[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MESSECA
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me KEDINGER JACQUES

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8ème chambre
3ème section

N° RG 21/02142
N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP2

N° MINUTE :

Assignation du :
09 février 2021

JUGEMENT

rendu le 10 janvier 2025
DEMANDEURS

Madame [T] [M]
Monsieur [X] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentés par Maître Carole MESSECA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1157

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY par NEXITY [Localité 3] REPUBLIQUE
[Adresse 5]
[Localité 3]

représenté par Maître Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0266

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/02142 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTZP2

DÉBATS

A l’audience du 11 octobre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

L’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4], soumis au statut de la copropriété, est régi par un règlement de copropriété, en date du 03 mai 1952, qui a fait l’objet d’un modificatif le 05 novembre 1987, aux termes duquel le lot n°100 a été subdivisé en deux lots, le n°132 et le n°133.

Ce lot n°100 était ainsi décrit :
« au rez-de-chaussée
un local commercial, actuellement à usage de boulangerie, comprenant boutique, arrière boutique, salle à manger, chambre à four et pétrin sur cour, chambre et dégagement sur cour, remise sous bâtiment K, water closet.
A l’entresol, cinq pièces et un grenier à farine dans le bâtiment « K »
(location société BLH) ».

Après modificatif du règlement de copropriété, ce lot a été supprimé et remplacé par les lots 132 et 133 ainsi décrits :

« lot numéro 132
au rez-de-chaussée avec accès par la [Adresse 6] ou la cour commune : un local commercial comprenant :
une boutique sur rue, un laboratoire et un fournil sur cour
un fournil et un water closet
au premier étage : un logement comprenant :
une chambre sur rue, cuisine, chambre sur cour, une autre chambre et une salle de bains wc,
ces deux niveaux communiquant entre eux par un escalier privatif »,

« lot numéro 133
au rez-de-chaussée avec accès par la cour commune, le départ de l’escalier privatif donnant accès au premier étage et une salle de bains wc
au premier étage : un logement comprenant : une cuisine et deux chambres sur cour
le rez-de-chaussée et le premier étage communique entre eux par un escalier privatif
au deuxième étage : un grenier sur cour
accès au deuxième étage à partir d’une trappe depuis le premier étage. ».

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M. et Mme [M] sont ainsi propriétaires du lot n°133, et Mme [P] du lot n°132 faisant partie du « groupe VI (escaliers J, K et L) ».

Se plaignant de la dégradation de la toiture du bâtiment K, dans lequel se situe leur lot, M. et Mme [M] ont demandé au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale du 20 décembre 2017 la réalisation de travaux de réfection de cette toiture.

Cette résolution ayant été rejetée, ils ont réitéré leur demande par courriers en date du 27 novembre 2018 et 18 janvier 2019 avant de mettre en demeure le syndic de réaliser ces travaux, par courrier en date du 16 février 2019.

Le syndic, se prévalant des dispositions de l’article 7 du règlement de copropriété, a toutefois informé M. et Mme [M] que la réfection de cette toiture leur incombait.

Par courrier en date du 24 octobre 2019, M. et Mme [M] ont sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour engager ces travaux, expliquant que, dans un souci d’efficacité et de pragmatisme, ils en assumeraient le coût mais qu’ils se réservaient toutefois la possibilité de saisir le tribunal afin de faire déclarer nulle la clause du règlement de copropriété invoquée par le syndic.

Lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2019, ont ainsi été adoptées une résolution n°30 autorisant les copropriétaires des lots n°132 et 133 à « effectuer les travaux de réfection de la toiture du bâtiment K (partie privative) », et une résolution n°31 concernant « la réalisation et la gestion des travaux de couverture bâtiment K partie copropriété ».

