N° RG 24/01516 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4PU
du 19 Novembre 2024

N° de minute

affaire : [U] [Y] [F]
c/ [S] [B]

Grosse délivrée

à Me MOUCHAN

Expédition délivrée

à M. [B]

le
l’an deux mil vingt quatre et le dix neuf Novembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 21 Août 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [U] [Y] [F]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [S] [B]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparant ni représenté

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024.

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, Monsieur [U] [F] a donné à bail commercial à Monsieur [S] [B] des locaux commerciaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8400 euros, payable par trimestre outre une provision pour charges et impôts fonciers de 300 euros par trimestre.

Le 6 mai 2024, Monsieur [U] [F] a fait délivrer à Monsieur [S] [B] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Le 27 juin 2024, Monsieur [U] [F] a fait délivrer à Monsieur [S] [B] une sommation d’avoir à justifier de l’activité exercée dans les lieux, de l’immatriculation de l’entreprise et de la souscription de la police d’assurance prévue à l’article 9 du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, Monsieur [U] [F] a fait assigner Monsieur [S] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 6 juin 2024 ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; le condamner au paiement d’une provision de :150 euros à titre de provision sur charges du 2ème trimestre 2024 ;2400 euros à titre d’indemnité d’occupation pour le 3ème trimestre 2024 ;225 euros à titre de dommages et intérêts conformément à la clause pénale figurant à l’article 11 du bail ;800 euros d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur ou leur reprise par un commissaire de justice ;le condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 6 mai 2024, du procès-verbal de saisie conservatoire du 24 mai 2024 et de la sommation de faire du 27 juin 2024.
Il expose que Monsieur [S] [B] est défaillant dans le paiement de son loyer, qu’il lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 6 mai 2024 portant sur la somme de 2400 euros, qui est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 6 juin 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’il devra en outre être condamné au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Il ajoute qu’en outre, le locataire n’exerce aucune activité dans les lieux et qu’il n’est pas immatriculé pour l’activité d’alimentation générale et boucherie prévue au bail.

Monsieur [S] [B] régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [U] [F] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage commercial. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer rester infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de Monsieur [U] [F] par acte de commissaire de justice le 6 mai 2024, à Monsieur [S] [B], visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2400 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte versé et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante.

En outre, Monsieur [S] [B] n’a pas justifié dans le mois de la sommation de faire du 27 juin 2024, de l’activité exercée dans les lieux, de l’immatriculation de l’entreprise et de la souscription de la police d’assurance prévue à l’article 9 du bail.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 6 juin 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [B], devenu occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif :

Il ressort du décompte en date du 26 juin 2024 versé aux débats, que Monsieur [S] [B] demeure redevable de la somme de 2550 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus soit le 30 septembre 2024, déduction faite du coût du commandement de payer qui relève des dépens.

Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, Monsieur [S] [B] sera condamné au paiement de la somme de 2550 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus.

La créance portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts au titre de la clause pénale :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, l’article 11 du contrat de bail précise que « en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et quinze jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, un intérêt de retard sur la base de 10% / an, à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende mais la réparation du préjudice subi par le bailleur ».

Le contrat prévoit un intérêt de retard sur la base de 10% par an à titre de clause pénale.

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Le demandeur qui sollicite l’octroi d’une provision de 225 euros, ne justifie pas du calcul effectué. Toutefois, 10% de la somme due au titre de l’arriéré locatif correspond à la somme de 255 euros (2550 euros x 10%). La somme de 225 euros n’apparaît donc pas disproportionnée.

En conséquence, Monsieur [S] [B] n’ayant pas réglé le montant du loyer dans le délai requis, ce dernier sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 225 euros à titre de clause pénale.

Sur l’indemnité d’occupation :

En outre, Monsieur [S] [B] qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du 1er juillet 2024 d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 800 euros à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

Monsieur [S] [B] sera condamné à en payer le montant.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Monsieur [U] [F] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [B], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mai 2024 et de la sommation de faire du 27 juin 2024.

Le surplus des demandes sera rejeté comme n’étant pas fondé.

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial liant Monsieur [U] [F] et Monsieur [S] [B] portant sur les locaux à usage commercial situés à [Adresse 3] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 6 juin 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial ;

ORDONNONS à Monsieur [S] [B] et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de se faire dans le délai imparti, l’expulsion de Monsieur [S] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [U] [F] à titre provisionnel, la somme de 2550 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 (30 septembre 2024) inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [U] [F] à titre provisionnel, la somme de 225 euros à titre de dommages et intérêts, au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [U] [F] une indemnité d’occupation provisionnelle de 800 euros à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 6 mai 2024 et de la sommation de faire du 27 juin 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES