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L’Essentiel : Le 16 mars 2022, l’OPHEA a signé un bail avec Madame [W] [J] pour un local d’habitation, avec un loyer mensuel de 505,51 euros. Le 20 janvier 2023, un congé pour non-paiement des loyers a été notifié, mais le courrier a été retourné. Le 9 avril 2024, l’OPHEA a assigné Madame [W] [J] en justice. Lors de l’audience du 26 novembre 2024, le bailleur a décidé de se désister de ses demandes principales, mentionnant un plan d’apurement. Madame [W] [J] a confirmé respecter ce plan, et le tribunal a constaté la recevabilité de la demande, condamnant la locataire aux dépens.
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Constitution du bailPar acte sous seing privé du 16 mars 2022, l’OPHEA a conclu un bail avec Madame [W] [J] pour un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1] à [Localité 4], avec un loyer mensuel de 505,51 euros, charges comprises. Notification de congéLe 20 janvier 2023, l’OPHEA a envoyé un courrier recommandé à Madame [W] [J] pour lui signifier un congé pour non-paiement des loyers, avec effet au 30 avril 2023. Ce courrier a été retourné avec la mention « pli avisé non réclamé » et a été signifié par un commissaire de justice le 28 février 2023. Assignation en justiceLe 9 avril 2024, l’OPHEA a assigné Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la régularité du congé, la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, l’évacuation des locaux, ainsi que le paiement d’arriérés de loyers et d’autres indemnités. Développement de la situationLors de l’audience du 26 novembre 2024, le bailleur a décidé de se désister de ses demandes principales, à l’exception de celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il a mentionné qu’un plan d’apurement avait été mis en place et que la locataire avait repris le paiement de son loyer. Déclarations de la locataireMadame [W] [J] a comparu en personne, affirmant respecter un plan d’apurement de 60 euros par mois en plus du loyer et des charges. Elle a également indiqué qu’elle avait repris des études et qu’elle commençait une mission d’intérim, bien qu’elle ne connaisse pas encore le montant de ses futurs revenus. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que les conditions de recevabilité étaient respectées et que le plan d’apurement avait été mis en place après l’assignation. La demande de l’OPHEA était fondée au moment de l’introduction de l’instance, et Madame [W] [J] a été condamnée aux dépens, sans application de l’article 700 du code de procédure civile en raison de sa situation économique. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la régularité du congé délivré par le bailleur ?Le congé délivré par le bailleur doit respecter les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation. Cet article stipule que : « Le congé donné par le bailleur doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Il doit indiquer le motif du congé, qui peut être le non-paiement des loyers. » Dans le cas présent, le bailleur a notifié le congé par courrier recommandé avec accusé de réception, ce qui respecte les exigences légales. De plus, le motif invoqué, à savoir le non-paiement des loyers, est conforme aux dispositions de l’article 24. Ainsi, le congé délivré à Madame [W] [J] est régulier et conforme à la législation en vigueur. Quelles sont les conséquences du non-paiement des loyers selon la loi ?Le non-paiement des loyers entraîne des conséquences juridiques importantes, notamment la possibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail. L’article 1184 du Code civil précise que : « Le contrat est résilié de plein droit si l’une des parties ne s’exécute pas. » De plus, l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948 stipule que : « Le locataire qui ne respecte pas ses obligations, notamment le paiement des loyers, ne peut prétendre au maintien dans les lieux. » Dans cette affaire, le bailleur a demandé la déchéance de Madame [W] [J] de tout droit au maintien dans les lieux en raison de son non-paiement. Cette demande est fondée sur les articles précités, qui permettent au bailleur d’agir en cas de manquement aux obligations locatives. Quelles sont les implications de la résiliation judiciaire du bail ?La résiliation judiciaire du bail a des implications significatives pour le locataire. Selon l’article 1741 du Code civil, la résiliation judiciaire peut être prononcée lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Cet article dispose que : « Le bail peut être résilié par le juge à la demande du bailleur, si le locataire ne s’exécute pas dans un délai fixé. » Dans le cas présent, le bailleur a demandé la résiliation judiciaire du bail, ce qui pourrait entraîner l’expulsion de Madame [W] [J] des lieux. Il est important de noter que la résiliation judiciaire ne se fait pas automatiquement ; elle doit être prononcée par le juge, qui appréciera la situation des parties. Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du loyer et des charges dus par le locataire. L’article 1142 du Code civil précise que : « Celui qui occupe un bien sans droit doit indemniser le propriétaire. » Dans cette affaire, le bailleur a demandé une indemnité d’occupation de 585,79 euros, correspondant au loyer augmenté des charges. Cette indemnité est due à partir de la date de résiliation du bail jusqu’à l’évacuation effective des locaux. Il est donc essentiel pour le locataire de régulariser sa situation pour éviter de telles conséquences financières. Quelles sont les conditions pour l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Cet article stipule que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. » Cependant, dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas appliquer l’article 700 en raison de la situation économique de Madame [W] [J]. Cette décision est fondée sur l’appréciation des circonstances de l’affaire et des capacités financières du locataire, ce qui montre que le juge peut faire preuve de clémence dans certaines situations. |
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
11ème civ. S1
N° RG 24/05147
N° Portalis DB2E-W-B7I-MZST
Minute n°25/
Copie exec. à :
– Me Fabienne DIEBOLD-STROHL
– Mme [J]
Le
Le Greffier
Fabienne DIEBOLD-STROHL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
31 JANVIER 2025
DEMANDERESSE :
OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (anciennement CUS Habitat)
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168
DEFENDERESSE :
Madame [W] [J]
née le 17 mars 2002 à [Localité 5] (97)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne
OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
DÉBATS :
A l’audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.
JUGEMENT :
Contradictoire en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
N° RG 24/05147 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZST
Par acte sous seing privé du 16 mars 2022, l’OPHEA a donné à bail à Madame [W] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 505,51 euros, provisions sur charges comprises.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 janvier 2023 retourné avec la mention pli avisé non réclamé, le bailleur a délivré congé au locataire au motif de non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 30 avril 2023.
Ce courrier a été signifié étude par commissaire de justice le 28 février 2013.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 avril 2024, l’OPHEA a fait assigner Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :
* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 433,83 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.
En tout état de cause,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 585,79 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,
* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.
Au soutien de ses prétentions, il expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, la locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considérée comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 novembre 2024.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, déclare se désister de l’ensemble de ses demandes à l’exception de celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens.
Il indique qu’un plan d’apurement a été mis en place le 23 juillet 2024, que la locataire a repris le paiement du loyer courant, qu’un versement du FSL a eu lieu pour un montant de 694,10 euros ainsi qu’un paiement le 25 novembre 2024 à hauteur de 300 euros par la locataire ce dont elle lui a justifié.
Madame [W] [J], comparant en personne, indique qu’elle respecte un plan d’apurement mis en place depuis plusieurs mois avec le bailleur à hauteur de 60 euros par mois en plus du loyer et des charges. Elle précise qu’elle a repris des études et assure actuellement sa première mission d’intérim, elle doit percevoir des revenus à ce titre dont elle ne connait pas encore le montant.
L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Il ressort des pièces de la procédure que les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur et qu’un plan d’apurement de l’arriéré locatif a été réglé après délivrance de l’assignation.
Dès lors, la demande formée par le bailleur était bien fondée au moment où l’instance a été introduite.
La procédure ayant ainsi été nécessaire pour que la situation soit régularisée, Madame [W] [J] supportera les dépens de l’instance.
En revanche, la situation économique de la défenderesse, telle que ressortissant des débats et du diagnostic social et financier, commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
DÉCLARE la demande régulière et recevable ;
CONSTATE le désistement de L’OPHEA de ses demandes principales ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [W] [J] aux dépens.
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
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