RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 FEVRIER 2025

N° RG 24/00565 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHTA

N° de minute :

S.N.C. DE L’ILE SAINT DENIS

c/

S.A.R.L. AUTO BILAN POPINCOURT

DEMANDERESSE

S.N.C. DE L’ILE SAINT DENIS
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Etienne ROUSSEAU de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C987)

DEFENDERESSE

S.A.R.L. AUTO BILAN POPINCOURT
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2254

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé du 12 octobre 1995, la société SNC DE L’ILE SAINT DENIS a donné à bail commercial à la société AUTO-BILAN POPINCOURT des locaux à usage commercial, à compter du 1er novembre 1995, dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 180 000 francs (soit 27 440,82 euros), hors taxe et hors charges, payable mensuellement d’avance, pour une activité de réparation automobile, vente de voitures neuves et d’occasion, vente de pièces détachées et accessoires pour l’automobile et leur montage, contrôle technique et carrosserie peinture.

Par avenant du 10 décembre 1997, il a été ajouté aux lieux loués une pièce d’environ 12 m² au rez-de-chaussée et, en contrepartie, le loyer a été fixé à la somme de 192.000 Francs (29.270,21 €) par an en principal à compter du 1er novembre 1997.

Suite à des révisions, le loyer a été porté en dernier lieu à 43.537,10 € par an en principal à compter du 1er novembre 2010.

Par acte extrajudiciaire du 14 janvier 2013, la SNC DE L’ILE SAINT DENIS a signifié un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er octobre 2013.

Faute d’accord entre les parties sur le montant du loyer du bail en renouvellement, la SNC DE L’ILE SAINT DENIS a engagé une procédure devant le Juge des loyers commerciaux.

Par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de Nanterre du 8 juin 2015, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2013 moyennant un loyer de 52.758 € par an en principal.

Le 20 décembre 2019, la société SNC DE L’ILE SAINT DENIS a notifié une demande de révision du loyer et demandé que le loyer soit fixé à 57.788,79 € par an en principal. Les parties se sont mises d’accord sur ce montant et sur le fait que le différentiel serait payé en 12 mensualités.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société AUTO-BILAN POPINCOURT, pour une somme de 5.472,38 euros au titre de rappels de loyers révisés, taxe ordures de 2020 à 2023, rappels de dépôt de garantie, consommation d’eau.
 
Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la société SNC DE L’ILE SAINT DENIS a fait assigner la société AUTO-BILAN POPINCOURT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :  

Sur la clause résolutoire et l’expulsion de la société Auto-Bilan Popincourt
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 23 janvier 2024 pour le bail commercial signé le 12 octobre 1995 entre la SNC de l’Ile Saint Denis et la société Auto-Bilan Popincourt, et renouvelé à effet du 1er octobre 2013. – Condamner la société AUTO-BILAN POPINCOURT à payer à la SNC DE L’ILE SAINT DENIS, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale à 4.815,73 euros par mois, charges et taxes en sus, à compter du 23 janvier 2024 jusqu’à la restitution ou la récupération des locaux. Ordonner l’expulsion de la société AUTO-BILAN POPINCOURT ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier. Autoriser la SNC DE L’ILE SAINT DENIS à faire transporter dans telle resserre de son choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués, aux frais et risques exclusifs de la société Auto-Bilan Popincourt.

Sur le paiement :
– Condamner par provision la société AUTO-BILAN POPINCOURT à payer à la SNC DE L’ILE SAINT DENIS la somme de 5.472,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 février 2024 inclus. En tout état de cause :
– Condamner la société AUTO-BILAN POPINCOURT à payer à la SNC DE L’ILE SAINT DENIS la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 22 décembre 2023, d’un montant de 157,20 euros, les frais de signification de l’assignation en référé, ainsi que les frais de signification de l’ordonnance à venir.
A l’audience du 7 novembre 2024, la société SNC DE L’ILE SAINT DENIS a soutenu des conclusions qui augmentent la demande de provision à hauteur de 11 753,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024 inclus et sollicite le débouté des demandes adverses. Elle a remis l’état des créanciers inscrits et s’est opposée à la demande de délais de paiement.

