TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
22 JANVIER 2025

N° RG 23/05309 – N° Portalis DB22-W-B7H-RS4Z
Code NAC : 30F

DEMANDERESSE :

La société JAUNE-ROUGE-BLEU, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 531 481 380 dont le siège social est situé [Adresse 1] et représentée par sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [Y] divorcée [P]
née le 11 Août 1945 à [Localité 4] (59),
demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marine PARMENTIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 26 Septembre 2023 reçu au greffe le 28 Septembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Janvier 2025.

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 8 mars 2011, Madame [P] a consenti à la Société JAUNE-ROUGE-BLEU un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives à compter du 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020 moyennant un loyer annuel de 24 000 euros HT et HC payable mensuellement d’avance pour les activités suivantes : « La formation et l’enseignement dans le domaine des arts plastiques, des arts graphiques, des arts d’expression et d’artisanat, ainsi que la fabrication, la prestation de services et la vente d’objets d’art et d’utilité en toutes matières et supports, et des outils ou matériels nécessaires à leur exercice. Le développement et l’enseignement de disciplines issues de ces activités artistiques et prestations de services. L’organisation de tout type d’actions de développement de ces activités (manifestations, expositions et diffusion des œuvres, conseil) ».

Suivant exploit d’huissier signifié le 9 juillet 2019, Madame [P] a donné congé à sa locataire avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2020 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction et ce, au visa de l’article L 145-14 du Code de commerce.

Par acte d’huissier du 21 avril 2021, la société JAUNE-ROUGE-BLEU a assigné Mme [M] [P] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 30 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction et désigné Mme [C] [B] pour y procéder.

L’experte a déposé son rapport le 11 mai 2023.

Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2023, Mme [M] [P] a usé de son droit de repentir en offrant le renouvellement du bail.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 avril 2024, la société JAUNE-ROUGE-BLEU demande au tribunal de :

Vu l’article L.145-58 du Code de commerce,
Vu le droit de repentir exercé le 1er juin 2023,
Vu l’ordonnance rétablissant la procédure au rôle du 28 septembre 2023,

– juger que le bail se trouve renouvelé à compter du 1er juin 2023, date d’effet du repentir exercé Madame [M] [P], aux mêmes charges et conditions que le bail expiré, sous réserve de la fixation du loyer de renouvellement, d’une part, et, de l’actualisation rendue nécessaire au regard des dispositions légales issues de la législation Pinel, d’autre part ;

– condamner Madame [M] [P] à payer à la Société JAUNE-ROUGE-BLEU la somme de VINGT-HUIT MILLE VINGT-SEPT EUROS ET DIX-HUIT CENTIMES (28 027,18€), au titre des frais d’instance arrêtés à la date du 1er juin 2023, et ce, conformément à l’article L.145-58 du Code de commerce ;

– condamner Madame [M] [P] à payer à la Société JAUNE-ROUGE-BLEU la somme complémentaire de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :
– en application de l’article L. 145-58 du Code de commerce, Mme [M] [P] doit supporter les frais de l’instance comprenant les frais taxés et non taxables exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé,
– la provision de 1.800 euros TTC datée du 14 avril 2020 correspond à une provision pour des diligences à venir et dont les diligences ne sont au demeurant pas critiquées,
– le montant de l’expertise amiable de Monsieur [F] est parfaitement usuel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 février 2024, Madame [M] [Y] divorcée [P] demande au tribunal de :

Vu l’article L.145-58 du Code de commerce
Vu les articles 53 et 700 du Code de procédure civile

– fixer le montant des frais d’instance, au sens de l’article L. 145-58 du Code de commerce, dus par Madame [M] [Y], divorcée [P] en raison de l’exercice de son droit de repentir à la somme de ONZE MILLE NEUF CENT VINTG DEUX EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES (11.922,78 €),

– rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société JAUNE ROUGE BLEU,

– condamner la société JAUNE ROUGE BLEU à verser à Madame [M] [Y], divorcée [P] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :
– seules les sommes engagées dans le cadre de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé sont concernées par les dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce,
– seuls les frais engagés par la société locataire postérieurement au bulletin du 4 juin 2021 peuvent être qualifiés de frais d’instance,
– les factures antérieures à la date de notification du congé du 9 juillet 2019 ne sauraient être qualifiées de frais d’instance,
– les frais engagés par la société JAUNE-ROUGE-BLEU entre la date de notification du congé et la date de placement de son assignation doivent également être exclus au titre des frais d’instance dès lors qu’avant cette date la juridiction n’était pas saisie et qu’il n’existait aucune instance au sens de l’article 53 du Code de procédure civile, dont les dispositions doivent être cumulées avec celles de l’article L.145-58 du Code de commerce,
– une partie des honoraires facturés par le Conseil de la société JAUNE ROUGE BLEU, dont elle demande le remboursement, n’est pas liée à l’instance mais à des discussions de cette dernière avec un éventuel acquéreur de son fonds de commerce ou de cession de ses parts sociales.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 décembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2025.

