TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/
du 14 JANVIER 2025

Enrôlement : N° RG 23/07136 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3UMK

AFFAIRE : S.C.I. GBM 1 (la SARL ATORI AVOCATS)
C/ S.D.C. [Adresse 6] (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 janvier 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. GBM 1
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 901 782 235
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 4] & [Adresse 1]
représenté par son Syndic en exercice la Société COULANGE IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GBM1 est propriétaire de plusieurs lots, dont le lot n°179, au sein de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Le 31 janvier 2022, le cabinet COULANGE a été désigné en qualité de syndic en remplacement du syndic précédent, le cabinet COUDRE.

Les comptes 2021-2022 n’ont pas été approuvés et un litige est survenu au sujet de la répartition des charges générales.

L’assemblée générale du 20 avril 2023 a voté une modification du mode de calcul de la répartition des charges par rapport à ce qui était pratiqué auparavant.

*

Suivant exploit du 29 juin 2023, la SCI GBM1 a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] devant le présent tribunal.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, la SCI GBM1 demande au tribunal, sur le fondement des articles 42, 55 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1103 du code civil et 1231 du code civil, outre l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
– à titre principal,
– annuler les résolutions 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 20 avril 2023,
– juger que le lot 179 devra se voir appeler les charges en application du tableau de répartition annexé tel qu’indiqué par l’article 13 du règlement de copropriété et ne pourra participer qu’aux millièmes du terrain,
– ordonner la remise en état et le recalcul des comptes 2021 et 2022 aux seuls frais du syndicat des copropriétaires,
– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
– à titre subsidiaire,
– prononcer l’annulation de la clause de répartition des charges et la déclarer non écrite,
– désigner, aux frais de la copropriété, un expert avec mission de soumettre un projet de répartition des charges générales,
– en tout état de cause,
– appliquer l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1964 et ordonner la dispense de la SCI GBM1 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires,
– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande au tribunal, sur le fondement des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :
– à titre principal, rejeter toutes les demandes de la SCI GBM1,
– à titre subsidiaire, réputer non écrit l’article 13 du règlement de copropriété en ce qu’il contient la mention suivante : “partie commune générale”,
– rejeter toutes les demandes de la SCI GBM1,
– en tout état de cause, condamner la SCI GBM1 au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2024.

Sur la répartition des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété stipule que l’ensemble comprend quatre immeubles. La division comprendra :
– une répartition entre chaque local, du terrain et des parties communes à l’ensemble,
– une répartition entre chaque local, des choses et parties communes de chaque immeuble.

Le lot n°179 est décrit dans le règlement de copropriété comme un grand local situé derrière les immeubles en façade, figurant en teinte en rouge sur le plan annexé. Il est inscrit qu’il lui est attribué 2.000/10.000 èmes des parties communes générales. Il est précisé que le propriétaire de ce lot devra l’entretenir à ses frais exclusifs, mais ne participera pas aux frais d’entretien des immeubles en façade.

L’article 13 du règlement de copropriété stipule que toutes les dépenses nécessaires pour l’entretien des immeubles, telles que les impositions, contributions et taxes de toute nature, auxquelles sont et seront assujetties les choses communes, les primes d’assurance pour les immeubles, les frais de gestion du syndic, seront supportés par les copropriétaires dans la proportion établie au tableau ci-annexé (colonne “parties communes générales”).

Le tableau de répartition des millièmes ne comporte aucune colonne “parties communes générales”.

Toutefois, la lecture de la description des autres lots de copropriété et la confrontation avec les mentions du tableau montre que la colonne “millièmes de terrain” correspond aux parties communes générales et que la colonne “répartition des charges par immeuble” correspond à la répartition des charges des parties communes spéciales immeuble par immeuble.

Cette comparaison entre les descriptions de chaque lot et des termes du tableau de répartition des charges, tant pour les 178 lots que pour le lot 179 montre que conformément à ce qui est écrit, il est attribué à ce dernier 2.000/10.000 èmes des parties communes générales et aucun tantième au titre des parties communes spéciales.

Il ne peut alors pas être soutenu par la SCI GBM1 que le lot 179 est exonéré de toute charge commune générale, ce qui serait en tout état de cause contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Les argumentations de la SCI GBM1 tendant à dire que le règlement de copropriété contient une erreur matérielle ne sont pas opérantes. Le règlement de copropriété dans sa partie descriptive des lots précise bien que le propriétaire du lot 179 sera exonéré des charges d’entretien des immeubles en façade, ce qui correspond dans les faits aux charges spéciales. Toutefois, il sera bien redevable des charges générales à hauteur de 2.000/10.000 millièmes. Compte tenu de l’existence de charges spéciales, cela ne revient pas à lui imputer 1/5 ème du budget total de la copropriété, mais uniquement 1/5 ème des charges générales communes aux quatre bâtiments.

La SCI GBM1 confond les charges spéciales d’entretien de chacun des immeubles et les charges de fonctionnement de la copropriété auxquelles elle est nécessairement tenue de participer sur le fondement des dispositions du règlement de copropriété et de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI GBM1 ne démontre aucune atteinte au critère d’utilité par la répartition des charges telle qu’elle est prévue dans le règlement de copropriété, la SCI GBM1 devant nécessairement participer aux charges communes générales telles que les impositions, contributions et taxes de toute nature, auxquelles sont et seront assujetties les choses communes, les primes d’assurance pour les immeubles, les frais de gestion du syndic suivant les termes de l’article 13 du règlement de copropriété.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI GBM1 de sa demande d’annulation des résolutions 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 20 avril 2023.
La demande de recalcul des comptes 2021 et 2022 sera également rejetée.
En l’absence d’atteinte aux dispositions du règlement de copropriété, la SCI GBM1 ne justifie d’aucune faute du syndicat des copropriétaires et d’aucun préjudice. Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Il n’y a pas lieu non plus à annuler la clause de répartition des charges et la déclarer non écrite.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

La SCI GBM1 succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI GBM1 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI GBM1 de l’intégralité de ses demandes principales et subsidiaires,

Condamne la SCI GBM1 aux dépens,

Condamne la SCI GBM1 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUATORZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE