[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Eric CANCHEL

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/00912
N° Portalis 352J-W-B7G-CYVCP

N° MINUTE :

Assignation du :
17 Janvier 2023

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ET [Adresse 1], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE DU CHATEAU, S.A.R.L
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELARL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0937

DÉFENDERESSE

Madame [E] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/00912 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYVCP

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

JUGEMENT

– Réputé contradictoire
– En premier ressort
– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

Mme [E] [U] est propriétaire des lots n°57, 118 et 357 dans l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic la société IMMOBILIERE DU CHATEAU, a assigné, devant ce tribunal, Mme [U] aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

– condamner Mme [U] à lui payer :

*la somme de 11.774,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 juillet 2022,

* la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

– dire que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 19 juillet 2022 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputés à Mme [U],

– condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître CANCHEL dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires a établi des conclusions d’actualisation transmises à la juridiction par voie électronique le 27 mars 2024, sollicitant le paiement d’une somme de 5.634,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 juillet 2022, la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, outre les dépens et la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas justifié de la signification de ces conclusions à Mme [U], non comparante.

***

Mme [U], assignée par remise de l’assignation en l’étude de l’huissier de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 3 avril 2024 et fixée à l’audience de plaidoiries du 21 novembre 2024.

***

Par conclusions signifiées à Mme [U], par acte d’huissier de justice du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

– condamner Mme [U] à lui payer :

* la somme de 2.844,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 juillet 2022,

* la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

– dire que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 19 juillet 2022 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputés à Mme [U],

– condamner Mme [U] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître CANCHEL dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.”

En l’espèce, l’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2024. Dès lors, les demandes contenues dans les conclusions du 14 novembre 2024, distinctes de celles issues de l’assignation du 17 janvier 2023, doivent être déclarées irrecevables.

Par ailleurs, les prétentions contenues dans les conclusions adressées par voie électronique au tribunal le 27 mars 2024 ne peuvent être prises en considération, faute de justification de leur signification par commissaire de justice à Mme [U], non comparante.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut utilement examiner que l’arriéré de charges et de travaux tel qu’arrêté au 7 décembre 2022. Il ne peut prendre en compte les appels de fonds adressés postérieurement à Mme [U], lesquels sont, nécessairement, différents de ceux objets de l’acte introductif d’instance.

En revanche, et sachant qu’il n’est pas nécessaire de signifier à une partie non comparante des écritures et pièces concernant l’apurement de tout ou partie de la créance initiale, le tribunal doit prendre en considération les éléments fournis par le créancier à cet effet.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel.
Décision du 06 Février 2025
Charges de copropriété
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Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de Mme [U] sur les lots n°57, 118 et 657 de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

– les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2020, 30 juin 2021 et 16 juin 2022 approuvant les comptes des années 2019, 2020 et 2021, les budgets prévisionnels des exercices concernés, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de réfection de l’étanchéité et de végétalisation de l’[Adresse 4], de fermeture de parkings, de réfection d’une cage d’escalier, de fourniture de clarificateur sur réseau de chauffage, de désembouage dudit réseau, de réfection d’un couloir, de remplacement de boîtes aux lettres, de serrurerie, de modernisation d’un appareil simplex ou d’ascenseurs,

– les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse.

Il résulte de ces pièces et des décomptes produits aux débats (pièce n°5 et 5bis), qu’au 7 décembre 2022, Mme [U] était débitrice, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés à cette date, de la somme de 11.674,92 euros, et ce déduction faite d’une somme de 100 euros de frais du 19 juillet 2022.

Ces appels de fonds, visés à l’assignation, et les intérêts de retard qui ont pu courir depuis la mise en demeure du 19 juillet 2022, ont été réglés par des versements postérieurs successifs effectués par Mme [U] entre le 14 février 2023 et le 12 septembre 2023.

Les appels de fonds correspondant étaient justifiés. Aussi, il sera dit que Mme [U] était redevable, au 7 décembre 2022, de la somme de 11.674,92 euros et qu’elle a apuré cette dette, postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit dit que “les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 19 juillet 2022 pour le recouvrement de ses charges de copropriété” soient intégralement et uniquement imputés à Mme [U].

La demande est, à cet égard, non chiffrée et ne caractérise pas les actes déterminés dont le coût pourrait être mis par le tribunal à la charge de Mme [U]. Dès lors, cette demande imprécise sera déclarée irrecevable.

Le décompte fourni établit qu’une somme de 100 euros a été facturée au titre de la mise en demeure du 19 juillet 2022. Bien que le syndicat demandeur n’ait pas jugé utile d’individualiser cette somme, au titre de l’article 10-1 précité, elle était comprise dans le montant global sollicité dans l’assignation. Aussi, cette somme de 100 euros, du chef de la mise en demeure produite aux débats, sera, toutefois, admise. Compte tenu des versements postérieurs de Mme [U], il sera constaté que cette somme a été payée par la défenderesse.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [U] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, sachant par ailleurs que le dernier décompte fourni révèle qu’elle a procédé à des virements mensuels significatifs.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les causes de l’assignation ayant été réglées après sa délivrance, Mme [U] sera condamnée aux dépens, du chef de la seule assignation du 17 janvier 2023, qui pourront être recouvrés, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, par Maître CANCHEL.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

DIT irrecevables les conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6] postérieurement à la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2023 ;

DIT que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6] à l’égard de Mme [E] [U] était, à la date du 7 décembre 2022, de :
– 11.674,92 euros, au titre des appels de charges et de travaux, “provisions 10/2022 à 12/2022” et “appel fonds travaux 10/2022” compris,

– 100 euros, au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONSTATE que Mme [E] [U] a réglé, par des versements postérieurs, les sommes précitées et leurs intérêts ;

DIT irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires précité tendant à ce qu’il soit dit que “les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 19 juillet 2022 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputés à Mme [U]” ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [E] [U] aux dépens, du chef de la seule assignation du 17 janvier 2023, qui pourront être recouvrés par Maître CANCHEL, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Mme [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes du syndicat des copropriétaires précité ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025

Le Greffière La Présidente