Par acte délivré le 09 février 2021, M. et Mme [M] ont saisi la présente juridiction afin de voir déclaré non écrit l’article 7 du règlement de copropriété, qu’il soit procédé à une nouvelle répartition des charges générales de l’immeuble et, à titre subsidiaire, de voir désigner un expert-géomètre afin de voir proposer une nouvelle répartition des charges, outre la publication du jugement en marge de la publication du règlement de copropriété.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°4, notifiées par voie électronique le 23 juin 2024, M. et Mme [M] demandent, au visa des articles 2, 3, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 1188 et suivants,1301 et suivants du code civil, de :
« Recevoir Madame [T] [M] et Monsieur [X] [M] en l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions,
A TITRE PRINCIPAL :
Juger obsolète la clause du règlement de copropriété, visée par l’article 7 du règlement de copropriété, intitulée « Charges individuelles » dans son 6 ème alinéa disposant que : « Le propriétaire du lot numéro 100 (boulangerie) supportera seul les travaux de réparation et de réfection de la toiture de la partie des locaux à usage de grenier à farine dans le bâtiment escalier « K »,
A TITRE SUBSIDIAIRE :
Réputer non-écrite la clause du règlement de copropriété, visée par l’article 7 du règlement de copropriété, intitulée « Charges individuelles » dans son 6 ème alinéa, disposant que : « Le propriétaire du lot numéro 100 (boulangerie) supportera seul les travaux de réparation et de réfection de la toiture de la partie des locaux à usage de grenier à farine dans le bâtiment escalier « K »,
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à rembourser à Madame [T] [M] et Monsieur [X] [M] la somme de 11.339,40 € en application des articles 1301 et suivants du Code civil,
Assortir la condamnation du syndicat de copropriétaires d’une astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir pendant 120 jours,
Dispenser Madame [T] [M] et Monsieur [X] [M] de participer aux frais induits par la présente procédure, en ce compris les frais d’une éventuelle expertise, conformément aux dispositions de l’article 10-1 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965,
Ordonner la publication du jugement à intervenir en marge du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], ce dans les 6 mois de la date à laquelle il sera devenu définitif, à la diligence et aux frais exclusifs du syndicat de copropriétaires,
Condamner le syndicat de copropriétaires au paiement d’une somme de 7.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamner le syndicat de copropriétaires aux dépens que Maître Carole MESSECA, avocat aux offres de droit, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Aux termes de ses conclusions en défense n°4, notifiées par voie électronique le 23 juin 2024 , le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment en ses articles 2 et 43, de :
« Débouter Madame [T] [M] et Monsieur [X] [M] de leurs demandes de déclarer obsolète ou non écrite la clause du règlement de copropriété, visée par l’article 7 du règlement de copropriété intitulée charges individuelles, aux termes de laquelle ils doivent assumer seuls le coût de la réfection de la toiture située au-dessus de leur lot,
Les débouter de leur demande de remboursement sur le fondement des articles 1341 et suivants du code civil,
En conséquence,
Les débouter de l’ensemble de leurs demandes.
Écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, conformément aux articles 514 et suivants du CPC
Condamner in solidum Madame [T] [M] et Monsieur [X] [M] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC
Les condamner in solidum aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Sylvie KEDINGER, avocat, dans les conditions de l’article 699 du CPC. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 11 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Sur la demande tendant à, titre principal, à voir « juger obsolète la clause du règlement de copropriété, visée par l’article 7 du règlement de copropriété, intitulée « Charges individuelles » dans son 6 ème alinéa »

Cette demande dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par M. et Mme [M] ne constitue pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.
Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Le tribunal n’est donc valablement saisi d’aucune demande.