Sur le renouvellement du bail

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce, « Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. »

L’article L. 145-19 du même code précise que la décision de se soustraire au paiement de l’indemnité est irrévocable.

Il en résulte que le repentir ne peut qu’être pur et simple et ne peut comporter aucune condition suspensive.

L’article L. 145-12 du même code prévoit que  » lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, Mme [M] [Y] divorcée [P] ayant exercé son droit de repentir le 1er juin 2023, il y a lieu, en application des textes précités, de constater que le bail se trouve renouvelé à compter de cette date aux mêmes charges et conditions à l’exception des stipulations qui seraient contraires aux dispositions d’ordre public du code du commerce et étant constaté, au surplus, que la présente juridiction n’est pas saisie d’une action aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.

Sur le paiement des frais d’instance

Il résulte l’article L. 145-58 du code de commerce que le bailleur doit rembourser au locataire la totalité des frais taxables et non taxables que ce dernier a exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir a été exercé (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-21.985).

Dès lors, la locataire est en droit d’obtenir la totalité des frais engagés en lien avec l’instance quand bien ceux-ci auraient été exposés antérieurement à la délivrance de l’assignation, a fortiori, dans une procédure avec représentation obligatoire qui conduit nécessairement la locataire à engager des honoraires d’avocat antérieurement à la saisine du tribunal et à la délivrance de son assignation à la partie adverse, ces frais étant directement exposés pour la mise en œuvre de l’instance.

Pour justifier sa demande, la société JAUNE-ROUGE-BLEU établit que le tableau suivant accompagné de pièces :

N° de pièces
Nature des frais engagés
Montant
6
Honoraires [U] AVOCATS
960,00 €
5
Honoraires [U] AVOCATS

1 680,00 €
7
Honoraires [D] [F] 2018/1973
2 760,00 €
8
Honoraires [D] [F]
1 800,00 €
21
Signification assignation à [Localité 5] + transmission confrère
113,56 € (166,18€-52,62€)
9
Signification assignation à [Localité 3]
52,62 €
22
Facture Honoraires de postulation
720,00 €
10, 23
Facture LVA 2020/12-438
Facture LVA 2020/04-012
4 416,00 €
(2 616 € +
1 800 € de
provision)
11
Facture LVA 2021-04-025
1 470,00 €
12
Facture LVA 2022-04-001
4 200,00 €
13
Facture LVA 2022-10-188
2 400,00 €
14
Honoraires FISCALIS AVOCATS
1 080,00 €
15
Facture LVA 2023-06-060
3 600,00 €
16
Frais d’expertise judiciaire
3 735,00 €

Sur ces sommes, Mme [M] [Y] divorcée [P] conteste les frais suivants :

– pièce n° 5 : il ressort effectivement de cette facture de Me [U] du
8 avril 2018 que celle-ci a été éditée 15 mois avant le congé délivré par Mme [M] [Y] divorcée [P] et porte pour objet « assistance bail commercial ». Le lien avec l’instance n’apparaît pas clairement établi et il convient en conséquence de l’écarter.

– pièce n ° 6 : il ressort de cette facture de Me [U] du 27 octobre 2019 que celle-ci a été établie presque 4 mois après la délivrance par Mme [M] [Y] divorcée [P] du congé. Elle porte comme objet de la prestation « Assistance Bail commercial/congé – étude dossier- échange M. [F] – échanges téléphoniques client – courriel à Corpolegem ».

Il en résulte que ces honoraires s’inscrivent manifestement en lien avec le congé délivré par Mme [M] [Y] divorcée [P] et partant dans la préparation de la présente instance. En conséquence, il est justifié qu’il soit mis à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P].

– pièce n° 7 : s’agissant d’une facture d’expertise datée du 26 février 2018 soit 17 mois avant la notification du congé par Mme [M] [Y] divorcée [P], période où le litige n’était ni né ni actuel mais uniquement potentiel, le lien avec l’instance n’apparaît pas établi de sorte que ces frais ne pourront être assimilés aux frais de l’article L. 145-58 du code de commerce et la demande de la société JAUNE-ROUGE-BLEU sur ce point sera écartée.

– pièce n°8 : en revanche, le rapport d’expertise amiable facturé le
21 novembre 2019 postérieurement à la délivrance de congé s’inscrit dans les frais nécessaires à la préparation de l’instance et il apparaît, dès lors, justifié qu’il soit mis à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P].

– pièces n°9, 21 et 22 : s’agissant des frais d’assignation et de postulation liés à la présente instance et non critiqués par Mme [M] [Y] divorcée [P], ils seront mis à sa charge.

– pièces n°10 et 23 : cette facture d’honoraires du conseil de la société JAUNE-ROUGE-BLEU détaille l’ensemble des prestations ainsi facturées toutes en lien avec la présente instance de sorte que cette facture sera mise à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P] nonobstant le fait qu’elle ait fait l’objet préalable d’un versement provisionnel dès lors que celui-ci a été versé pour des prestations relatives à l’instance. Au demeurant, la recherche relative à la clause d’indexation qui est susceptible d’avoir un incident notamment dans l’évaluation du droit au bail ne saurait être considérée comme extérieure au litige et ne sera pas écartée. L’ensemble de la facture, provision comprise, sera donc mise à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P].

