DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 26 novembre 2024

N° RG 23/01359 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GBTX

-PV- Arrêt n°

[L] [I] / [O] [N], S.C.I. EVOLEA

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MOULINS, décision attaquée en date du 11 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 11-22-00085

Arrêt rendu le MARDI VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Laurence BEDOS, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [L] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Sophie GIRAUD de la SCP GIRAUD-NURY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [O] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Emmanuelle PRESLE de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-63113-2024-005097 du 28/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)

S.C.I. EVOLEA

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Maître Laurent GARD de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 juillet 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 26 novembre 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 08 octobre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant un contrat conclu sous seing privé le 30 juin 2020, la société d’Habitation à loyers modérés (HLM) EVOLEA a consenti à M. [O] [N] et Mme [L] [I] épouse [N] [l’acte mentionnant de manière erronée une situation de concubinage entre les les locataires] un bail d’habitation à compter du 1er juillet 2020 sur une maison individuelle située [Adresse 4] à [Localité 7] (Allier), moyennant un loyer mensuel de 372,39 €, outre provisionnement de charges à hauteur de 64,59 € par mois et un dépôt de garantie d’un montant de 372,39 €. Ce bail d’habitation comportait la mise à disposition annexe au logement principal d’un emplacement de parking moyennant un loyer mensuel distinct de 10,84 €.

Par acte d’huissier de justice signifié le 22 décembre 202l, la société EVOLEA a signifié à M. [N] et Mme [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans ce contrat de bail, afin d’obtenir paiement de la somme totale principale de 2.604,18 € correspondant à des loyers et charges impayés pour la période du 25 novembre 2020 30 novembre 2021 suivant un décompte arrêté au 17 décembre 2021, outre coût de l’acte à hauteur de 143,96 €, soit la somme totale générale de 2.748,14 €.

Suivant un jugement rendu le 6 janvier 2022, le Juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Moulins a notamment prononcé le divorce de M. [O] [N] et de Mme [L] [I], qui avaient contracté mariage le 31 décembre 2014.

Par actes de commissaire de justice des 18 et 21 mars 2022, la société EVOLEA a assigné M. [N] et Mme [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Moulins afin notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire susmentionnée, d’ordonner leur expulsion , précédemment loué et de les condamner au paiement de diverses sommes. C’est dans ces conditions que cette dernière juridiction a, suivant un jugement n° RG-11-22-000085 rendu le 11 juillet 2023 :

– déclaré la demande en résiliation du bail recevable ;

– constaté que les effets de la clause de résiliation du bail du 30 juin 2020 sont intervenus le 23 février 2022 ;

– débouté la société EVOLEA de sa demande d’expulsion de M. [N] ;

– dit que Mme [I] devra quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– ordonné, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [I] ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues aux articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991 et celle du 29 juillet 1998 ;

– condamné solidairement M. [N] et Mme [I] à payer à la société EVOLEA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, depuis le 23 février 2022 et jusqu’au 23 septembre 2022 pour M. [N] et Mme [I] ensemble et jusqu’à la libération effective des lieux pour Mme [I] ;

– condamné en conséquence solidairement M. [N] et Mme [I] à payer à la société EVOLEA, la somme de 328,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 septembre 2022 (échéance du mois de septembre 2022 incluse), portant intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2022 ;

– condamné Mme [I] à payer à la société SCIC EVOLEA la somme de 2.290,98 € correspondant à l’arriéré depuis le 24 septembre 2022 jusqu’au 6 mars 2023, portant intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 ;

– débouté la société EVOLEA du surplus de ses demandes ;

– condamné solidairement M. [N] et Mme [I] à payer à la société EVOLEA une indemnité de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement M. [N] et Mme [I] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer du 22 décembre 2021 ainsi que les frais d’assignation et les frais de notification de l’assignation au Préfet de l’Allier ;

– rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;

– rappelé que la notification de la décision devra indiquer les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L.441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 23 août 2023, le conseil de Mme [L] [I] a interjeté appel du jugement susmentionné. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé :

« Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : – Déclare la demande en résiliation du bail recevable – Constate que les effets de la clause de résiliation du bail du 30 juin 2020 sont intervenus le 23 février 2022 – Déboute la SCIC EVOLEA de sa demande d’expulsion de Monsieur [O] [N] – Dit que Madame [L] [I] devra quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution – Ordonne, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Madame [L] [I] ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues aux articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991 et celle du 29 juillet 1998 – Condamne solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [L] [I] à payer à la SCIC EVOLEA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs depuis le 23 février 2022 et jusqu’au 23 septembre 2022 pour Monsieur [N] et Madame [L] [I] ensemble et jusqu’à la libération effective des lieux pour Madame [L] [I] – Condamne en conséquence solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [L] [I] à payer à la SCIC EVOLEA, la somme de 328,74 € euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 septembre 2022 (échéance du mois de septembre 2022 incluse), portant intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2022 – Condamne Madame [L] [I] à payer à la SCIC EVOLEA la somme de 2 290,98 € correspondant à l’arriéré depuis le 24 septembre 2022 jusqu’au 6 mars 2023, portant intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022 – Condamne solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [L] [I] à payer à la SCIC EVOLEA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ‘ Condamne solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [L] [I] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer du 22 décembre 2021 ainsi que les frais d’assignation et les frais de notification de l’assignation au Préfet de l’Allier ‘ Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire – Rappelle que la notification de la présente décision devra indiquer les modalités de saisine et l’adresse de la Commission de Médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation. »