Sur la demande tendant, à titre subsidiaire, à « réputer non-écrite la clause du règlement de copropriété, visée par l’article 7 du règlement de copropriété, intitulée « Charges individuelles » dans son 6 ème alinéa »

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L’article 3 de la même loi prévoit pour sa part que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
– les locaux des services communs ;
– les passages et corridors ;
– tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
– le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
– le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
– le droit d’affichage sur les parties communes ;
– le droit de construire afférent aux parties communes. »

L’article 7 du règlement de copropriété est ainsi rédigé :
« Chacun des copropriétaires sera tenu de pourvoir à ses frais exclusifs au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement s’il devient nécessaire de tout ce qui constitue partie privée suivant la définition qui en a été donnée, article 2, y compris bien entendu ce qui concerne les garde corps, barres d’appui des fenêtres, les balustrades, et barres d’appui des balcons, les persiennes, volets, jalousies, abats jours de ses locaux.

Il sera également tenu de l’entretien et des menues réparations à faire à toutes cloisons mitoyennes, ainsi qu’aux refens et gros murs le tout en ce qui concerne la partie qui se trouve à l’intérieur de ces locaux.
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Il paiera les primes de toutes assurances qu’il pourra personnellement contracter, à raison des choses qui seront sa propriété, notamment pour les embellissements qu’il pourra apporter à ses locaux et paiera les impôts, taxes et contributions recouvrés par voie de roles émis à son nom du fait de son droit de propriété.

Les propriétaires des boutiques pourvoiront à leurs frais exclusifs à l’entretien et aux réparations de leurs devantures et vitrines et des fermetures de celles-ci, volets, rideaux de fer, grilles, etc…
Les propriétaires des lots numéros 58 et 77 supporteront seuls les réparations et même la réfection de leur toiture et fermetures.
Il en sera de même des propriétaires des lots numéros 39-40 et 41 pour la partie de la toiture de leur lot au rez-de-chaussée.
Enfin la propriétaire du lot numéro 100 (boulangerie) supportera seule les travaux de réparation et de réfection de la toiture de la partie des locaux à usage de grenier à farine dans le bâtiment escalier « K ».
Et également tous les travaux de réparation et de réfection de la cheminée du four de la boulangerie et assurera l’évacuation de ses fumées suivant les prescriptions administratives et les règlements d’hygiène. »

