Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 19 Novembre 2024
Dossier N° RG 23/03671 – N° Portalis DB3D-W-B7H-J3DC
Minute n° : 2024/299

AFFAIRE :

[D] [K], [V] [P] épouse [K] C/ Syndic. de copro. IMMEUBLE LE FLAMINDA, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER

JUGEMENT DU 19 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
En présence de Mme [F] [A], auditrice de justice
GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Septembre 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Me Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA
Me Katia VILLEVIEILLE

Délivrées le 19 Novembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [K]
Madame [V] [P] épouse [K]
demeurants ensemble [Adresse 1]
représentés par Me Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE LE FLAMINDA, représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR – ACA, avocat au barreau de NICE

D’AUTRE PART ;

FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Suivant acte authentique reçu le 6 janvier 2016 par Maître [U] [R], Notaire à [Localité 2], Madame [V] [P] épouse [K], Monsieur [D] [K] ainsi que Madame [M] [K] ont acquis la propriété d’un appartement et d’un parking, constituant les lots 59 et 75, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 1] au sein d’une copropriété dénommée « Le Flaminda ».
Lors de l’assemblée générale annuelle du 13 février 2023, les copropriétaires de l’immeuble « Le Flaminda » ont notamment adopté, à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution n°10 aux termes de laquelle les deux places « personnes à mobilité réduite visiteurs » ont été réaffectées en places « visiteurs » simple.
Les consorts [K], personnes reconnues comme handicapées, ont voté contre cette résolution.
Par acte d’huissier en date du 12 mai 2023, Madame [V] [P] épouse [K] et Monsieur [D] [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Flaminda » représenté par son syndic en exercice, l’Agence ARGENS IMMOBILIER, représenté par Monsieur [O] [H], devant le tribunal judiciaire de Draguignan en annulation de la résolution n°10, adoptée dans le cadre de l’assemblée générale annuelle du 13 février 2023.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, Madame [V] [P] épouse [K] et Monsieur [D] [K] sollicitent :
– l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale annuelle du 13 février 2023 adoptée à la majorité des membres du syndicat de copropriétaires de l’immeuble « le Flaminda » ;
– le débouté du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Flaminda », représenté par son syndic en exercice de l’ensemble de ses prétentions ;
– la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Flaminda » représenté par son syndic en exercice au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le Flaminda » représenté par son syndic en exercice, aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Katia VILLEVIEILLE.
Au soutien de leur demande en annulation de la résolution n°10, se fondant sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [K] font valoir qu’il y a eu une erreur de majorité concernant le vote. Ils soutiennent que la résolution devait être adoptée à la majorité de l’article 24 de ladite loi et non à la majorité prévue à l’article 26.
S’agissant de la suppression des places réservées « personnes à mobilité réduite », les consorts [K], se fondant sur les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L.161-1 du code de la construction et de l’habitation, font valoir que le permis de construire de l’immeuble « le flaminda » a été délivré le 5 mars 2007. Ils précisent qu’il était initialement prévu deux places « personnes à mobilité réduite » sur l’aire de stationnement de la copropriété ce qui était jusqu’à alors conforme à la législation contemporaine tendant à renforcer le droit d’accessibilité des personnes handicapées. Ils estiment que la suppression desdites places est contraire