‘ Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 22 novembre 2023, Mme [L] [I] a demandé de :

– entendre déclarer recevables et bien fondés l’appel régularisé par Mme [I] le 23 août 2023 à l’encontre du jugement rendu le 11 juillet 2023 par le Juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Moulins ;

– y faisant droit, réformer la décision entreprise en ses dispositions ayant constaté la résiliation du bail d’habitation du 30 juin 2023 liant la société EVOLEA à Mme [I] par l’effet de la clause résolutoire et rejeter cette demande en constatation de la résiliation de bail et en expulsion soutenue à son encontre par la société EVOLEA ;

– octroyer à Mme [I] et à M. [N] les plus larges délais pour s’acquitter des loyers et charges demeurés impayés envers la société EVOLEA ;

– plus généralement débouter la société EVOLEA de l’ensemble de ses autres demandes en les déclarant non fondées ;

– réformer la décision entreprise en ce qui concerne l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– pour le surplus, confirmer les autres dispositions de la décision attaquée ;

– laisser les dépens de première instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 22 décembre 2021, les frais d’assignation et les frais de notification de l’assignation à l’Autorité Préfectorale ainsi que ceux d’appel « (…) à la charge de l’intimée. ».

‘ Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 2 février 2024, la société EVOLEA a demandé de :

– au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, de l’article 515 du code de procédure civile et de l’article 262 du Code civil ;

– déclarer Mme [L] [I] mal fondée en son appel et l’en débouter ;

– confirmer le jugement du 11 juillet 2023 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Moulins en ce qu’il a :

* déclaré la demande en résiliation du bail recevable ;

* constaté que les effets de la clause de résiliation du bail du 30 juin 2020 sont intervenus le 23 février 2022 ;

* dit que Mme [I] devra quitter et restituer les lieux dans un délai maximal de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 du code de procédure civiles d’exécution ;

* ordonné, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues aux articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991 et celle du 29 juillet 1998 ;

* condamné solidairement M. [N] et Mme [I] à payer à la société EVOLEA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, depuis le 23 février 2022, jusqu’au 23 septembre 2022 pour M. [N] et Mme [I] ensemble et jusqu’à la libération effective des lieux pour Mme [L] [I] ;

* condamné en conséquence solidairement M. [N] et Mme [I] à payer à la SCIC EVOLEA, la somme de 328,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant arrêté de comptes au 23 septembre 2022 (échéance du mois de septembre incluse), portant intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2022 ;

* condamné solidairement M. [N] et Mme [I] à payer à lsociété EVOLEA une indemnité de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné solidairement M. [N] et Mme [I] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer du 22 décembre 2021 ainsi que les frais d’assignation et les frais de notification de l’assignation au Préfet de l’Allier ;

– infirmant pour le surplus et statuant à nouveau ;

– condamner Mme [I] à payer à la société EVOLEA la somme de 5.946,26 € correspondant à l’arriéré de loyers et charges au 16 janvier 2024, déduction faite de la somme de 7.061,16 € correspondant à la dette locative effacée par la Commission de surendettement, avec intérêts de droit à compter du 16 janvier 2024 ;

– condamner solidairement, par application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [I] et M. [N] à lui payer une indemnité de 400,00 € pour les frais exposés devant la Cour d’appel ;

– condamner solidairement, par application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] et M. [N] en tous les dépens de l’instance, dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer et la notification faite au Préfet de l’Allier.

‘ Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 21 février 2024, M. [O] [N] a demandé de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que M. [N] ne pourra pas être tenu au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation postérieurs au 23 septembre 2022 ;

– accorder les plus larges délais de paiement à M. [N] ;

– statuer ce que de droit sur la demande d’expulsion, mais ne la prononcer qu’à l’encontre de Mme [I] ;

– débouter la société EVOLEA de sa demande tendant à voir M. [N] tenu aux frais d’expulsion ;

– débouter la société EVOLEA de sa demande tendant à voir M. [N] condamné aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 16 mai 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 4 juillet 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 8 octobre 2024, prorogée au 26 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Ni Mme [I] ni M. [N] ne remettent en cause dans leurs conclusions respectives d’appelant et d’intimé (sans appel incident) la décision de première instance déclarant recevable la demande en résiliation du bail d’habitation litigieux. Ce chef de décision du jugement de première instance sera en conséquence purement et simplement confirmé.

