Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 19 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00927 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKPP

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 15 octobre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. IMMORENTE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cyril RAVASSARD de la SELARL AVOCATS ASSOCIES RAVASSARD, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE,et par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : A0891

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. SARL SB [Localité 4]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 19 août 2024, la SCPI IMMORENTE, propriétaire d’un local commercial situé à [Localité 4] et donné à bail à la SARL SB [Localité 4], a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L145-41 du code de commerce et des articles 1103, 1104, 1709, 1728 et suivants du code civil, aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 10 août 2016, à compter du 14 juillet 2024,
– prononcer en conséquence, la résiliation au 14 juillet 2024, du bail du 10 août 2016, signé entre la SCPI IMMORENTE et la SARL SB [Localité 4],
– juger que la SARL SB [Localité 4] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 juillet 2024, des locaux à usage commercial dénommé n°29, propriété de la SCPI IMMORENTE, situé au sein du Centre commercial de VALDOLY, sis [Adresse 2],
– ordonner à la SARL SB [Localité 4] et à tous les occupants de son chef ou non de quitter les locaux commerciaux, et de le laisser libre de toutes personnes, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
– ordonner l’expulsion de la SARL SB [Localité 4] de tous les occupants de son chef ou non des locaux commerciaux avec si besoin est, le concours de la force publique, d’un serrurier et d’une entreprise de déménagement,
– autoriser la SCPI IMMORENTE à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et périls de la SARL SB [Localité 4], les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux,
– autoriser la SCPI IMMORENTE à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeubles, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette,
– juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 à R.221-40 du code de procédure civile d’exécution,
– condamner la SARL SB [Localité 4] à payer par provision à la SCPI IMMORENTE :
* la somme de 115.650,24 euros TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus au 14 juillet 2024, au titre du bail du 10 août 2016,
* la somme de 11.565,02 euros au titre de la majoration de 10% pour les loyers et accessoires impayés,
* la somme de 11.645,98 euros au titre des intérêts de retard applicables sur les loyers impayés ;
* une indemnité d’occupation trimestrielle au titre du bail commercial du 10 août 2016, d’un montant de 32.935,20 euros, augmentée des taxes et provisions pour charges, à compter du 14 juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des locaux, étant précisé que la clause d’indexation s’appliquera à l’indemnité d’occupation,
* une indemnité de résiliation d’un montant de 40.627,20 euros,
– assortir toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme,
– juger que la SCPI IMMORENTE conservera la somme de 13.608,83 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, à titre d’indemnité de résiliation,
– condamner par provision la SARL SB [Localité 4] à payer tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement,
– juger que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A.444-32 du code de commerce seront à la charge de la SARL SB [Localité 4],
– rappeler que l’ordonnance à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit,
– condamner par provision la SARL SB [Localité 4] à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la SCPI IMMORENTE expose que :
– par acte sous-seing privé du 10 août 2016, la société SCI GRAND VAL aux droits de laquelle vient la SCPI IMMORENTE, a donné à bail commercial à la société SARL SB [Localité 4], un local commercial n°29 dépendant du centre commercial de VALDOLY, sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une activité exclusive de salon de coiffure barbier mixte sous l’enseigne SERGIO BOSSI, pour une durée de dix années entières et consécutives ayant pris effet rétroactivement au 1er juillet 2016, moyennant un loyer composé d’une partie fixe annuelle de base de 46.241 euros hors taxes et hors charges et d’une partie variable,
– depuis février 2023 la société SARL SB [Localité 4] étant défaillante dans le règlement de ses loyers et charges, la SCPI IMMORENTE lui a fait délivrer, le 8 février 2024, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme en principal de 74.394,27 euros, qui est demeuré infructueux,
– le 13 juin 2024, la SCPI IMMORENTE a fait délivrer à le SARL SB [Localité 4] un second commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme en principal de 95.336,64 euros, également demeuré infructueux,
– au 14 juillet 2024 la dette locative s’élevait à la somme de 115.650,24 euros,
– le 22 juillet 2024 la SCPI IMMORENTE a procédé à une saisie conservatoire sur les comptes de la SARL SB [Localité 4] qui s’est révélée fructueuse seulement à hauteur de 1.436,56 euros, et qui a été dénoncée le 26 juillet 2024.

A l’audience du 15 octobre 2024, la SCPI IMMORENTE, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SARL SB [Localité 4] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCPI IMMORENTE justifie, par la production du bail en date du 10 août 2016, de l’acte authentique du 22 décembre 2022, des commandements de payer délivrés le 8 février et 13 juin 2024 et du décompte arrêté au 3e trimestre 2024 inclus, que sa locataire, la SARL SB [Localité 4], a cessé de payer ses loyers.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCPI IMMORENTE a fait délivrer à la SARL SB [Localité 4] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 13 juin 2024 d’avoir à payer la somme, en principal, de 95.336,64 euros au titre des loyers et charges impayés au 2e trimestre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 13 juin 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 14 juillet 2024.

L’obligation de la SARL SB [Localité 4] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte, l’exécution de la présente décision étant garantie par le recours à la force publique.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL SB [Localité 4] causant un préjudice à la SCPI IMMORENTE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 14 juillet 2024.

La demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCPI IMMORENTE sollicite la condamnation de la SARL SB [Localité 4] à lui payer la somme de 115.650,24 euros au titre des loyers, impôts, taxes et redevances échus au 14 juillet 2024, au titre du bail du 10 août 2016, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme.

Il convient de déduire du décompte produit la somme de 388,65 euros facturée au titre de « REFACT FRAIS HUISSIER » le 8 février 2024, le coût du commandement de payer relevant des dépens.

Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, la SARL SB [Localité 4] sera donc condamnée à payer à la SCPI IMMORENTE, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 3e trimestre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 115.261,59 (115.650,24 – 388,65) euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de la présente ordonnance.

Il sera, en outre, fait droit à la demande formulée au titre de l’anatocisme, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil, étant rappelé que les intérêts commenceront à courir à compter de la présente décision.

La demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la clause pénale et les indemnités contractuelles

La SCPI IMMORENTE sollicite également la condamnation de la SARL SB [Localité 4] à lui payer par provision :
– la somme de 11.565,02 euros au titre de la majoration de 10% pour les loyers et accessoires impayés,
– la somme de 11.645,98 euros au titre des intérêts de retard applicables sur les loyers impayés
– une indemnité de résiliation d’un montant de 40.627,20 euros,
– tous les frais de commissaires de justice y compris les droits proportionnels de recouvrement.

Or, les indemnités contractuelles, tout comme la clause pénale, même prévues au contrat, étant susceptibles d’être réduites voire supprimées par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

De plus, le coût du commandement de payer sera traité dans la partie des dépens.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL SB [Localité 4] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024, ainsi que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la présente décision.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SARL SB [Localité 4], succombant, sera condamnée à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 juillet 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL SB [Localité 4] et de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial dénommés n°29 situés au sein du Centre commercial de VALDOLY, sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SARL SB [Localité 4], à compter de la résiliation du bail, au 14 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL SB [Localité 4] à payer à la SCPI IMMORENTE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SARL SB [Localité 4] à payer à la SCPI IMMORENTE la somme provisionnelle de 115.261,59 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 3e trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 ;

DIT que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au titre de la clause pénale et des indemnités contractuels ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SARL SB [Localité 4] à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL SB [Localité 4] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 et l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la présente décision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,