|
L’Essentiel : Les consorts [I] [W] et Mme [K] [L] [J] [A] [Z] [V] ont engagé une procédure en référé contre la S.A.S. VERO DODAT PARIS pour obtenir la constatation de la clause résolutoire du bail commercial, le paiement de loyers impayés et l’expulsion du preneur. La société défenderesse ne s’étant pas présentée, le juge a statué sur la base des demandes des bailleurs. Un commandement de payer a été délivré, et la clause résolutoire a été considérée comme acquise. Le tribunal a ordonné l’expulsion en cas de non-restitution des lieux et condamné la S.A.S. à verser 15.632,55 euros.
|
|
Contexte de l’affaireLes consorts [I] [W] et Mme [K] [L] [J] [A] [Z] [V], en tant que bailleurs, ont engagé une procédure en référé contre la S.A.S. VERO DODAT PARIS, preneuse de locaux commerciaux. Ils ont demandé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, le paiement d’une provision sur loyers impayés, ainsi que l’expulsion du preneur. Non-comparution de la défenderesseLa société défenderesse ne s’est pas présentée ni constituée en justice. Les bailleurs ont maintenu leurs demandes lors de l’audience, ce qui a conduit le juge à se référer à l’acte introductif d’instance pour plus de détails sur les faits et les prétentions. Cadre juridiqueLe juge des référés a le pouvoir d’ordonner des mesures d’urgence en cas de non-contestation sérieuse, conformément aux articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il peut également constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial, sous certaines conditions. Commandement de payerUn commandement de payer a été délivré à la S.A.S. VERO DODAT PARIS le 25 octobre 2023, lui enjoignant de régler la somme de 10.336,18 euros pour loyers et charges impayés. Le preneur n’ayant pas acquitté cette somme dans le délai imparti, la clause résolutoire est considérée comme acquise, entraînant la résiliation automatique du bail. Conséquences de la résiliationSuite à la résiliation du bail, l’expulsion du preneur et de tout occupant sera ordonnée si les lieux ne sont pas restitués dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance. L’indemnité d’occupation est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, en plus des charges et taxes. Montant des loyers dusLe montant total des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er janvier 2024 s’élève à 15.632,55 euros, ce qui n’est pas sérieusement contestable. La S.A.S. VERO DODAT PARIS est donc condamnée à verser cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal. Clause pénale et dépensUne clause du bail majorant le taux d’intérêt de retard a été jugée manifestement excessive, entraînant le rejet de la demande à ce sujet. La S.A.S. VERO DODAT PARIS est également condamnée à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer. Décision finaleLe tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion en cas de non-restitution des lieux, fixé l’indemnité d’occupation, et condamné la S.A.S. VERO DODAT PARIS à payer les sommes dues. La capitalisation des intérêts a été ordonnée, tandis que le surplus des demandes a été rejeté. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L 145-41 du code de commerce. Cet article stipule que le bailleur peut résilier le bail de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers. Pour que cette clause soit applicable, plusieurs conditions doivent être réunies : 1. **Défaut de paiement manifestement fautif** : Le preneur doit avoir manqué à son obligation de paiement de manière évidente. 2. **Bonne foi du bailleur** : Le bailleur doit être en mesure d’invoquer la clause résolutoire de bonne foi, sans intention de nuire au preneur. 3. **Clarté de la clause** : La clause résolutoire doit être formulée de manière claire et sans ambiguïté, ne nécessitant pas d’interprétation. Ainsi, dans l’affaire en question, le juge a constaté que le commandement de payer avait été délivré et que le preneur n’avait pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti, ce qui a conduit à l’acquisition de la clause résolutoire. Quelles sont les prérogatives du juge des référés en matière de provision ?Les prérogatives du juge des référés en matière de provision sont définies par l’article 835 du code de procédure civile. Cet article précise que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En effet, l’alinéa 2 de cet article indique que le juge peut ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Dans le cas présent, le juge a constaté que l’obligation du preneur au titre des loyers et charges n’était pas sérieusement contestable, ce qui a justifié l’octroi d’une provision de 15.632,55 euros. Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas de résiliation de bail ?L’indemnité d’occupation est fixée en fonction du montant du loyer contractuel, conformément aux dispositions de la jurisprudence en matière de baux commerciaux. Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, en plus des charges, taxes et accessoires. L’article 1343-2 du code civil précise que les intérêts échus, dus pour une année entière, produisent intérêt si le contrat le prévoit ou si une décision de justice le précise. Ainsi, l’indemnité d’occupation est due depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Quelles sont les conséquences de la non-restitution des lieux après résiliation du bail ?En cas de non-restitution des lieux après la résiliation du bail, le juge peut ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant, comme le prévoit l’article 835 du code de procédure civile. Dans l’affaire examinée, le juge a ordonné l’expulsion de la S.A.S. VERO DODAT PARIS si la restitution des lieux n’était pas effectuée dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance. Cette mesure peut être exécutée avec le concours de la force publique et d’un serrurier, afin d’assurer la mise en œuvre effective de l’expulsion. Quelles sont les implications des dépens dans une procédure de référé ?Les dépens dans une procédure de référé sont régis par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée au paiement des dépens. Dans le cas présent, la S.A.S. VERO DODAT PARIS a été condamnée à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer, qui s’élevait à 173,29 euros. Cette condamnation vise à couvrir les frais engagés par la partie gagnante dans le cadre de la procédure, contribuant ainsi à l’équité du processus judiciaire. |
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/52153 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JXH
N° : 9
Assignation du :
20 Mars 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 novembre 2024
par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEURS
Monsieur [S], [C], [R] [I] [W]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Monsieur [B] [E] [T] [A] [I] [W]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Madame [K] [L] [J] [A] [Z] [V]
[Adresse 8]
[Localité 2]
représentés par Maître Ferhat ADOUI de la SCP SCP DIEBOLT ADOUI – DALB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0288
DEFENDERESSE
La société VERO DODAT PARIS S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 5]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 22 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Vu l’assignation en référé, enrôlée sous le N°RG 24/52153, délivrée à la requête des consorts [I] [W] et de Mme [K] [L] [J] [A] [Z] [V], bailleurs, devant le président du tribunal judiciaire de céans, soutenue oralement et tendant, principalement, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation et à voir ordonner son expulsion ;
Vu la non-comparution et non constitution de la société défenderesse et les observations orales de la partie demanderesse qui maintient ses demandes formées dans l’assignation ;
Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.
Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable « .
Le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ;
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
La S.A.S. VERO DODAT PARIS est preneuse de locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] ;
Les bailleurs ont fait délivrer au preneur un commandement, en date du 25 octobre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 10.336,18 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2023 ;
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance ;
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit ; l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance ;
L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et la société défenderesse sera condamnée à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.
Au vu du décompte produit, l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus au 1er janvier 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15.632,55 euros.
Il y a donc lieu de condamner la S.A.S. VERO DODAT PARIS à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 15.632,55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal courant sur la somme de 10.336,18 et de l’assignation pour le surplus .
La clause insérée à l’article 20 du bail majorant le taux d’intérêt de retard à l’équivalent du taux d’escompte de la Banque de France augmenté de 4 points, s’analyse comme une clause pénale ; au regard des circonstances de la cause, son montant apparait manifestement excessif ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, ainsi, il sera fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts.
La partie perdante, défenderesse sera condamnée au paiement de dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris notamment le cout du commandement de payer à hauteur de 173,29 euros.
L’équité ne commande pas de faire application, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif.
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 novembre 2023.
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1], dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier.
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.
Condamnons la S.A.S. VERO DODAT PARIS à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 15.632,55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal courant sur la somme de 10.336,18 et de l’assignation pour le surplus ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, jusqu’au jour de la libération effective des lieux,
Condamnons la S.A.S. VERO DODAT PARIS aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer à hauteur de 173,29 euros.
Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.
Rejetons le surplus des demandes ;
Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait à Paris le 26 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Fabrice VERT
Laisser un commentaire