[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. AREZINA LEGENDRE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sébastien GARNIER

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WZG

N° MINUTE :
3/2024

JUGEMENT
rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son Syndic la société STARES France dont le siège social est sis [Adresse 5]
représenté par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1473

DÉFENDERESSE
S.C.I. AREZINA LEGENDRE,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 14 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WZG

La SCI AREZINA LEGENDRE est propriétaire des lots n°2, 30, 31 et 101 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré AN [Cadastre 1] SEC CI N° [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 1123/10000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la société SAS STARES FRANCE en exercice, a assigné devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris la SCI AREZINA LEGENDRE, par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– 4 478,30 euros au titre des charges de copropriété au 1er juillet 2024 ;
– 890,28 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
– 800 euros de dommages et intérêts ;
– 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par LA SCI AREZINA LEGENDRE (1123/10000ème).

A l’audience du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il souligne qu’aucun versement n’a été effectué depuis l’assignation.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI AREZINA LEGENDRE n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a transmis au tribunal l’extrait KBIS de la SCI AREZINA LEGENDRE en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré le 14 janvier 2025 jour par mise à disposition au greffe.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 2,30, 31 ET 101, indiquant la répartition des tantièmes (1123/10000èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de la SCI AREZINA LEGENDRE ;
-les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré ;
-les relevés individuels de charge pour la période du 1er février 2022 au 30 septembre 2024;
-l’historique du compte du 19 janvier 2022 au 1er juillet 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5522,04 euros décomposé en 4478,30 euros au titre des charges de copropriété et 890,28 euros au titre des frais de recouvrement) ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2020, 19 janvier 2022, 7 janvier 2023 ;
-les attestations de non-recours ;
-les mises en demeure adressées le 24 février 2022, 12 septembre 2022, 30 novembre 2022 à la SCI AREZINA LEGENDRE ;
-une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023 valant mise en demeure sur la somme de 3477,81 euros ;
-le contrat de syndic ;
-les factures de frais de gestion.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4478,30 euros portant sur la période allant du 1er février 2022 au 1er juillet 2024, incluant l’appel provisionnel du 1er juillet au 30 septembre 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 mars 2023 valant mise en demeure, à hauteur de 3477,81 euros et à compter de l’assignation du 19 août 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965  » sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;  »  » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).  »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 890,28 euros se décomposant comme suit :
– 198 euros pour l’envoi de 3 mises en demeure en date du 24 février 2022, 12 septembre 2022, 30 novembre 2022 ;
– 104,28 euros pour les frais de sommation ;
– 348 euros pour la constitution du dossier avocat ;
– 240 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé également que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Il sera également relevé que l’envoi d’autant de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
En conséquence la somme globale de 151,99 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :
-une lettre de mise en demeure pour 66 euros ;
– les frais de sommation à hauteur de 85,99 euros.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer valant mise en demeure en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI AREZINA LEGENDRE présente, de manière récurrente depuis 2,5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI AREZINA LEGENDRE à payer au syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la société SAS STARES FRANCE :
– la somme de 4478,30 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er février 2022 au 1er juillet 2024, incluant l’appel provisionnel du 1er juillet au 30 septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 28 mars 2023 valant mise en demeure, à hauteur de 3477,81 euros et à compter de l’assignation du 19 août 2024 pour le surplus ;
– la somme de 151,99 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2023 ;
– la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SCI AREZINA LEGENDRE à payer au syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ SAS STARES FRANCE, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI AREZINA LEGENDRE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 susdits par le président et le greffier susnommés.

La greffière La présidente