M. et Mme [M] font valoir qu’aucune disposition du règlement de copropriété ne désigne la toiture comme étant une partie privative de leur lot, pas plus qu’il ne désigne de partie commune spéciale.
Ils considèrent donc qu’en soutenant que la réfection de la toiture leur incombe, le syndicat des copropriétaires créée ainsi, sans que le règlement de copropriété ne le prévoit, une partie commune spéciale alors que ce dernier mentionne clairement dans son article 3 la toiture au titre des parties communes et que d’autres lots sont situés dans le bâtiment K, à savoir les lots n°96, 97 et 98.
Ils indiquent de plus que cette clause concerne la répartition des dépenses relatives à un équipement commun, prévue à l’article 10 de la loi de 1965, dont il ressort que la part contributive pour ces dépenses est déterminée en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments collectifs présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que les charges ne sont pas individualisées.
Ils soutiennent ainsi qu’en « l’absence de division en parties communes spéciales par bâtiment, la clause imputant au seul propriétaire du lot n°100 la prise en charge d’une dépense présentant une utilité objective à tous les copropriétaires doit être réputée comme non écrite, en application de l’article 43 de la loi de 1965. »
Ils relèvent de plus que la résolution autorisant les travaux sur cette partie de toiture a été soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conteste, pour sa part, la qualification commune de cette partie de toiture et indique qu’il ne soutient nullement qu’il s’agirait d’une partie commune spéciale mais bien d’une partie privative.
Il explique en effet qu’il convient de tenir compte de la configuration spécifique du bâtiment K et que la toiture, objet de la présente procédure, ne couvre que les lots n°132 et 133, ne présente aucune utilité pour les autres lots et constitue ainsi la toiture du seul lot n°100 et non la toiture de l’immeuble.
Il relève que cette règle de prise en charge s’applique ainsi à tous les lots se trouvant dans la même configuration que le lot n°100, à savoir les lots n°58, 77, 39, 40 et 41, auquel il n’a donc pas été réservé un sort particulier.
Il soutient ainsi que cette toiture est à l’usage exclusif de l’ancien lot n°100, devenu lots n°132 et 133, de telle sorte que conformément aux dispositions de l’article 2 du règlement de copropriété, il s’agit bien de parties privatives.
Il indique de plus qu’il résulte de la description du lot n°100, composé notamment d’un local commercial, d’une remise sous bâtiment K et d’un grenier à farine dans ce même bâtiment, que les parties situées dans ce bâtiment constituent bien des dépendances du local commercial, anciennement une boulangerie, ce qui conforte d’autant plus la qualification de parties privatives.
Il explique que la subdivision du lot n°100 n’a pu avoir pour effet de remettre en cause les charges communes générales de l’ensemble des immeubles mais n’a eu pour seul effet que de répartir, entre les deux lots nouvellement créés, les tantièmes auparavant affectés au lot supprimé.
Il relève à cet égard que le modificatif du règlement de copropriété s’est contenté de supprimer et diviser le lot n°100 sans apporter d’autres modifications et ainsi sans remettre en cause l’obligation des propriétaires de ces nouveaux lots de supporter seuls les travaux de réparation et réfection de leur toiture.
Il indique ainsi que la requalification éventuelle de la toiture du lot n°100 aurait dû être abordée lors de la division du lot mais que faute pour le modificatif du règlement de copropriété d’avoir prévu cette nouvelle qualification, la toiture reste la propriété des lots n°132 et 133.
Enfin, il soutient que le présent litige ne porte pas sur la question de savoir si la répartition des charges est illicite mais uniquement sur le point de savoir si le coût de réfection de la toiture est une dépense commune ou privative.
Or, il fait valoir la parfaite cohérence des dispositions du règlement de copropriété entre la description qu’il fait des parties communes et des parties privatives et l’imputation en charges individuelles des dépenses concernant ces dernières et rappelle que les articles 2 et 3 de la loi de 1965 ne sont pas d’ordre public de telle sorte que le règlement de copropriété peut y déroger.

M. et Mme [M] fondent leur action sur les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et à celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Cet article 43 ne vise pas les articles 2 et 3 de cette loi, définissant respectivement les parties privatives et les parties communes, qui ne sont donc pas d’ordre public, de telle sorte que le règlement de copropriété peut valablement y déroger.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 01 juin 2021 au 01 janvier 2023 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

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Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

En l’espèce, l’immeuble est constitué de plusieurs bâtiments distincts, dont notamment des appartements, des boutiques et des ateliers.

Un modificatif du 05 novembre 1987 a supprimé le lot n°100 devenu lots n°132 et 133.

Le règlement de copropriété prévoit dans son article 2, que « les parties qui appartiennent privativement et exclusivement à chacun des acquéreurs seront celles affectées à son usage exclusif et particulier, c’est-à-dire les locaux qu’il aura acquis avec les dépendances y affectées, tels qu’ils sont désignés ci-après (…) ».

L’article 3, relatif aux parties communes, prévoit qu’elles comprennent « toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas à l’usage exclusif et particulier d’un seul propriétaire et notamment: (…)
les fondations, les gros murs de façade, de pignon, de mitoyenneté, les murs de refend, le gros œuvre des planchers (poutres et solives), les voûtes des caves, la charpente et la toiture et d’une manière générale, tout ce qui forme l’ossature de l’immeuble. »

Pour autant, le règlement de copropriété met à la charge de certains lots la réfection de leur toiture puisqu’il prévoit ainsi que « les propriétaires des lots numéros 58 et 77 supporteront seuls les réparations et même la réfection de leur toiture et fermetures.
Il en sera de même des propriétaires des lots numéros 39-40 et 41 pour la partie de la toiture de leur lot au rez-de-chaussée.
Enfin la propriétaire du lot numéro 100 (boulangerie) supportera seule les travaux de réparation et de réfection de la toiture de la partie des locaux à usage de grenier à farine dans le bâtiment escalier « K ». »

