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L’Essentiel : La S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU a engagé une procédure contre la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO pour défaut de paiement d’un loyer de 31 416,00 € annuel, suite à un bail commercial signé en novembre 2017. Après un commandement de payer délivré le 4 juillet 2024 et l’absence de réponse de la défenderesse, le tribunal a constaté la résiliation du bail. Il a ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO et condamné celle-ci à verser 22 053,99 € pour arriérés, ainsi qu’une indemnité d’occupation, majorée jusqu’à la libération des lieux.
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Contexte de l’affaireLa présente affaire concerne un litige entre la S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU et la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO, suite à un bail commercial signé le 24 novembre 2017. Ce bail portait sur un magasin en duplex d’une superficie d’environ 137 m², avec un loyer annuel de 31 416,00 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance. Défaut de paiement et assignationLa S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU a constaté un défaut de paiement du loyer et a délivré un commandement de payer le 4 juillet 2024, visant la clause résolutoire du bail. En raison de l’absence de règlement des sommes dues, la S.C.I. a assigné la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO en référé le 27 novembre 2024, demandant la résiliation du bail, l’expulsion de la défenderesse, ainsi que le paiement d’indemnités. Non-comparution de la défenderesseLa S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO n’a pas comparu à l’audience, ce qui a conduit le tribunal à examiner la demande de la S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU sans opposition. Constatation de la résiliation du bailLe tribunal a constaté que le bail stipulait clairement que le non-paiement d’une seule échéance pouvait entraîner la résiliation. Le commandement de payer a été délivré pour un arriéré total de 10 934,26 € TTC, incluant des loyers impayés et la taxe foncière, et les sommes n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la résiliation du bail a été jugée justifiée. Décisions du tribunalLe tribunal a ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO, autorisant le recours à la force publique si nécessaire. Il a également condamné la défenderesse à verser une provision de 22 053,99 € TTC pour les arriérés de loyers et charges, ainsi qu’une indemnité provisionnelle d’occupation de 3 754,33 € TTC, majorée de 50% par mois jusqu’à la libération des lieux. Enfin, la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO a été condamnée aux dépens. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature et les conséquences de la clause résolutoire dans le bail commercial ?La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à une partie de mettre fin au contrat en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations. Dans le cadre du bail commercial, l’article L. 145-41 du Code de commerce stipule que : « Le bailleur peut, en cas de non-paiement du loyer ou des charges, faire constater la résiliation du bail, après avoir mis en demeure le preneur de s’acquitter de sa dette dans un délai d’un mois. » Dans cette affaire, la S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU a exercé son droit en délivrant un commandement de payer le 4 juillet 2024, qui a rappelé la clause résolutoire. Le non-paiement des sommes dues dans le délai imparti a conduit à la constatation de la résiliation du bail, justifiant ainsi l’expulsion de la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO. Cette procédure est essentielle pour protéger les droits du bailleur et garantir le respect des obligations contractuelles par le preneur. Quelles sont les conditions de l’expulsion en cas de résiliation du bail commercial ?L’expulsion d’un locataire en cas de résiliation du bail commercial est régie par les dispositions du Code de procédure civile. L’article 561 précise que : « L’expulsion ne peut être ordonnée qu’après un jugement constatant la résiliation du bail. » Dans le cas présent, la S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU a obtenu une ordonnance de référé qui a constaté la résiliation du bail. L’ordonnance a également ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO, et ce, avec l’aide de la force publique si nécessaire. Il est important de noter que l’expulsion doit être effectuée dans le respect des droits des occupants, et la force publique ne peut être sollicitée qu’après une décision judiciaire. Comment sont calculées les indemnités d’occupation en cas d’expulsion ?Les indemnités d’occupation sont généralement calculées sur la base du montant du loyer dû. Dans cette affaire, l’indemnité provisionnelle d’occupation a été fixée au montant du dernier loyer et de la taxe foncière de la dernière année, conformément à l’article XXI du bail. L’article 1728 du Code civil précise que : « Le locataire est tenu de payer le loyer convenu, même si le bail est résilié. » Ainsi, la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO a été condamnée à verser une indemnité d’occupation de 3 754,33 € TTC, majorée de 50% par mois à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux. Cette indemnité vise à compenser le bailleur pour l’occupation des lieux après la résiliation du bail. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés pour la défense de ses droits. Cet article stipule que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qui ne peut excéder 3 000 euros. » Dans le cas présent, la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO a été condamnée à verser 850,00 € à la S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU en application de cet article. Cette somme est destinée à couvrir les frais d’instance non compris dans les dépens, tels que les frais de commandement et de notification. L’application de l’article 700 vise à garantir que la partie qui a dû engager des frais pour faire valoir ses droits soit compensée, renforçant ainsi l’équité dans le processus judiciaire. |