aux articles précités, applicables à l’immeuble au regard de la date du permis de construire. Ils rappellent à cet égard que depuis le 1er janvier 2007, les emplacements adaptés doivent représenter 5% du nombre de places de parking prévues pour la totalité des occupants et qu’il en est de même pour les places prévues pour les visiteurs. Ils indiquent qu’en ce sens toujours, depuis le 26 décembre 2014, il est obligatoire qu’une partie des espaces de stationnement réservées aux personnes en situation de handicap soit incluse dans les parties communes. Ils font valoir que ces places doivent être louées de manière prioritaire aux personnes handicapées titulaires d’une carte de stationnement « carte mobilité inclusions » conformément au décret du 28 avril 2017.
En réponse aux moyens adverse, les consorts [K] entendent préciser qu’il existe déjà six places dédiées aux visiteurs. Ils indiquent que la copropriété se compose de 16 emplacements privatifs pour 15 familles de copropriétaires de sorte que les places visiteurs et même celles réservées aux personnes à mobilité réduite sont souvent occupées. Les consorts [K] contestent occuper en permanence les deux places « personnes à mobilité réduite » tout comme ils nient viser le décret du 28 novembre 2017 au soutien de leurs moyens. Enfin, ils demandent que soient écartées des débats les photographies versées par le syndicat des copropriétaires en ce qu’elles n’ont aucune valeur probante.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Flaminda », représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER conclut au rejet de toutes les demandes formées par les consorts [K] et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux dépens.
Pour s’opposer à la demande en annulation de la résolution n°10, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [P] épouse [K] et Monsieur [K], qui entendent soulever en premier lieu une violation de règle de majorité, se fondent sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la majorité prévue à l’article 26, sur la base de laquelle la résolution a été adoptée prévoit une majorité renforcée. Il fait valoir à cet égard que la majorité de l’article 24 étant inférieure à celle de l’article 26, en obtenant la majorité de l’article 26 la résolution a nécessairement atteint celle de l’article 24 ce dont il en résulte que le premier moyen est inopérant.
Sur le fond, le syndicat des copropriétaires soutient que l’immeuble n’est pas assujetti aux dispositions visées par les consorts [K]. Il énonce à cet égard que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au 29 décembre 2016, date de la demande de permis de construire de l’immeuble, ne prévoyait pas de dispositions relatives aux places accessibles aux personnes handicapées, et que le décret d’application du 28 avril 2017 confirme en son article 7 que le décret ne s’applique qu’aux immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les dispositions du code de la construction et de l’habitation sur lesquelles se fondent également les demandeurs ne sont pas davantage applicables dès lors que l’article L.163-1 du code de la construction et de l’habitation vise la situation d’un bâtiment à usage d’habitation faisant l’objet de travaux ce qui n’est pas le cas de la copropriété. Il soutient que les dispositions de l’article L.162-1 du même code sont quant à elles applicables aux bâtiments nouveaux ou parties de parties de bâtiments nouvelles lors de leur construction, ce qui n’est pas le cas non plus de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires indique que l’action des consorts [K] est abusive en ce qu’ils recherchent en réalité à utiliser, à des fins personnelles et privatives, une partie commune de la copropriété tandis qu’ils possèdent deux parkings privatifs au sein même de la copropriété.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 mars 2024 par ordonnance du même jour.