Le règlement de copropriété met donc notamment à la charge du lot acquis par M. et Mme [M], le coût de la réfection de la toiture alors que l’article 2 précité ne liste nullement, au titre des parties privatives aux copropriétaires, la toiture d’une partie des bâtiments, le règlement de copropriété énonçant au contraire expressément que la toiture de l’immeuble est une partie commune.
Il exact qu’il prévoit que « les parties qui appartiennent privativement et exclusivement à chacun des acquéreurs seront celles affectées à son usage exclusif et particulier ».

Toutefois, il ne peut être considéré, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que la toiture est à l’usage exclusif et particulier de l’ancien lot n°100 et qu’elle n’a aucune utilité pour les autres lots dans la mesure où d’autres lots sont abrités dans le bâtiment K et où la toiture a vocation à assurer le clos et le couvert de l’ensemble du bâtiment et non des seuls lots situés juste en dessous.

Il convient par conséquent de réputer non écrite la clause du règlement de copropriété, visée par l’article 7 dudit règlement intitulé « Charges individuelles » dans son 6 ème alinéa, disposant que : « le propriétaire du lot numéro 100 (boulangerie) supportera seul les travaux de réparation et de réfection de la toiture de la partie des locaux à usage de grenier à farine dans le bâtiment escalier « K » ».

Sur la demande de remboursement des travaux de réfection de la toiture

Aux termes de l’article 1301 du code civil, « celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l’affaire d’autrui, à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l’accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d’un mandataire ».

L’article 1302-1 du même code dispose que « celui dont l’affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant.
Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l’indemnise des dommages qu’il a subis en raison de sa gestion.
Les sommes avancées par le gérant portent intérêt du jour du paiement. »

Enfin, l’article 1301-4 du même code prévoit que « l’intérêt personnel du gérant à se charger de l’affaire d’autrui n’exclut pas l’application des règles de la gestion d’affaires.
Dans ce cas, la charge des engagements, des dépenses et des dommages se répartit à proportion des intérêts de chacun dans l’affaire commune. »

M. et Mme [M] soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne s’est pas opposé à la réalisation des travaux de réfection de la toiture qu’ils ont engagés puisqu’il les a autorisés lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2019 et que le syndic a même signé la déclaration préalable de travaux, le 20 janvier 2020.
Ils indiquent ainsi qu’il ne s’est opposé qu’au remboursement des dépenses faites dans son intérêt, ce qui doit être distingué d’une opposition à la réalisation de ces travaux.
Ils font valoir les dispositions de l’article 1302-1 du code civil selon lesquelles le fait que les frais aient été également exposés dans l’intérêt du gérant n’est pas de nature à exclure l’existence d’une gestion d’affaire.
Ils contestent le fait que les travaux d’isolation n’aient pas à être pris en compte, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, en faisant valoir que les travaux réalisés au niveau de la toiture ont pour objectif de préserver l’intégrité de l’immeuble, de telle sorte que ces travaux d’isolation incombent par conséquent à l’ensemble des copropriétaires.
Ils demandent donc la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 11 339,40 euros, correspondant aux dépenses engagées à proportion des intérêts de chacun, assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, pendant 120 jours.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que les conditions de la gestion d’affaires ne sont pas réunies en l’espèce.
Il soutient en effet que cette notion se heurte d’une part, au statut de la copropriété, réglementée par de nombreuses dispositions d’ordre public, découlant de la loi de 1965 et du décret de 1967, d’autre part, aux dispositions du règlement de copropriété et enfin contrevient aux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, devenues définitives faute d’avoir été contestées.
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Il rappelle ainsi d’une part, que l’assemblée générale du 20 décembre 2017 a refusé de procéder à la réfection de la toiture, de telle sorte que la condition posée par l’article 1301 précité, tenant à l’absence d’opposition, n’est pas remplie et, d’autre part, que celle du 19 décembre 2019 a autorisé ces travaux aux frais exclusifs des consorts [M], dans les conditions de l’article 25b de la loi de 1965, de telle sorte qu’il ne peut pas plus être soutenu que ces travaux ont été réalisés à l’insu du syndicat des copropriétaires.

