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L’Essentiel : Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P], copropriétaires à [Adresse 4], sont en litige avec le syndicat des copropriétaires pour non-paiement de charges. Lors de l’audience du 15 novembre 2024, le syndicat a réclamé 19 759,99 euros, tandis que les défendeurs ont contesté cette somme, affirmant que leur dette ne s’élevait qu’à 7 033 euros. Le juge a noté l’absence de procès-verbaux d’assemblée générale cruciaux pour évaluer la dette et a ordonné la réouverture des débats. La décision finale sera rendue le 10 janvier 2025, avec une audience supplémentaire prévue le 10 février 2025.
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Contexte de l’affaireMonsieur [O] [P] et Madame [N] [P] sont copropriétaires de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 4]. Le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure contre eux pour non-paiement des charges de copropriété, ce qui a conduit à une citation en justice par le syndic, le Cabinet Square Habitat. Demandes du syndicat des copropriétairesLors de l’audience du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, réclamant un total de 19759,99 euros pour charges impayées, ainsi que des sommes additionnelles pour le budget prévisionnel, les frais nécessaires, des dommages et intérêts, et des frais irrépétibles. Réponses des défendeursEn défense, Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] ont contesté les demandes du syndicat, arguant que certaines charges étaient prescrites et que leur dette totale ne s’élevait qu’à 7033 euros. Ils ont également demandé un échelonnement de leur paiement sur 24 mois, tout en sollicitant le déboutement des demandes de frais et de dommages. Réouverture des débatsLe juge a constaté l’absence de plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale, notamment pour l’année 2020, éléments jugés essentiels pour déterminer le montant de la dette. En conséquence, il a ordonné la réouverture des débats pour permettre au syndicat de produire ces documents et permettre aux parties de formuler leurs observations. Décision et prochaines étapesL’affaire a été mise en délibéré pour une décision le 10 janvier 2025, avec un renvoi de l’examen à une audience ultérieure fixée au 10 février 2025. Les dépens ont été réservés, et l’ordonnance a été déclarée exécutoire provisoirement. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les implications de la réouverture des débats selon l’article 16 du code de procédure civile ?La réouverture des débats est une procédure qui permet aux parties de présenter de nouveaux éléments ou de répondre à des questions soulevées par le juge. Selon l’article 16 du code de procédure civile, il est stipulé que : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. » Dans le cas présent, la réouverture des débats a été ordonnée pour permettre au syndicat des copropriétaires de produire des procès-verbaux d’assemblée générale manquants, essentiels pour établir le montant des charges dues par les défendeurs. Cette mesure garantit que toutes les parties ont la possibilité de discuter des éléments de preuve et de formuler leurs observations, respectant ainsi le droit à un procès équitable. Comment l’article 6 du code de procédure civile s’applique-t-il dans cette affaire ?L’article 6 du code de procédure civile précise que : « À l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » Dans cette affaire, cet article souligne l’importance pour chaque partie de présenter des faits et des preuves pour soutenir ses demandes. Le syndicat des copropriétaires a l’obligation de prouver le montant des charges impayées par Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P]. L’absence de certains procès-verbaux d’assemblée générale, notamment ceux de l’année 2020, empêche de déterminer avec précision le montant des charges dues. Ainsi, la réouverture des débats permet au syndicat de produire ces documents, garantissant que les faits allégés soient correctement fondés et que la décision du tribunal repose sur des éléments complets et vérifiables. Quelles sont les conséquences de la prescription des charges antérieures au 18 janvier 2019 ?La prescription est un moyen de défense qui peut être soulevé par les débiteurs pour contester une créance. En vertu de l’article 2224 du code civil, il est stipulé que : « La durée de la prescription est de cinq ans pour les actions en paiement. » Dans le contexte de cette affaire, Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] soutiennent que l’action en recouvrement des charges antérieures au 18 janvier 2019 est prescrite. Cela signifie que le syndicat des copropriétaires ne peut plus légalement réclamer le paiement de ces charges, car le délai de prescription de cinq ans est écoulé. Si le tribunal accepte cette argumentation, cela pourrait réduire significativement le montant total des charges que les défendeurs seraient tenus de payer, impactant ainsi la décision finale du juge. Quels sont les enjeux liés à l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du code de procédure civile prévoit que : « Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] demandent que le syndicat des copropriétaires soit condamné à leur verser 1200 euros au titre de cet article. Cela implique que si le tribunal statue en faveur des défendeurs, ceux-ci pourraient obtenir le remboursement de certains frais engagés pour leur défense. L’enjeu ici est double : d’une part, cela pourrait alléger la charge financière des défendeurs, et d’autre part, cela pourrait inciter le syndicat à être plus diligent dans la gestion de ses créances, sachant qu’il pourrait être tenu de rembourser des frais en cas de défaite. La décision du tribunal sur ce point sera donc cruciale pour les deux parties. |
JUGEMENT N° 25/
Référés Cabinet 3
JUGEMENT DU : 10 Janvier 2025
Président : Madame PONCET, Juge,
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 15 Novembre 2024
N° RG 23/06305 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4KSQ
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.D.C. LA MAURELETTE SIS [Adresse 4]
Représenté par son syndic en exercice FONCIA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en son établissement sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Monsieur [O] [P]
Né le 14 Juin 1963 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]
(Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13206-2024-004365 du 19/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
Madame [N] [R] épouse [P]
Née le 29 Juin 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
(Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13206-2024-004366 du 19/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
Tous représentés par Maître Sabah EL GHIOUANE, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] sont copropriétaires des lots 205, 240 et 1546 au sein de l’ensemble immobilier de [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.
Par actes de commissaires de justice en date du 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Square Habitat, a fait citer Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.
A l’audience du 15 novembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] au paiement :
De la somme de 19759,99 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;De la somme de 3560,90 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 1560,38 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.
En défense, Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P], par l’intermédiaire de leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au tribunal de :
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Square Habitat de l’intégralité de ses demandes, Dire et juger que l’action en recouvrement des charges antérieures au 18 janvier 2019 est prescrite ; Dire et juger que Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] sont redevables de charges échues à hauteur de 7033 euros, comptes arrêtés au 5 janvier 2024 ; Accorder à Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] l’échelonnement du règlement de leur dette sur 24 mois, compte tenu de leur situation et de leur bonne foi ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Square Habitat de ses demandes de condamnation aux frais de recouvrement, de commandement, de dommages et intérêts et de condamnation aux frais de justice ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Square Habitat à leur payer la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Square Habitat de sa demande de condamnation aux dépens ; Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Square Habitat au dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue.
Sur la réouverture des débats
Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
L’article 6 du code de procédure civile dispose qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.
En l’espèce, à l’examen des pièces versées aux débats, il apparait qu’un certain nombre de procès-verbaux d’assemblée générale sont manquants, notamment en ce qui concerne l’année 2020.
Or, ces éléments apparaissent indispensables pour la fixation du montant de la dette de Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P].
Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Square Habitat de produire l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale afin que la juridiction soit en mesure de s’assurer que tous les budgets correspondant aux appels de charges effectués à l’égard des défendeurs ont été approuvés et de permettre aux parties de formuler leurs observations sur ce point.
Les dépens seront réservés.
STATUANT PAR ORDONNANCE CONTRADICTOIRE MISE A DISPOSITION AU GREFFE, EN PREMIER RESSORT ET EN MATIERE DE REFERE,
Ordonnons la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet Square Habitat de produire l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale afin que la juridiction soit en mesure de s’assurer que tous les budgets correspondant aux appels de charges effectués à l’égard des défendeurs ont été approuvés et de permettre aux parties de formuler leurs observations sur ce point ;
Renvoyons l’examen de l’affaire à l’audience du lundi 10 Février 2025 à 14h05 sans nouvelle convocation des parties ;
Réservons les dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Le Greffier Le Président
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