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N° RG 24/51289 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DJC

N° : 6

Assignation du :
15 Février 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 19 novembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR

Monsieur [C] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par la SCP Nicolas GUERRIER et [C] de LANGLE, prise en la personne de Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS – #P0208

DEFENDEURS

Monsieur [I] [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Me Ouali BENMANSOUR, avocat au barreau de PARIS – #G0198

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte authentique du 5 juillet 2012, M. [R] a donné à bail commercial à M. [F] des locaux situés [Adresse 1]) moyennant un loyer annuel de 18 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, à M. [F] pour une somme de 6 539, 17 euros au principal, correspondant aux loyers et charges dus arrêtés au 13 septembre 2023.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, M. [R] a fait assigner M. [F] devant la juridiction des référés sur le fondement des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et des articles 834 et suivants du code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 7 octobre 2024, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement, M. [R] a, par l’intermédiaire de son conseil, sollicité :

– Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
– L’expulsion de M. [F],
– La séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés,
– La condamnation de M. [F] au paiement de la somme de 12 333, 04 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés (échéance d’octobre 2024 incluse),
– La fixation de l’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2024 au montant du contrat résilié et la condamnation de M. [F] à son paiement jusqu’à la libération définitive des lieux,
– La condamnation de M. [F] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023.

A l’appui de ses demandes, M. [R] soutient que le commandement de payer est valable, dès lors qu’est joint un décompte détaillé depuis l’origine de la dette distinguant les loyers et la provision pour charges.

Il précise qu’en l’absence de précision, les paiements effectués notamment aux mois d’avril, mai, juin et août 2023 ont été imputés sur la dette la plus ancienne, le compte locataire étant perpétuellement débiteur depuis le mois d’août 2022.

Sur l’indexation des loyers, il conteste que M. [F] ait contesté l’indexation des loyers, les paiements effectués par lui étant d’ailleurs supérieurs au montant du loyer initial et de la provision pour charges.

Il s’oppose, enfin, à tout délai de paiement, dès lors qu’eu égard aux délais de la procédure, il a déjà bénéficié de délais de paiement à hauteur de 10 mois et que la dette a augmenté depuis que le commandement de payer a été délivré le 19 septembre 2023.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, M. [F], représenté par son conseil, a sollicité du juge des référés qu’il :

– A titre principal, dise que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas valable,
– A titre subsidiaire, dise n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses,
– A titre infiniment subsidiaire, lui accorde un délai de 10 mois afin de lui permettre de s’acquitter de sa dette locative et suspende led effets de la clause résolutoire,
– Condamne le bailleur au paiement des dépens et de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] soutient, en premier lieu, que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas valable, dès lors qu’il ne comporte aucune précision sur les loyers et charges qui lui sont réclamés et que le décompte joint est erroné, des versements qu’il a effectués n’y étant pas mentionnés.

Il argue, en second, lieu qu’il existe des contestations sérieuses puisque les paiements effectués aux mois d’avril, mai, juin et août 2023 n’y apparaissent pas.

Il conteste, en outre, l’augmentation des loyers au titre de leur indexation, dès lors que le bailleur n’a pas fait jouer la clause de révision du loyer et ne lui a adressé ni acte extra-judiciaire, ni lettre recommandée avec accusé de réception.

Il considère, en conséquence, être à jour de ses loyers.

A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 10 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de ses difficultés financières.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 19 septembre 2023 par M. [R] à M. [F] pour avoir paiement de la somme de 6 539, 17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 septembre 2023.

Contrairement à ce que soutient M. [F], le commandement de payer contient le détail complet des loyers et charges dus.

Il n’existe donc pas sur ce point de contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer.

En revanche, M. [F] justifie avoir procédé à des paiements par chèques qui étaient chacun d’un montant de 1 795 euros et qui ont été encaissés les 2 mars, 15 juin, 5 juillet, et 4 août 2023, soit pour un total de 7 180 euros.

Le décompte arrêté au 13 septembre 2023 joint au commandement de payer visant la clause résolutoire fait état uniquement du paiement au titre du chèque encaissé le 4 août 2023 et daté du 10 juillet 2023 d’un montant de 1 795 euros.

Si M. [R] explique que les autres paiements ont été imputés sur la dette locative plus ancienne, le compte étant débiteur depuis le mois d’août 2022, il n’en justifie pas, ne versant aucun décompte antérieur au 13 septembre 2023.

Dès lors, il n’est justifié que seule la somme de 1 154, 17 euros était due au moment où le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivrée.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Or, il ressort du décompte actualisé au 2 octobre 2024 qu’un mois après la délivrance du commandement de payer, M. [F] n’avait pas procédé au paiement de cette somme.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 octobre 2023.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [R] sollicite la condamnation de M. [F] à lui payer une provision d’un montant de 12 333, 04 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 2 octobre 2024.

Toutefois, comme il a été indiqué précédemment, dès lors qu’il n’est pas prouvé que la somme de 5 385 euros correspondant aux paiements effectués par M. [F] entre les mois de mars et juillet 2023 qui n’apparaissent ni dans le décompte actualisé au 13 septembre 2023, ni dans celui actualisé au 2 octobre 2024, il convient de déduire cette somme qui est sérieusement contestable de la provision due par M. [F].

Il y a lieu également de déduire la somme de 158,90 euros qui a été réclamée le 1er novembre 2023 au titre des frais d’huissier qui sont déjà dus au titre des dépens.

En revanche, il ressort du décompte actualisé au 2 octobre 2024 que les autres paiements invoqués par M. [F] ont été déduits.

En outre, contrairement à ce que soutient M. [F], les sommes réclamées au titre de l’indexation des loyers sont dues.

En effet, M. [F] semble confondre la révision du loyer qui est soumis aux dispositions des articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce et qui est conditionnée par la demande du bailleur ou du preneur et l’indexation qui est automatique dès lors qu’elle est prévue par le contrat de bail.

Or, le contrat de bail conclu entre M. [R] et M. [F] stipule bien que les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’institut national de la statistique et des études économiques et de lui faire subir les mêmes variations d’augmentation ou de diminution et que le réajustement du loyer s’effectuera tous les trois ans à la date anniversaire de l’entrée en jouissance.

Par conséquent, M. [F] sera condamné à payer, par provision, à M. [R] la somme non sérieusement contestable de 6 789, 14 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse).

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière du preneur, de l’ancienneté du bail et des efforts de paiement constatés sur la période d’octobre 2023 à septembre 2024, il y a lieu d’accorder à M. [F] les délais de paiement sollicités à hauteur de six mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et M. [F] sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande de M. [R] sur ce point.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner en outre au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulé au contrat de bail sont réunies à la date du 19 octobre 2023 ;

Condamnons M. [F] à payer à M. [R] la somme provisionnelle de 6 789, 14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) ;

Autorisons M. [F] à se libérer de sa dette en cinq versements mensuels d’un montant égal de 1 131 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de M. [F] et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons M. [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 19 septembre 2023 ;

Condamnons M. [F] à payer à M. [R] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 19 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