La gestion d’affaires, dont se prévalent M. et Mme [M] pour justifier leur intervention, suppose qu’ils aient été animés par une volonté altruiste, mais il n’est pour autant pas exigé que leur démarche soit totalement désintéressée, ce qui est le cas en l’espèce puisque la réfection de la toiture, partie commune, dont l’entretien incombe ainsi au syndicat des copropriétaires, leur permettait cependant de faire cesser les infiltrations dans leur logement.

Toutefois, il ne peut qu’être constaté que la condition tenant à la gestion des affaires du syndicat des copropriétaires à son insu ou sans son opposition n’est pas remplie.

En effet, comme relevé à juste titre par ce dernier, lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2017 les copropriétaires ont refusé de procéder à la réfection de la toiture, dans les conditions sollicitées par les époux [M], à savoir aux frais de la copropriété, et ils n’ont finalement été autorisés, lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2019, que parce qu’ils étaient prévus pour être effectués aux frais exclusifs de M. et Mme [M].
Les travaux n’ont donc pas été réalisés à l’insu du syndicat des copropriétaires, qui en était parfaitement informé, et s’il ne s’est pas opposé, dans un second temps, à leur réalisation, c’est parce que cette dernière devait s’effectuer aux frais exclusifs des époux [M], le syndic ayant clairement manifesté, tout au long des échanges intervenus avec ces derniers, le refus de la copropriété d’en assumer le coût financier.
Les époux [M], qui ont été autorisés à réaliser les travaux sous certaines modalités, ne peuvent ensuite, après réalisation, venir en réclamer le remboursement à la copropriété, sous couvert d’une gestion d’affaires et ainsi remettre en cause une décision d’assemblée générale définitive et non contestée.
Admettre le contraire reviendrait ainsi à priver d’effet toute décision de l’assemblée générale qui pourrait être remise en cause, en dehors de toute contestation légale, dès lors qu’elle ne satisferait pas un copropriétaire.
Les conditions posées par l’article 1301 du code civil pour admettre la gestion d’affaires n’étant pas réunies en l’espèce, il convient donc de débouter M. et Mme [M] de leur demande de remboursement.

Sur la demande de publication

M. et Mme [M] demande que le tribunal « ordonne la publication du jugement en marge du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], ce dans les 6 mois de la date à compter de laquelle il sera devenu définitif, à la diligence et aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires. »

Cette demande, qui n’est fondée ni en droit ni en fait, ne peut qu’être rejetée.

Sur les autres demandes

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens.

Maître Carole Messeca, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est également condamné à payer à M. et Mme [M], ensemble, la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et est débouté de sa demande formulée à ce titre.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [M] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition greffe,

DÉCLARE non écrite la clause du règlement de copropriété, visée par l’article 7 dudit règlement intitulé « Charges individuelles » dans son 6 ème alinéa, ainsi rédigée : « le propriétaire du lot numéro 100 (boulangerie) supportera seul les travaux de réparation et de réfection de la toiture de la partie des locaux à usage de grenier à farine dans le bâtiment escalier « K » » ;

DÉBOUTE M. [X] [M] et Mme [T] [M] de leur demande de remboursement et de leur demande de publication de la présente décision en marge du règlement de copropriété ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4] aux dépens ;

AUTORISE Maître Carole Messeca à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4] à régler à M. [X] [M] et Mme [T] [M], ensemble, la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. [X] [M] et Mme [T] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 10 janvier 2025

La greffière La présidente