L’Essentiel : La SCI BEA a notifié à LILI COOL un congé avec refus de renouvellement du bail commercial, prenant effet au 31 décembre 2024, tout en proposant une indemnité d’éviction. Le 4 novembre 2024, la SCI BEA a assigné LILI COOL pour désigner un expert chargé d’évaluer l’indemnité d’éviction et celle d’occupation. L’expert, Madame [V] [Z], a pour mission d’évaluer le préjudice lié à la perte du fonds de commerce et la possibilité de transfert sans perte de clientèle. La provision de 5000 euros pour les frais d’expertise doit être consignée avant le 3 mars 2025.
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Contexte de l’affaireLa SCI BEA a conclu un bail commercial avec la société LILI COOL pour des locaux situés à une adresse précise. Le 26 juin 2024, la SCI BEA a notifié à LILI COOL un congé avec refus de renouvellement, tout en proposant une indemnité d’éviction, prenant effet au 31 décembre 2024. Procédure judiciaireLe 4 novembre 2024, la SCI BEA a assigné LILI COOL pour obtenir la désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation due par LILI COOL après la fin du bail. L’audience a eu lieu le 28 novembre 2024, où la SCI BEA a exposé ses arguments, tandis que LILI COOL, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu. Demande d’expertiseLa demande d’expertise a été justifiée par un motif légitime selon l’article 145 du code de procédure civile, car l’indemnité d’éviction n’a pas pu être fixée amiablement. L’article L. 145-14 du code de commerce stipule que le bailleur doit indemniser le locataire évincé, et l’article L. 145-28 précise que le locataire ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité. Désignation de l’expertL’ordonnance a désigné Madame [V] [Z] comme expert, avec pour mission d’évaluer l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par LILI COOL. L’expert devra également examiner la possibilité pour LILI COOL de transférer son fonds sans perte significative de clientèle. Conditions de l’expertiseL’expert devra convoquer les parties, recueillir leurs observations, et se rendre sur les lieux. Il devra établir un calendrier prévisionnel pour ses opérations et informer les parties de l’évolution de l’estimation des frais. Un document de synthèse sera remis aux parties à l’issue de ses travaux. Consignation des frais d’expertiseLa somme de 5000 euros a été fixée pour la provision concernant les frais d’expertise, à consigner par la SCI BEA avant le 3 mars 2025. En cas de non-consignation, la désignation de l’expert sera caduque. Suivi de l’expertiseL’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er septembre 2025, sauf prorogation dûment sollicitée. Le juge chargé du contrôle des expertises suivra l’exécution de la mesure d’instruction. Décision finaleLa partie demanderesse, la SCI BEA, a été condamnée aux dépens, et la décision est exécutoire par provision. |
Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la procédure à suivre pour obtenir une expertise dans le cadre d’un litige commercial ?La procédure pour obtenir une expertise dans le cadre d’un litige commercial est régie par l’article 145 du code de procédure civile. Cet article stipule que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Dans le cas présent, la SCI BEA a justifié d’un motif légitime pour demander une expertise, en raison du refus de renouvellement du bail commercial et de l’indemnité d’éviction à évaluer. Il est donc possible d’ordonner une mesure d’expertise pour établir les éléments nécessaires à la résolution du litige, notamment l’évaluation de l’indemnité d’éviction due au locataire évincé. Quelles sont les obligations du bailleur en cas de refus de renouvellement du bail commercial ?L’article L. 145-14 du code de commerce précise les obligations du bailleur en cas de refus de renouvellement du bail commercial. Il dispose que : « S’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Ainsi, la SCI BEA, en refusant le renouvellement du bail à la société LILI COOL, est tenue de verser une indemnité d’éviction, sauf si des exceptions s’appliquent. De plus, l’article L. 145-28 du même code stipule que : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. » Cela signifie que la société LILI COOL a le droit de rester dans les lieux jusqu’à ce qu’elle ait reçu l’indemnité d’éviction. Quelles sont les conséquences de la non-consignation des frais d’expertise ?L’article 271 du code de procédure civile prévoit les conséquences de la non-consignation des frais d’expertise. Il stipule que : « Faute de consignation de la présente provision dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise. » Dans le cas présent, la SCI BEA doit consigner une provision de 5000 euros pour les frais d’expertise au plus tard le 3 mars 2025. Si cette consignation n’est pas effectuée dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera annulée, ce qui pourrait retarder la résolution du litige. Comment se déroule la mission de l’expert désigné par le tribunal ?La mission de l’expert est encadrée par plusieurs articles du code de procédure civile, notamment les articles 232 à 248 et 263 à 284-1. Ces articles définissent les modalités d’exécution de la mission d’expertise. L’expert doit notamment : – Convoquer et entendre les parties, assistées de leurs conseils si nécessaire, et recueillir leurs observations. – Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et se rendre sur les lieux. – À l’issue de la première réunion d’expertise, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et informer les parties de l’évolution de l’estimation des frais et honoraires. – Adresser aux parties un document de synthèse à l’issue de ses opérations, sauf exception. Ces étapes sont cruciales pour garantir que l’expertise soit menée de manière transparente et efficace, permettant ainsi au tribunal de disposer des éléments nécessaires pour trancher le litige. |
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/57695 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FTD
N°: 3- LF
Assignation du :
04 novembre 2024
EXPERTISE [1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
+1 copie expert
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 décembre 2024
par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des Référés par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, greffier,
DEMANDERESSE
La SCI BEA
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Jérôme BENYOUNES, avocat au barreau de PARIS – #L0047
DÉFENDERESSE
La société LILI COOL
[Adresse 9]
[Localité 6]
représentée par Maître Olivier ELBAZ, avocat au barreau de PARIS – #C0183
DÉBATS
A l’audience du 28 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge et assitée de Larissa FERELLOC, Greffier,
La SCI BEA a donné à bail commercial à la société LILI COOL des locaux situés [Adresse 9], [Localité 6].
Par acte du 26 juin 2024 la SCI BEA a fait délivrer à la société LILI COOL un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2024.
Par acte d’huissier en date du 04 novembre 2024, la SCI BEA a assigné la société LILI COOL aux fins obtenir la désignation d’un expert chargé notamment, d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la fin du bail.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.
A l’audience, la SCI BEA a développé oralement les moyens et prétentions contenus dans son assignation.
Bien que régulièrement assigné, le défendeur n’a pas comparu.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
En l’espèce, la SCI BEA a délivré à la société LILI COOL un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.
Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse, qui sollicite cette mesure d’instruction.
Sur les dépens et frais irrépétibles
La partie demanderesse à la mesure d’instruction, sera condamnée aux dépens.
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,, par ordonnance contradictoire en premier ressort,
Désignons en qualité d’expert :
Madame [V] [Z],
[Adresse 4]
[Localité 7]
☎ :[XXXXXXXX01]
lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
Avec mission de :
– fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;
– fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;
– fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité dûe par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 31 décembre 2024 et jusqu’à leur libération effective ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
– convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;
– se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplis-sement de sa mission ;
– se rendre sur les lieux ;
– à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;
* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
– au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;
Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;
Fixons à la somme de 5000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le demandeur à la RÉGIE DU TRIBUNAL au plus tard le 03 mars 2025 inclus ;
Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 01 septembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;
Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
Fait à Paris, le 31 décembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Cristina APETROAIE
Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 11], [Localité 8]
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 12]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX010]
BIC : [XXXXXXXXXX013]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial
➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du TGI de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Madame [V] [Z]
Consignation : 5000 € par La SCI BEA
le 03 Mars 2025
Rapport à déposer le : 01 Septembre 2025
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 11], [Localité 8].
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