La Société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a signé un bail avec monsieur [U] [Y] et Mme [W] [S] le 12 octobre 2022, pour un loyer de 431,13€. Un commandement de payer a été émis le 17 octobre 2022 pour des arriérés de 7543€. Le 26 février 2024, la Société D’HLM BATIGERE HABITAT a assigné les locataires, demandant la résiliation du bail et l’expulsion. Lors de l’audience du 8 octobre 2024, les locataires étaient absents, et le montant des loyers impayés a été mis à jour à 56926,92€. Le juge a ordonné l’expulsion et condamné monsieur [U] [Y] à payer 22348,80€.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation ?

La clause résolutoire, prévue par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, stipule que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire que :

1. Un commandement de payer ait été signifié au locataire.
2. Ce commandement doit rester sans effet pendant un délai de deux mois.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 17 octobre 2022, et la dette locative n’a pas été intégralement réglée dans le délai imparti.

Cela signifie que la clause résolutoire a été acquise, entraînant la résiliation automatique du bail à compter du 17 décembre 2022.

Quels sont les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur a plusieurs droits, notamment :

1. **Résiliation du bail** : Comme mentionné précédemment, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de résilier le bail après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois.

2. **Demande d’expulsion** : Selon les articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire en cas de non-respect des obligations contractuelles.

3. **Indemnité d’occupation** : En vertu de la jurisprudence, le bailleur peut également demander une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer convenu, à compter de la date de résiliation du bail.

Dans cette affaire, la Société D’HLM BATIGERE HABITAT a exercé ces droits en demandant la résiliation du bail, l’expulsion de monsieur [U] [Y], et le paiement des arriérés de loyers.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de comparution du locataire devant le juge ?

L’article 472 du Code de procédure civile stipule que lorsque le défendeur régulièrement assigné ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Dans le cas présent, monsieur [U] [Y] et Mme [W] [S] ne se sont pas présentés à l’audience. Cela a permis au juge de statuer sur la demande de la Société D’HLM BATIGERE HABITAT sans opposition de leur part.

Les conséquences de cette absence incluent :

1. **Recevabilité de la demande** : Le juge a pu considérer la demande comme recevable, car toutes les formalités avaient été respectées.

2. **Décision en faveur du bailleur** : L’absence de défense a permis au juge de statuer en faveur du bailleur, entraînant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Quelles sont les modalités de calcul de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du montant du loyer convenu dans le contrat de bail.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation sera due à compter du 17 décembre 2022, date à laquelle la clause résolutoire a été acquise.

Elle sera calculée comme suit :

1. **Montant du loyer** : L’indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant du loyer convenu, soit 431,13€.

2. **Charges locatives** : L’indemnité doit également inclure toutes les charges locatives exigibles.

3. **Pro-rata temporis** : L’indemnité sera due au pro-rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux.

Ainsi, monsieur [U] [Y] devra verser cette indemnité jusqu’à ce qu’il quitte les lieux, conformément aux termes du jugement.

Quelles sont les implications de la désignation d’un garde-meubles pour les meubles laissés sur place ?

Les articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution régissent le sort des meubles laissés dans les lieux lors d’une expulsion.

Dans cette affaire, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles, car cela demeurait hypothétique à ce stade.

Les implications de cette décision incluent :

1. **Responsabilité du locataire** : Le locataire reste responsable de ses biens laissés sur place, même après la résiliation du bail.

2. **Pas de transport immédiat** : Le juge a estimé qu’il n’était pas nécessaire d’organiser le transport des meubles, ce qui pourrait entraîner des frais supplémentaires pour le bailleur.

3. **Droit de garde** : En cas de nécessité, le bailleur pourrait demander la mise en garde des meubles, mais cela doit être justifié par des circonstances particulières.

Ainsi, la décision du juge permet de clarifier la situation des biens laissés par le locataire tout en évitant des mesures qui pourraient être considérées comme prématurées.