ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JANVIER 2025
MINUTE N° 25/00031
—————-

Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 02 Décembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE VILOGIA SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par Maître Ornella FITOUSSI de la SELAS CS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 2149

ET :

LA SOCIETE LES DELICES DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 31 janvier 2013, la SA d’habitation à loyer modéré Vilogia a consenti à M. [P] [B], exerçant sous l’enseigne Au pain spécial, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte sous signature privée du 24 janvier 2017, M. [B] a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la SASU La tradition, qui l’a elle-même cédé le 11 novembre 2022 à la SASU Les délices de [Localité 4].

Par acte d’huissier du 10 mai 2023, la société Vilogia a fait délivrer à la société Les délices de [Localité 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2023, la société Vilogia a fait assigner la société Les délices de Pantin en constatation de la résolution du bail, expulsion et paiement des loyers devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny.

Par ordonnance du 19 janvier 2024 ce juge a constaté le désistement d’instance de la société Vilogia et l’a condamnée aux dépens.

Par acte d’huissier du 25 juin 2024, la société Vilogia a fait délivrer à la société Les délices de [Localité 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte du 27 septembre 2024, la société Vilogia a fait assigner la société Les délices de Pantin en référé devant le président de ce tribunal, pour :
– faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;
– obtenir l’expulsion de la société Les délices de [Localité 4], ainsi que de toute personne dans les lieux de son chef, avec le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;
– faire juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;
– la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :
une somme de 4 910,50 euros à valoir sur les loyers impayés, accessoires et frais dus au 31 juillet 2024, majorés des intérêts de retard au taux légal,une somme de 491,05 euros correspondant à la majoration des sommes dues au titre de la clause pénale contractuelle,une somme de 7 520,90 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du dernier loyer annuel indexé, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux ;- faire dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;
– voir la société Les délices de [Localité 4] condamnée au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

Régulièrement assignée à étude, la société Les délices de [Localité 4] n’a pas comparu.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce,  » toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.  »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil,  » celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « .

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 25 juin 2024 pour le paiement de la somme en principal de
4 569,65 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé des sommes dues produit, arrêté au 31 juillet 2024 inclus, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 26 juillet 2024.

L’obligation de la société Les délices de [Localité 4] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société Les délices de [Localité 4] causant un préjudice à la société Vilogia du fait d’une occupation sans exécution des obligations constituant la contrepartie contractuellement mise à la charge du preneur, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. La partie défenderesse sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel jusqu’à la libération des lieux.

Aussi, la société Vilogia justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé des sommes dues au 31 octobre 2024, que la société Les délices de [Localité 4] reste lui devoir à cette date une somme de
4 452,96 euros (loyers et indemnités d’occupation).

En conséquence, la société Les délices de [Localité 4] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance en raison du règlement intervenu le 3 octobre 2024, étant précisé que les sommes dues ce jour sont inférieures à celles contenues dans le commandement de payer et dans l’assignation.

Sur les clauses pénales
Par ailleurs, la société Vilogia sollicite à la fois le bénéfice d’une majoration de 10 % des sommes dues au titre de la clause pénale contractuellement prévue, de la conservation du dépôt de garantie fixé à la somme de 4 200 euros, ainsi que d’une majoration de l’indemnité d’occupation portant celle-ci au double du montant du dernier loyer annuel indexé.

Il est relevé à cet égard, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

D’autre part, l’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d’appréciation exclu de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu’il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s’il l’estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, les sommes réclamées, par leur nature de clause pénale, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel pouvant être le cas en l’espèce, les demandes rappelées ci-avant ne relèvent donc pas du pouvoir du juge des référés.

Sur les frais du procès
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société Les délices de [Localité 4] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juin 2024.

Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer à la société Vilogia la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail au 26 juillet 2024 ;

Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la SASU Les délices de [Localité 4] et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SASU Les délices de [Localité 4] à payer à la SA d’habitation à loyer modéré Vilogia la somme provisionnelle de 4 452,96 euros (loyers et indemnités d’occupation du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamne la SASU Les délices de [Localité 4] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié;

Déboute la SA d’habitat à loyer modéré Vilogia de sa demande relative au doublement de l’indemnité d’occupation ;

Déboute la SA d’habitat à loyer modéré Vilogia de sa demande au titre de la clause pénale tendant à la majoration de 10 % des sommes dues ;

Déboute la SA d’habitat à loyer modéré Vilogia de sa demande d’attribution définitive du dépôt de garantie ;

Condamne la SASU Les délices de [Localité 4] aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 25 juin 2024 ;

Condamne la SASU Les délices de [Localité 4] à payer à la SA d’habitat à loyer modéré Vilogia la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 JANVIER 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Michaël MARTINEZ