Minute N°2025/
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 30 Janvier 2025
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S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU
C/
S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO
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copie exécutoire délivrée le 30/01/2025 à :
– la SELARL GUEGUEN AVOCATS – 53
copie certifiée conforme
délivrée le : 30/01/2025
à :
– la SELARL GUEGUEN AVOCATS – 53
– Dossier
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
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Président : Franck BIELITZKI
Greffier : Eléonore GUYON
PRONONCÉ fixé au 30 Janvier 2025
Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe
ENTRE :
S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU
(RCS CUSSET N°507883452),
dont le siège social est sis [Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
DEMANDERESSE
D’UNE PART
ET :
S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO (RCS Nantes N°814667697), dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 3]
Non comparante
DÉFENDERESSE
D’AUTRE PART
Selon acte dressé le 24 novembre 2017 par Me [G] [O], notaire à [Localité 6] la S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO exerçant sous l’enseigne STEPHANE PLAZA IMMOBILIER dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3], cadastré section HN n°[Cadastre 4], un magasin en Duplex avec Réserve et WC, le tout d’une superficie d’environ 137 m², pour une durée de neuf ans à compter du 24 novembre 2017 moyennant un loyer annuel de 31 416,00 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance.
Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 juillet 2024, la S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU a fait assigner en référé la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO suivant acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024 afin de solliciter :
– le constat de la résiliation du bail,
– l’expulsion de la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et sous astreinte de 120 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,
– le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et la taxe foncière de la dernière année, soit 3 754,33 € TTC majoré de 50%,
– le paiement provisionnel de la somme de 22 053,99 € TTC au titre des arriérés de loyers, charges, taxes foncières et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de novembre 2024 inclus outre intérêts au taux légal majoré de huit points à compter de chaque échéance impayée,
– le paiement de la somme de 850,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 4 juillet 2024, de levée d’un état des créanciers inscrits et de notification de la présente assignation au créancier inscrit notamment.
La S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO régulièrement citée n’a pas comparu.
L’acte de bail du 24 novembre 2017 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 31 416,00 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.
La S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU a fait délivrer un commandement de payer le 4 juillet 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 10 934,26 € TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2023, et des loyers de mai et juin 2024, et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.
Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.
Il résulte d’un état récapitulatif délivré par Infogreffe le 13 novembre 2024 que la BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST a porté une inscription sur le fonds de commerce. La procédure lui a été dénoncée par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024.
Dès lors, il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.
Le recours à la force publique étant autorisé, il n’apparaît pas nécessaire de fixer une astreinte.
L’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer et de la taxe foncière de la dernière année, c’est à dire la somme de 3 754,33 € TTC majoré de 50% conformément à l’article XXI du bail soit 5 631,49 €.
Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 22 053,99 € TTC au titre des arriérés de loyers, charges, taxes foncières et indemnités d’occupation majoré de huit points à compter de chaque échéance impayée conformément à l’article XXIII du bail, dus jusqu’au 30 novembre 2024 de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.
Considérée comme la partie perdante au regard de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO sera condamnée aux dépens.
Il est équitable de fixer à 850 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en référé et en premier ressort,
Constatons la résiliation du bail,
Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance,
Condamnons la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO à payer à la S.C.I. FRANKLIN-ROUSSEAU :
– une provision de 22 053,99 € TTC au titre des arriérés de loyers, charges, taxes foncières et indemnités d’occupation majoré de huit points à compter de chaque échéance impayée, dus au 30/11/24,
– une somme de 850,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– une indemnité provisionnelle d’occupation de 3 754,33 € TTC majoré de 50% par mois à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux,
Condamnons la S.A.R.L. SPI [Localité 3] IMMO aux dépens, y compris le coût du commandement du 4 juillet 2024, de levée d’un état des créanciers inscrits et de notification au créancier inscrit.
Le Greffier, Le Président,
Eléonore GUYON Franck BIELITZKI
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