La société AUTO-BILAN POPINCOURT a soutenu des conclusions aux fins de :

A titre principal :

Constater l’existence de contestations sérieuses quant au bienfondé des demandes de la SNC DE L’ILE SAINT DENIS ;
Dire, par conséquent, n’y avoir lieu à référé sur lesdites demandes ; Renvoyer par conséquent la SNC DE L’ILE SAINT DENIS à mieux se pourvoir au fond. Ce faisant et par conséquent :
Débouter la SNC DE L’ILE SAINT DENIS de toutes ses autres demandes et l’inviter là encore à mieux se pourvoir devant le juge du fond ; Débouter la SNC DE L’ILE SAINT DENIS de l’ensemble de ses prétentions au titre d’une quelconque astreinte ou d’une quelconque indemnité d’occupation majorée par rapport au loyer courant ; A titre subsidiaire :
Accorder rétroactivement à la société AUTO-BILAN POPINCOURT des délais de paiement de douze (12) mois pour apurer sa dette locative, Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire prévue au bail commercial, En tout état de cause :
Condamner la SNC de L’Ile Saint Denis à lui délivrer des quittances de loyer depuis le 1er janvier 2021
Condamner, la demanderesse au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société bailleresse en tous les dépens.
Elle soutient qu’il n’y a jamais eu de décompte pouvant lui indiquer qu’elle devait des rappels de loyers, que la clause résolutoire doit prévoir spécifiquement les cas dans lesquels elle s’applique or le rappel de loyers révisés n’est pas visé dans la clause résolutoire, et qu’elle ne dispose pas du décompte à 3 colonnes indiquant les sommes réglées et le solde dû. Elle sollicite subsidiairement des délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette locative.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
 
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :  
<        le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
<        le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
<        la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’un mois.

Concernant le point juridique soulevé par la société AUTO-BILAN POPINCOURT selon lequel le rappel de loyers suite à la fixation de celui-ci n’est pas visé dans la clause résolutoire qui ne trouve donc pas à s’appliquer, la clause résolutoire stipule :

Dès lors, la clause résolutoire qui mentionne « le remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail », trouve à s’appliquer en l’espèce et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 472,38 euros soit 1751,37 euros de taxe ordures, 2044,55 euros de rappels de loyers révisés, 1257,69 euros de rappels de dépôt de garantie et 418,77 euros de consommation d’eau.

Si les justificatifs de ces sommes sont annexées au commandement, en revanche celui-ci n’annexe aucun décompte locatif, de sorte qu’il est impossible pour le débiteur de faire la critique des sommes restant dues.

Au demeurant la société SNC DE L’ILE SAINT DENIS ne produit aucun décompte locatif postérieur au commandement de payer, de sorte qu’il est impossible de déterminer si les causes de ce commandement ont été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Les effets du commandement souffrent donc d’une contestation sérieuse.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes qui en découlent d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,
Il est rappelé que le demandeur qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Or la demanderesse ne produit aucun décompte locatif permettant à la juridiction d’apprécier le montant de l’obligation non sérieusement contestable à la charge du preneur, étant précisé que la juridiction a expressément sollicité un décompte locatif débit/crédit/solde, par message RPVA du 18 décembre 2024, sans aucune réponse du demandeur.
Dès lors, le demandeur ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge du preneur.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à délivrer des quittances de loyers depuis le 1er janvier 2021

Cette demande figurant au dispositif n’étant pas reprise dans la discussion de la défenderesse, ni à l’oral, il ne sera pas statué sur celle-ci.

Sur les demandes accessoires :
 
L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SNC de L’ile Saint Denis, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

 L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société SNC de L’Ile Saint Denis à payer à la société AUTO BILAN POPINCOURT la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

 
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

CONDAMNE la société SNC de l’Ile Saint Denis aux entiers dépens,

CONDAMNE la société SNC de l’Ile Saint Denis à payer à la société AUTO BILAN POPINCOURT la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 05 février 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente