TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JLL LATOUR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Valentine POINSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.S.U. ACSM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL SVMH, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 31 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 21 Novembre 2024

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 mai 2016, la SCI JL LATOUR a consenti à la SASU AÏT BOUBAKER un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 2016 et pour un loyer principal mensuel de 600 euros hors taxe et hors charge, précision faite que le loyer n’est pas dû du 1er mai 2016 au 31 octobre 2016.

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2024, la SCI JL LATOUR a assigné la SASU ACSM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

La SCI JL LATOUR sollicite de voir :
– Constater que le bail signé entre les parties est résilié de plein droit en suite du commandement de payer resté sans effet ;
– Ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef des locaux objet du bail résilié, et ce, au besoin, avec l’aide de l’assistance de la force publique;
– Condamner le locataire à payer au bailleur les sommes suivantes :
– 44 000,00 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;
– 3 000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
– 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et aux frais accessoires de procédure engagés à ce jour et le coût de l’assignation.

La SCI JL LATOUR expose que le locataire ne paye plus les loyers, qu’un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse. Elle précise que le commerce n’a ouvert ses portes qu’en janvier 2022, que le locataire a réalisé des travaux dans les locaux et qu’il n’a pas payé de loyer durant cette période, qu’il est opposé à l’octroi de délais de paiement car le locataire fait preuve de bonne foi en justifiant le non-paiement des loyers par la période de COVID, alors que le bail a été conclu en 2016.

La SASU ACSM sollicite de voir dire prescrite la demande en paiement des loyers échus du 1er novembre 2016 au 1er septembre 2019, de voir fixer à la somme de 24 000 euros le montant de l’arriéré de loyer dû par la société ACSM, et de l’autoriser à s’acquitter du solde restant dû à la SCI JL LATOUR en 24 mensualités d’égal montant, outre paiement du loyer en cours, de voir suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial régularisé entre les parties, et de voir débouter la SCI JL LATOUR de ses demandes en dommages intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’elle était informée qu’elle ne pourrait pas exercer une activité de restauration dans les lieux loués, puisque le propriétaire avait obtenu un permis de construire pour des locaux d’habitation, et que le bailleur a déposé une demande de changement de destination que le 6 mars 2017 ; elle a ensuite subi les conséquences de l’épidémie de COVID, puis une très forte baisse de fréquentation en raison d’importants travaux effectués dans la [Adresse 4], devenue inaccessible ; elle a repris les paiements au mois de janvier 2023 et s’acquitte aujourd’hui régulièrement du paiement de son loyer ; elle estime pouvoir payer la somme de 1 000 euros par mois en sus de son loyer courant afin d’apurer sa dette.

Par note en délibéré autorisée par le juge, le conseil de la SASU ACSM a justifié du changement de nom de la société commerciale, avec la régularisation du bail.

L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail,  » à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, indemnité d’occupation (y compris charge et prestations), comme de tout complément de loyer, arriéré de loyer, dépôt de garantie ou charges découlant d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision judiciaire, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant toutes offres ou consignations. Il suffira d’une simple ordonnance de référé qui constatera seulement l’acquisition de la clause résolutoire, sans que les offres ultérieures puissent en arrêter l’effet pour obtenir l’expulsion des lieux loués. Dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance resteront définitivement acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts complémentaires « .

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la SASU ACSM le 29 février 2024 pour la somme principale de 44 400 euros, arrêtée au 30 décembre 2022, terme de décembre 2022 inclus.

Il convient de relever que les sommes dues par la SASU ACSM avant la date du 1er septembre 2019 sont prescrites, la SCI JL LATOUR ne peut pas en demander le paiement.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 mars 2024.

Toutefois, en application de l’article L145-41 du Code de commerce, il peut être accordé des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’espèce, il convient de retenir une créance au profit de la SCI JL LATOUR d’un montant de 24 000 euros, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 24 000 euros, somme au paiement de laquelle est condamné le locataire.

Au regard du montant de la dette, du contexte dans lequel l’ouverture du restaurant a eu lieu (travaux dans la rue qui ont fortement impacté la fréquentation de l’établissement) et du fait que la SASU ACSM règle les loyers courants sans discontinuer depuis le mois de janvier 2023, il convient d’accorder des délais de payement à la SASU ACSM, délais qui sont de nature à permettre le règlement de la dette locative et la poursuite de l’activité commerciale.

La SASU ACSM est autorisé à se libérer de sa dette par 24 versements mensuels de 1 000 euros en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette.

À défaut de payement du loyer courant ou d’une échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la SASU ACSM sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible, et une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés. Le propriétaire pourra faire procéder à l’expulsion de la SASU ACSM et de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés.

L’équité conduit à ne pas faire droit à la demande de la SCI JL LATOUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de condamner la SASU ACSM aux dépens de l’instance comprenant nécessairement le coût de l’assignation sans qu’il ne soit besoin de le préciser, conformément à l’article 491 du Code de procédure civile, mais comprenant le coût du commandement de payer.

Le juge des référés,

CONDAMNE la SASU ACSM à régler à la SCI JL LATOUR la somme de 24 000 euros à titre de provision à valoir sur la créance de loyers impayée au 31 octobre 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 24 000 euros,

L’AUTORISE à se libérer de cette dette par 24 versements mensuels de 1 000 euros et la 24ème correspondant au solde restant, en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 05 de chaque mois, le premier avant le 05 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail,

Mais DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant, la clause résolutoire retrouve son plein effet et la SASU ACSM sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d’occupation trimestrielle égale au loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, et le propriétaire peut faire procéder à l’expulsion de la SASU ACSM et de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique en cas de besoins, des lieux occupés,

DEBOUTE la SCI JL LATOUR du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SASU ACSM aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 302,96 euros.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :
Me Valentine POINSON
la SELARL SVMH
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– DOSSIER
Le 21 Novembre 2024