■

N° RG 24/56203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XBH

N° : 6

Assignation du :
06 et 10 Septembre 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 07 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE

La S.C.I. JENNYDAN
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS – #B0740

DEFENDEURS

La société I.S.P SUPER MARKET S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 4]

non constituée

Monsieur [L] [W] pris en sa qualité d’associé de la SAS ISP SUPER MARKET en cours de formation
[Adresse 3]
[Localité 5]

non constitué

Madame [H] [D] prise en sa qualité d’associée de la SAS ISP SUPER MARKET en cours de formation
[Adresse 3]
[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2024, la SCI Jennydan a donné à bail commercial à la SAS ISP Super Market des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 24 000 euros hors taxes et hors charges.

Le 12 juillet 2024, la SCI bailleresse a fait délivrer à M. [L] [W] et Mme [H] [D] un commandement visant la clause résolutoire contractuelle d’avoir à payer la somme de 9 936 euros représentant un arriéré de loyers et charges.

Par acte en date du 6 et du 10 septembre 2024, la SCI Jennydan a fait assigner en référé la société ISP Super Market, M. [L] [W] et Mme [H] [D] sollicitant de :

“CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 1er avril 2024, entre la SCI JENNYDAN et la SAS LSP SUPER MARKET.

ORDONNER l’expulsion, sans délai, de la SAS LSP SUPER MARKET ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés sis [Adresse 1], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

ACCORDER, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

CONDAMNER la SAS LSP SUPER MARKET à une indemnité d’occupation équivalente à 150 % du dernier loyer journalier en vigueur, à compter du 12 août 2024 et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; étant précisé que cette indemnité sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

CONDAMNER la SAS LSP SUPER MARKET au paiement de la somme provisionnelle de 14.952,00 euros, au titre des loyers en principal échus à la date du 1er septembre 2024, outre les charges locatives ;

CONDAMNER la SAS LSP SUPER MARKET à payer les sommes dues majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

CONDAMNER la SAS LSP SUPER MARKET au paiement des sommes dues majorées de 8 points, au titre de l’article 1er de la clause XVII du bail commercial.

CONDAMNER la SAS LSP SUPER MARKET au paiement de la somme provisionnelle de 14.952,00 euros, au titre des loyers en principal échus à la date du 1er septembre 2024, outre les charges locatives ;

CONDAMNER la SAS LSP SUPER MARKET au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et ce compris les frais des commandements de payer ;

CONDAMNER la SAS LSP SUPER MARKET à prendre en charge l’intégralité des frais éventuels d’expulsion et ce compris les frais honoraires d’Huissier.”

Les défendeurs, cités par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 12 juillet 2024 a été délivré à M. [L] [W] et Mme [H] [D], pris en leur qualité d’associés de la société en cours de formation.
Il est établi que la société n’a été immatriculée que le 4 novembre 2024, et que M. [L] [W] est son président, de telle sorte que la délivrance du commandement de payer à M. [L] [W] le 12 juillet 2024 est régulière.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. Dans le commandement figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article XVI du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Jennydan n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 9926 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 13 août 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS ISP Super Market et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 150% du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI Jennydan, l’obligation de La SAS ISP Super Market au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14.952 euros (échéance du mois de septembre 2024 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS ISP Super Market, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS ISP Super Market, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de La SAS ISP Super Market ne permet d’écarter la demande de la SCI Jennydan formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 août 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de La SAS ISP Super Market et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS ISP Super Market, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la SAS ISP Super Market à payer à la SCI Jennydan la somme de 14.952 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er septembre 2024 (mensualité de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

Condamnons la SAS ISP Super Market à payer à la SCI Jennydan la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS ISP Super Market aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 07 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