Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 28 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01048 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QM6B

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 20 décembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. HOUY BODIN
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Caroline CARLBERG de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A169

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. [D], représentée par Madame [W] [D]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Tonawa AKUESSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1489

Madame [W] [D]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Tonawa AKUESSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1489

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 25 septembre et 3 octobre 2024, la SCI HOUY BODIN, propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], donnés à bail à la SAS [D], a assigné en référé cette dernière et Madame [W] [D] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 1″ septembre 2024 aux torts exclusifs de la société [D],

Ordonner l’expulsion de la société [D] des locaux qu’elle occupe situés [Adresse 1], et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles et biens trouvés dans Ies lieux sera régi conformément aux dispositions de l’article R-433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner a titre provisionnel la société [D], solidairement avec sa caution Madame [W] [D], à payer à la SCI HOUY BODIN la somme de 11.336 euros, arrêtée au 18 septembre 2024, à parfaire le jour de l’audience, outre Ies intéréts au taux légal a compter de la présente assignation,

Condamner, à titre provisionnel, la société [D], solidairement avec sa caution Madame [W] [D], à payer à la SCI HOUY BODIN une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à la date de résiliation, augmenté des charges et accessoires, et ce jusqu’a la libération effective des lieux occupés,

En toute hypothése,

Condamner la partie succombante à payer à la SCI HOUY BODIN, la somme de 1.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC,

La condamner au paiement des frais et entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI HOUY BODIN expose que :

– elle est propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 5]
– par acte notarié en date du 27 avril 2015, elle a consenti un bail commercial portant sur ces locaux à la SAS [D] à compter du 27 avril 2015 pour une durée de neuf ans moyennant un loyer mensuel de 1.066 euros outre 230 euros au titre de la provision pour charges
– Madame [W] [D] s’est portée caution des engagements souscrits par la SAS [D]
– la SAS [D] a laissé impayé divers loyers
– en conséquence, le 31 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par commissaire de justice à la SAS [D] pour la somme de 10.760 euros,
– les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti, la SAS [D] restant lui devoir la somme de 12.029 euros selon décompte actualisé au 10 décembre 2024 produit à l’audience, et occupant les lieux sans droit ni titre puisque la clause résolutoire est acquise depuis le 1er septembre 2024
– elle est bien fondée à s’opposer à tout délai de paiement au regard de l’importance de la dette locative

A l’audience du 20 décembre 2024, la SCI HOUY BODIN, représentée par avocat, a maintenu ses prétentions et moyens.

Madame [W] [D] et la SAS [D], représentées par avocat, ont soutenu leurs dernières conclusions aux termes desquelles elles sollicitent du juge des référés de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois à la SAS [D].

Au soutien de leur demande, Madame [W] [D] et la SAS [D] font valoir que la société a effectué des règlements.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion du locataire et l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI HOUY BODIN justifie par la production du bail commercial conclu entre les parties, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2024 et du décompte actualisé au 10 décembre 2024 produit à l’audience, que sa locataire, la SAS [D] a cessé de payer ses loyers de façon régulière.

Le bail commercial stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.

La SCI HOUY BODIN a fait délivrer à la SAS [D] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 31 juillet 2024 d’avoir à payer la somme de 10.760 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 1er septembre 2024.

L’obligation de la SAS [D] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS [D] occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai, à défaut la SCI HOUY BODIN étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des objets mobiliers

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS [D] causant un préjudice à la SCI HOUY BODIN, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Il y a donc lieu, au stade des référés, de fixer cette indemnité d’occupation au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, que la bailleresse aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI HOUY BODIN sollicite la condamnation de la SAS [D] et de Madame [W] [D], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 12.029 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

Au vu du décompte produit à l’audience arrêté au 10 décembre 2024 et du contrat de bail notarié comportant engagement de caution de Madame [W] [D], dont la validité et l’étendue ne sont pas contestés par cette dernière, l’obligation de la SAS [D] et de Madame [W] [D] de payer la somme de 12.029 euros n’est pas sérieusement contestable au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 10 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement la SAS [D] et Madame [W] [D] à payer à la SCI HOUY BODIN au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 12.029 euros, en deniers ou quittances.

Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octoi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l’espèce, la dette de la SAS [D] s’élève à la somme de 12.029 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

Or, la SAS [D] ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande de sorte qu’elle ne démontre pas être en mesure de procéder au règlement des loyers courants en sus de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce qui précède que la SAS [D] n’est pas en capacité d’honorer sa dette dans le délai de 24 mensualités sollicité, au regard de sa situation finacière actuelle.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS [D] et Madame [W] [D] seront condamnées aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 et au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 1er septembre 2024.

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS [D] et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5].

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la SAS [D] à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et ce à compter du 1er septembre 2024.

CONDAMNE provisionnellement et solidairement la SAS [D] et Madame [W] [D] à payer à la SCI HOUY BODIN l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNE provisionnellement et solidairement la SAS [D] et Madame [W] [D] à payer à la SCI HOUY BODIN la somme de 12.029 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au titre du bail commercial et selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus, en deniers ou quittances.

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la SAS [D].

CONDAMNE la SAS [D] et Madame [W] [D] au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 31 juillet 2024.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 28 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,