Sur la demande en annulation de la résolution n°10, adoptée lors de l’assemblée générale annuelle du 13 février 2023 :
Sur la règle de majorité applicable au vote de ladite résolution
Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I (…) d) les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
L’article 26 de la même loi prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…) b) la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
En l’espèce, Madame [P] épouse [K] et Monsieur [K] font valoir que la résolution n°10 a été adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle aurait dû être votée à la majorité de l’article 24 de la même loi.
En premier lieu, il résulte des textes rappelés ci-dessus que la règle de majorité visée par le syndicat des copropriétaires pour adopter la résolution querellée est bien celle prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
En effet, l’article 24 vise le vote des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite ce qui n’est pas l’objet de la résolution n°10 qui vise à modifier la nature de places de parking faisant partie des parties communes.
Au contraire, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 vise la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
Or, la décision de réaffecter des places de stationnement « personnes à mobilité réduite visiteurs » en place de visiteurs simple entre dans cette dernière catégorie.
Enfin, et en tout état de cause, la majorité de vote visée à l’article 24 est une majorité simple tandis que la majorité prévue à l’article 26 est une majorité renforcée. Il en résulte que le vote de la résolution litigieuse a comptabilisé une majorité plus importante que celle qui est invoquée par les consorts [K].
En conséquence, le moyen pris de la violation de la règle de majorité est inopérant.
Sur la suppression des places visiteurs réservées « personnes à mobilité réduite »
Le décret n°2006-555 du 17 mai 2006 et l’arrêté du 1er août 2006 prévoient les aménagements d’accessibilité requis au sein des bâtiments d’habitation collectifs neufs.
A cet égard, depuis le 1er janvier 2007, les constructeurs ont l’obligation de prévoir, sur le nombre total de places de stationnement prévues pour les occupants, un minimum de 5 % de places adaptées aux personnes à mobilité réduite, mais sans obligation d’affectation aux parties communes. De même, s’il est prévu des places réservées aux visiteurs, au minimum 5 % d’entre elles, doivent être adaptées aux visiteurs à mobilité réduite.
En tout état de cause, les places réservées aux occupants sont des lots privatifs et l’absence de texte imposant aux copropriétés de prévoir des places de parkings visiteurs, ne garantit pas aux personnes handicapées autres que les copropriétaires ou leurs ayant droits, de pouvoir bénéficier de places adaptées.
Aussi, l’ordonnance du 26 septembre 2014 applicable aux constructions dont le permis a été accordé après le 1er janvier 2015 est venue pallier cette carence en ajoutant un II à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose désormais au règlement de copropriété de prévoir qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L. 111-7-1 du code de la construction et de l’habitation soit incluse dans les parties communes, le premier alinéa de l’article 1er du décret du 17 mars 1967 ayant été à son tour complété en ce sens par le décret du 8 novembre 2016.
Le décret d’application n° 2017-688 du 28 avril 2017 détermine les conditions et modalités selon lesquelles ces places adaptées devront être louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété et titulaire de la carte de stationnement prévu à l’article L. 241-3 3° du code de l’action sociale et des familles.
Il en résulte que désormais, pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant l’entrée en vigueur du décret, soit le 29 avril 2017, la décision de mise en location de la ou des places de stationnement adaptées dans les parties communes et la fixation des conditions de cette location.
En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que la copropriété en cause a été construite conformément à un arrêté municipal du 5 mars 2007 visant la demande de permis de construire déposée en date du 29 décembre 2006.
Les consorts [K] se fondent sur les dispositions de l’article 8 de la loi 10 juillet 1965.
D’une part, il apparait que les demandeurs ne produisent nullement le règlement de copropriété de sorte qu’aucune vérification n’est possible quant aux nombres de places initialement réservées aux visiteurs « personnes à mobilité réduite » relativement à celles qui sont prévues pour les visiteurs simples.
En outre, et en tout état de cause, la demande de permis de construire de l’immeuble « le Flaminda » a été déposée le 29 décembre 2006 ce dont il en résulte que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à cette date, ne comportait pas de mention relative aux places accessibles aux personnes handicapées.
Ce fondement est donc, au cas d’espèce, inopérant.
Les consorts visent ensuite les dispositions de l’article L.163-1 du code de la construction et de l’habitation sans que ce second fondement ne soit plus approprié dans la mesure où ce texte vise expressément la situation d’un bâtiment à usage d’habitation faisant l’objet de travaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Enfin, les dispositions de l’article L.162-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas non plus mobilisables en ce qu’elles visent l’accessibilité que doivent respecter les bâtiments nouveaux ou les parties de bâtiments nouvelles lors de leur construction, ce qui ne correspond pas à la situation de l’immeuble de la copropriété en litige.
Il n’y a pas lieu en conséquence de prononcer l’annulation de la résolution litigieuse. Madame [P] épouse [K] et Monsieur [K] seront déboutés de leur demande tendant en l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 13 février 2023.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Madame [P] épouse [K] et Monsieur [K], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que «  les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d’accorder le droit de recouvrement direct des dépens au profit de la Maître Katia VILLEVIEILLE.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Madame [P] épouse [K] et Monsieur [K] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le flaminda » représenté par son syndic en exercice, l’Agence ARGENS IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DEBOUTE Mme [V] [P] épouse [K] et Monsieur [D] [K] de leur demande tendant en l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale annuelle du 13 février 2023 ;
CONDAMNE Mme [V] [P] épouse [K] et Monsieur [D] [K] aux dépens de l’instance et accorde le droit de recouvrement direct à Maître [B] [I] ;
CONDAMNE Mme [V] [P] épouse [K] et Monsieur [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE FLAMINDA », représenté par son syndic en exercice, l’Agence ARGENS IMMOBILIER la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE Mme [V] [P] épouse [K] et Monsieur [D] [K] de leur demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à écarter exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,