Le bail d’habitation du 30 juin 2020 contient une clause résolutoire suivant laquelle le contrat est résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement avant ce terme de tout ou partie du loyer ou des charges dûment justifiées. Cette clause est en tout point conforme aux dispositions de l’article 24/I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, suivant lesquelless notamment « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En application des stipulations contractuelles et des dispositions législatives qui précèdent, le premier juge a tiré les conséquences légales du fait que M. [N] et Mme [I] n’ont justifié d’aucune régularisation totale de l’arriéré locatif réclamé à leur encontre dans le commandement de payer du 22 décembre 2021 avec visa de la clause résolutoire en constatant l’acquisition des effets de cette clause résolutoire à compter du 23 février 2022.

Mme [I] conteste cette résiliation de bail prononcée à son égard tandis que M. [N] ne forme pas appel incident sur ce chef de décision, ayant au demeurant quitté les lieux. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ses décisions de rejet de la demande d’expulsion formée à l’encontre de M. [N], devenue effectivement sans objet.

La contestation de Mme [I] sur la résiliation de bail à son égard est formée au visa de la loi du 23 novembre 2018 et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette dernière objectant avoir des difficultés financières et faire l’objet d’une procédure de surendettement des particuliers. Elle dit procéder au règlement régulier des loyers courants de ce logement qu’elle occupe seule depuis son divorce avec M. [N] et sollicite l’aménagement d’un très large délai de paiement pour apurer cet arriéré locatif avec rejet des demandes de constatation des effets de la clause résolutoire et d’expulsion formées à son encontre.

En l’occurrence, la société EVOLEA rappelle à juste titre que l’ouverture d’une procédure de surendettement d’un particulier n’a d’effet suspensif que sur les mesures d’exécution diligentées au titre des recouvrements de créances et non sur les procédures d’expulsion diligentées après obtention d’un titre exécutoire. De plus, l’acquisition de cette clause résolutoire a été fixée par le jugement de première instance au 23 février 2022 après délivrance le 22 décembre 2021 du commandement de payer, soit très largement avant la décision du 14 septembre 2022 de la Commission de surendettement des particuliers de l’Allier déclarant recevable l’ouverture d’une procédure de surendettement à l’égard de Mme [I]. La décision judiciaire d’aménagement d’un délai de paiement au profit de cette dernière avec effet suspensif de la clause résolutoire ne relève donc pas d’un automatisme mais d’une appréciation en fonction des éléments contradictoirement mis en débat.

La société EVOLEA indique à ce sujet en lecture d’un relevé de compte locatif actualisé au 16 janvier 2024, sans contradiction de la part de Mme [I], que cette dernière n’a pas repris le paiement des loyers courants, constituant ainsi une nouvelle dette locative d’un montant total de 5.946,26 € pour la période du 13 juillet 2023 au 31 décembre 2023 en dépit de la déduction opérée à son égard à hauteur de la somme totale de 7.061,16 € au titre de la dette locative ayant été effacée par la Commission de surendettement dans sa décision de recevabilité du 14 septembre 2022. Dans cette même décision, la Commission de surendettement rappelait par ailleurs explicitement à Mme [I] que cette mesure de rétablissement personnel ne la dispensait aucunement du règlement des charges courantes et notamment du paiement de son loyer d’habitation. Dans ces conditions, la bonne foi de Mme [I] ne peut prévaloir, ce qui amène à confirmer le jugement de première instance en ses décisions de constatation des effets de la clause résolutoire au 23 février 2022, d’expulsion locative de cette dernière avec au besoin le concours de la force publique et de fixation d’indemnité d’occupation solidairement avec M. [N] jusqu’à libération effective des lieux.

Compte tenu de l’effacement de la dette locative de Mme [I] par la Commission de surendettement à hauteur de la somme totale précitée de 7.061,16 € et de la nouvelle dette locative occasionnée depuis lors par cette dernière à hauteur de la somme totale précitée de 5.946,26 €, dont elle ne conteste ni le principe ni le montant dans ses conclusions d’appelant, la condamnation pécuniaire de 5.946,26 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sera substituée à la condamnation pécuniaire de 2.290,98 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 21 mars 2022.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance incluant les frais d’assignation et les frais de notification de l’assignation au Préfet de l’Allier.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de la société EVOLEA les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 400,00 €.

Ni Mme [I] ni M. [N] ne formulent des propositions concrètes d’apurement échelonné de leur part respective de dette locative en termes de montants mensuels et de durée à l’appui de leurs demandes de délais de paiement, se bornant à ce sujet à solliciter « les plus larges délais ». Dans ces conditions, ces demandes seront rejetées.

Enfin, succombant à l’instance qu’elle a initiée par sa déclaration d’appel, Mme [I] en supportera les entiers dépens.

La cour, statuant publiquement et contradictoirement

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-11-22-000085 rendu le 11 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Moulins, sauf à substituer la condamnation pécuniaire de 5.946,26 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 16 janvier 2024 à la condamnation pécuniaire de 2.290,98 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 21 mars 2022.

Y ajoutant.

CONDAMNE solidairement [O] M. [N] et Mme [L] [I] à payer au profit de la société d’HLM EVOLEA une indemnité de 400,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE Mme [L] [I] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président