au contrat de bail dérogatoire au statut du bail commercial, prévoit que, si à l’expiration de la durée du bail, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut du bail commercial.

L’article L. 145-41 du même code dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 25 mars 2024 se décompose comme suit :
– 6.597,72 euros d’arriéré locatif suivant relevé de compte détaillé arrêté au 8 mars 2024 inclus,
– 659,77 euros pour la clause pénale,
– 164,24 euros pour le coût du commandement de payer.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 6.597,72 euros.

Le commandement restant valable à hauteur de la somme ainsi déterminée, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 25 avril 2024 à 24h.

Il y a cependant lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Pour solliciter le paiement provisionnel de la somme de 19.941,33 euros, le bailleur verse notamment aux débats un extrait de compte locataire pour la période du 1er août 2023 au 1er novembre 2024.

La dette n’est pas contestée, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.

Il sera considéré que la mention visant à voir « condamner la société VUESON à payer, à titre provisionnel, à la SCI [Localité 3] 20 une somme de 7.196,03 euros représentant les loyers, charges et clause pénale dus au titre du commandement, 3.063,96 euros au titre des loyers dus entre le 9 mars et le 25 avril 2024 » constitue une erreur matérielle dès lors que cette mention, qui se justifiait dans l’assignation, n’a plus de sens dans les conclusions déposées à l’audience au vu de l’évolution de la dette et qu’elle n’est d’ailleurs pas motivée.

Sur les délais de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé, dans la limite de deux années, par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Dès lors que le bailleur ne s’oppose pas aux délais de paiement pour son preneur, il y a lieu de faire droit à cette demande.

À défaut de paiement du loyer et charges courants ou de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Si la clause résolutoire venait à être acquise, l’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef devra être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il y a en conséquence lieu de condamner la défenderesse, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 1.500 euros.

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 25 avril 2024 à 24h ;

Condamnons à titre provisionnel la société VUESON à payer à la SCI [Localité 3] 20 la somme de 19.941,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024 inclus ;

Accordons à la société VUESON des délais de paiement pour s’acquitter, en sus du loyer et des charges courants qui pourront être payés mensuellement, de leur dette, en vingt mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance ;

Disons que le premier versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

Disons que, faute pour la société VUESON de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, l’entièreté de la somme, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le reliquat deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société VUESON et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4],
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,
° une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties ;

Condamnons la société VUESON aux dépens ;

Condamnons la société VUESON à payer à la SCI [Localité 3] 20 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À NANTERRE, le 28 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-Président