– pièce n° 11 : le détail des honoraires de cette facture du 26 avril 2021 fait explicitement référence au litige avec Mme [M] [Y] divorcée [P] de sorte qu’il est justifié que cette facture soit mise à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P].

– pièces n°12 et 13 : l’ensemble des frais critiqués par Mme [M] [P] relatifs à l’élaboration d’une note pour d’éventuels acquéreurs du fonds de commerce, la recherche d’une solution avec un local à reconstruire, une consultation relative à une proposition de modification de la clause suspensive liée à l’éviction, rendez-vous concernant la cession se rattache manifestement à la recherche par la locataire de solutions pour son fonds de commerce dans le cadre de la procédure d’éviction. La recherche de ces différentes solutions pour son fonds de commerce étant susceptibles d’avoir un impact direct sur le calcul du montant de l’indemnité d’éviction, elle se rattache manifestement à la présente instance dont les frais doivent nécessairement englober tous les frais de conseil impliqués par la procédure y compris lorsque ces démarches ont pour objet de rechercher une alternative à une éviction « en l’état » dès lors que ces frais n’auraient pas été rendus nécessaires sans le congé délivré par la bailleresse et la mise en œuvre de la procédure d’éviction. Cette facture sera donc entièrement mise à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P].

– pièce n° 14 : la consultation d’un avocat spécialisé en droit fiscal en rapport le traitement fiscal de l’indemnité d’éviction telle que cela résulte de la facture 23 mai 2023 apparaît en lien avec l’instance dès lors que les informations issues de cette consultation peuvent nécessairement avoir un impact sur la positionnement de la société JAUNE-ROUGE-BLEU dans le cadre de la procédure aux fins de faire fixer l’indemnité d’éviction.

– pièce n° 15 : la facture du 5 juin 2023 du conseil de la société JAUNE-ROUGE-BLEU dont l’objet est « solde honoraires concernant la procédure d’éviction intentée par bailleresse – diligences effectuées depuis octobre 2022 » est manifestement en lien avec l’instance et sera donc mise à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P].

– pièce n° 16 : les frais de l’expertise judiciaire réalisée dans le cadre de la présente instance doivent être mis à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de retenir les frais suivants à la charge de Mme [M] [P] :

N° de pièces
Nature des frais engagés
Montant
6
Honoraires [U] AVOCATS
960 €
8
Honoraires [D] [F]
1 800 €
21
Signification assignation à [Localité 5] + transmission confrère
113,56 € (166,18€-52,62€)
9
Signification assignation à [Localité 3]
52,62 €
22
Facture Honoraires de postulation
720 €
10, 23
Facture LVA 2020/12-438
Facture LVA 2020/04-012
4 416 €
(2 616 € +
1 800 € de
provision)
11
Facture LVA 2021-04-025
1 470 €
12
Facture LVA 2022-04-001
4 200 €
13
Facture LVA 2022-10-188
2 400 €
14
Honoraires FISCALIS AVOCATS
1 080 €
15
Facture LVA 2023-06-060
3 600 €
16
Frais d’expertise judiciaire
3 735 €

Mme [M] [Y] divorcée [P] sera donc condamnée à payer à la société JAUNE-ROUGE-BLEU la somme de 24.547,18 euros au titre des frais de l’instance en application de l’article L. 145-58 du code de commerce arrêtés au 1er juin 2023.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [Y] divorcée [P], qui succombe, supportera les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront de droit les frais d’assignation et d’expertise judiciaire sans toutefois que leurs montants ne soient mis à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P] en sus des montants déjà fixés au titre de la condamnation principale.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société JAUNE-ROUGE-BLEU les sommes exposées dans la présente instance postérieurement à l’exercice du droit de repentir et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [M] [Y] divorcée [P] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate que le bail liant la société JAUNE-ROUGE-BLEU et Mme [M] [Y] divorcée [P] et portant sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] s’est trouvé renouvelé à la date du 1er juin 2023 aux mêmes charges et conditions à l’exception des stipulations qui seraient contraires aux dispositions légales d’ordre public du code du commerce ;

Condamne Mme [M] [Y] divorcée [P] à payer à la société JAUNE-ROUGE-BLEU la somme de somme de 24.547,18 euros au titre des frais de l’instance en application de l’article L. 145-58 du code de commerce arrêtés au 1er juin 2023 ;

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;

Condamne Mme [M] [Y] divorcée [P] aux dépens qui comprendront de droit les frais d’assignation et d’expertise judiciaire sans toutefois que leurs montants ne soient effectivement mis à la charge de Mme [M] [Y] divorcée [P] à ce titre en sus des montants déjà fixés au titre de la condamnation principale ;

Condamne Mme [M] [Y] divorcée [P] à payer à la société JAUNE-ROUGE-BLEU la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JANVIER 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT