La S.A.R.L. CHABNAM a donné en bail commercial à la S.A.R.L. AU BON PRIX un local pour 9 ans, avec un loyer annuel de 15.000 euros. En septembre 2019, CHABNAM a signifié un congé pour mars 2020, tout en proposant un renouvellement à 24.000 euros. Face à un désaccord sur le loyer, CHABNAM a demandé une fixation à 30.000 euros, entraînant une assignation devant le juge en novembre 2023. L’audience a eu lieu le 7 octobre 2024, et le juge a ordonné une expertise pour déterminer la valeur locative, tout en prévoyant une médiation entre les parties.. Consulter la source documentaire.

Quel est le principe du renouvellement du contrat de bail commercial ?

Le principe du renouvellement du contrat de bail commercial est établi par l’article L. 145-9 du Code de commerce, qui stipule que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. »

Cela signifie qu’un bail commercial ne peut être résilié que par un congé donné dans un délai de six mois ou par une demande de renouvellement.

En outre, l’article L. 145-11 précise que :

« Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État. »

Ainsi, le bailleur doit indiquer le loyer proposé lors de la notification du congé, sinon le loyer ne pourra être modifié qu’à une date ultérieure.

Comment est déterminé le montant du loyer du bail renouvelé ?

Le montant du loyer du bail renouvelé est régi par l’article L. 145-34 du Code de commerce, qui stipule que :

« À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. »

Cela signifie que, en l’absence de modifications notables, le loyer ne peut augmenter que dans la limite de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

Cependant, si les parties ont convenu d’une clause spécifique dans le contrat de bail, comme le stipule l’article 1134 du Code civil :

« Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Dans ce cas, les parties peuvent convenir que le loyer sera fixé à la valeur locative, ce qui permettrait d’écarter le plafonnement prévu par la loi.

Quelles sont les conséquences de la demande de déplafonnement du loyer ?

La demande de déplafonnement du loyer est soumise aux dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce, qui précise que :

« À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré… »

Si le bailleur souhaite un loyer supérieur à celui fixé par le plafonnement, il doit prouver qu’il existe des modifications notables des facteurs locaux de commercialité.

En l’absence de telles modifications, le juge peut débouter la demande de déplafonnement, comme cela a été le cas dans l’affaire en question, où la S.A.R.L. AU BON PRIX a été déboutée de sa demande de plafonnement du loyer.

Quelles sont les mesures accessoires prévues par le juge ?

Les mesures accessoires sont régies par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

De plus, l’article 700 du même code précise que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans le cas présent, le juge a réservé les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ce qui signifie que ces questions seront tranchées ultérieurement, après le dépôt du rapport d’expertise.

Le juge a également ordonné une mesure d’expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative, ce qui est une pratique courante dans les litiges relatifs aux baux commerciaux.