JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/04947 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC5K
N° de MINUTE : 25/00204

DEMANDEURS

S.A.S. [K] IMMOBILIER (LA GESTION FAMILIALE)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Anne laure LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0271

Monsieur [C] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Anne laure LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0271

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. SAFAA
[Adresse 5]
[Localité 6]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2017, la S.C.I. SAINT DENIS, aux droits de laquelle Monsieur [C] [K] vient désormais, a donné à bail à la S.A.R.L. SAFAA un local à usage commercial, sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), pour une durée de 9 années entières à compter du 22 janvier 2018.

Ce bien immobilier est administré par la S.A.S. LA GESTION FAMILIALE, dont la dénomination commerciale est [K] IMMOBILIER.

Par exploit en date du 26 janvier 2024, la société LA GESTION FAMILIALE – [K] IMMOBILIER a fait signifier à la société SAFAA un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de s’acquitter, dans un délai d’un mois, d’un arriéré locatif de 6.063,38 € TTC arrêtée au 1er trimestre 2024, outre le coût du commandement.

Par exploit d’huissier délivré le 10 avril 2024, Monsieur [C] [K] a fait assigner la société SAFAA devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de :

▪ Recevoir Monsieur [C] [K] en ses demandes et y faisant droit,

▪ Constater que la Société SAFAA n’a pas apuré dans le délai qui lui était imparti les causes du commandement qui lui a été notifié le 26 janvier 2024 ;

▪ Constater, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

▪ A défaut, constater et prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la Société SAFAA ;

En conséquence,

▪ Ordonner la libération des lieux par la Société SAFAA et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

▪ A défaut, Ordonner l’expulsion de la Société SAFAA et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Armée s’il y a lieu ;

▪ Ordonner, le cas échéant, l’enlèvement et le dépôt des meubles meublants, objets, et marchandises de la Société SAFAA garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de cette dernière ;

▪ Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

▪ Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

En outre,

▪ Condamner la Société SAFAA à verser à Monsieur [C] [K] la somme de 3 256.24 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes impayées ;

▪ Condamner la Société SAFAA au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer mensuel de 1 346.48 euros par mois, majorée du montant des charges, impôts et taxes, et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués ;

▪ Condamner la Société SAFAA à verser à Monsieur [C] [K] une somme de 651.25 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;

▪ Condamner la Société SAFAA à payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

▪ Faisant application de l’article 1343-2 du Code civil, dire et juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ;

▪ Condamner la Société SAFAA à verser à Monsieur [C] [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

▪ Condamner, enfin, la Société SAFAA aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront :

o le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024 ;
o dans l’hypothèse où il n’y aurait pas règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement et que l’exécution forcée devait être réalisée par l’intermédiaire d’un Huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001 portant modification du Décret du 12 novembre 1996 n° 96/1080 relatif au tarif des Huissiers ;

▪ Rappeler que l’exécution du Jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] invoque les articles L145-17 et L145-41 du code de commerce, et fait principalement valoir que :
la société SAFAA ne s’acquitte pas régulièrement des loyers, charges et taxes dont elle est redevable,elle n’a en outre pas justifié être assurée au titre des risques locatifs depuis le 1er janvier 2024,elle n’a pas non plus souscrit de contrat de dératisation et de désourisation,un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a en conséquence été signifié le 26 janvier 2024 mais la société SAFAA n’y a pas déféré,il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion,à défaut, compte tenu des manquements constatés, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail,la société SAFAA est de surcroît redevable d’un arriéré de loyers et de charges et reste à devoir la somme de 3.256,24 euros ; elle doit donc être condamnée au paiement de cette somme,elle doit en outre être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des locaux et ce, à hauteur de 1.346,48 euros par mois, somme équivalente au loyer mensuel,il y a lieu également de prononcer le preneur à verser les intérêts produits par les loyers et indemnités d’occupation impayés au taux d’intérêt légal et d’ordonner la capitalisation de ces intérêts,enfin, il y a lieu de faire application de l’article 17 du bail commercial du 15 décembre 2017 relatif à la clause pénale.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la société SAFAA n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

1 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail commercial contient bien une clause résolutoire en son article 16, selon laquelle « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.
Ainsi, toutes les infractions du LOCATAIRE aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du BAILLEUR, aux conditions d’installation de publicités en extérieur, aux obligations du LOCATAIRE en matière d’assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous-location du présent bail, seront sanctionnées par le jeu de la présente clause résolutoire.
Dans le cas où le LOCATAIRE se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel. »

Le commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 par exploit d’huissier à destination de la société SAFAA vise expressément ladite clause ainsi que le délai d’un mois laissé au preneur pour régler en principal la somme de 6.063,38 euros au titre des impayés arrêtés au 1er trimestre 2024. De surcroît, il ressort des pièces du dossier, notamment au travers de l’extrait de compte de la société SAFAA, que celle-ci a bien failli à ses obligations contractuelles de paiement du loyer à son échéance ou celui de certaines charges. Il n’existe donc pas d’irrégularité formelle pouvant conduire à la non-reconnaissance de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société SAFAA ne s’étant pas acquittée des sommes dues dans le délai d’un mois, le tribunal constate que la clause résolutoire du bail du 15 décembre 2017 est acquise à compter du 26 février 2024 à 24h00 et que le bail est résilié de plein droit depuis cette date. L’expulsion de la société SAFAA et de tous occupants de son chef des locaux litigieux sera ordonnée dans les termes du dispositif. Au regard de la possibilité pour le bailleur de recourir au concours de la force publique si le preneur ne quittait pas les locaux à l’échéance fixée par le présent jugement, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte formée par Monsieur [K].

2 – Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bail commercial conclu entre la société SAINT DENIS, aux droits de laquelle vient Monsieur [K], et la société SAFAA prévoit en son article 4 un loyer annuel hors taxes hors charges d’un montant de 14.664,00 euros. A ce loyer s’ajoutent, selon l’article 9 du bail, les charges afférentes aux biens loués ainsi qu’à l’immeuble, prestations et fournitures et ce, à hauteur pour la première année de location d’une provision annuelle de 800 euros ; cette somme devant être réactualisée chaque année. Aux termes de ce même article, le preneur devra rembourser au bailleur la taxe foncière, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente aux taxes réglées par le bailleur ainsi que les taxes et redevances dues sur les consommations en parties privatives, les parties communes et sur les espaces verts liées à la consommation des fluides, combustibles et énergie.

Le commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 vise une dette locative d’un montant de 6.063,38 euros, arrêtée au premier trimestre 2024, au titre des loyers et charges impayés. Le relevé de compte qui y est joint distingue de façon claire et précise les différentes sommes dues ainsi que l’évolution de la dette du preneur.

L’assignation délivrée le 10 avril 2024 à la société SAFAA fait apparaître un arriéré locatif au 30 mars 2024 d’un montant de 3.256,24 euros ; ce dont il est justifié au regard des pièces versées par le bailleur.

La société SAFAA sera en conséquence condamnée à payer la somme de 3.256,24 euros à Monsieur [K], au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 31 mars 2024, outre intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

3 – Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsque le preneur se maintient dans le local commercial alors qu’il n’a plus aucun droit en ce sens, le bailleur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation ayant un caractère compensatoire et indemnitaire en raison de la faute commise par l’occupant. Cette indemnité représente la valeur locative du bien concerné mais peut lui être supérieure puisqu’elle couvre l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de cette occupation indue.

En l’espèce, la clause résolutoire du bail du 15 décembre 2017 est définitivement acquise au 26 février 2024 à minuit. La société SAFAA, occupante des lieux sans droit ni titre depuis cette date, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Cependant, le paiement d’indemnités d’occupation ayant d’ores et déjà été imposé dans le décompte des sommes dues au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 mars 2024, il convient de fixer le montant de ladite indemnité à compter de l’échéance du deuxième trimestre 2024, soit à compter du 1er avril 2024. Il ne peut en effet être réclamé le paiement des sommes dues au titre de la période du 27 février 2024 au 31 mars 2024 sur deux fondements distincts.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnité et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultat d’une occupation sans bail. Ainsi que le bailleur l’a évaluée, en l’absence de toute clause contractuelle portant spécifiquement sur celle-ci, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, des charges et accessoires qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

4 – Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 17 du bail du 15 décembre 2017 prévoit qu’ « à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au LOCATAIRE, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le LOCATAIRE seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, qu’elle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du LOCATAIRE.
En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. »

En application de ces dispositions et compte tenu de l’arriéré de loyers, charges et accessoires dû par la société SAFAA, soit en l’espèce la somme de 3.256,24 euros, celle-ci sera condamnée au paiement de la somme de 651,25 euros au titre de clause pénale.

5 – Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.R.L. SAFAA, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024.

En revanche, l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001, ayant été abrogé par le décret n°2016-230 du 26 février 2016, il ne sera pas fait droit à la demande sur ce fondement.

– Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la S.A.R.L. SAFAA au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Monsieur [C] [K].

– Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Le tribunal,

Constate l’acquisition, à la date du 26 février 2024 à 24h00, de la clause résolutoire insérée au bail du 15 décembre 2017 liant Monsieur [C] [K] et la S.A.R.L. SAFAA sur les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93) ;

Dit que la S.A.R.L. SAFAA, devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour la S.A.R.L. SAFAA de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, Monsieur [C] [K] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la S.A.R.L. SAFAA à payer à Monsieur [C] [K] du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été exigible en cas de poursuite du bail, majoré des charges, taxes et accessoires ;

Condamne la S.A.R.L. SAFAA à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 3.256,24 euros, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus au 30 mars 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la S.A.R.L. SAFAA à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 651,25 euros, au titre de la clause pénale ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

Condamne la S.A.R.L. SAFAA à payer à Monsieur [C] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. SAFAA aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024.

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 05 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT