[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Jean-emmanuel TOURREIL

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Paul-gabriel CHAUMANET

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00860 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z24

N° MINUTE :
5 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. PIERRES ET LUMIERES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R101

DÉFENDERESSE
Madame [U] [O], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0481
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-012988 du 25/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/00860 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z24

Madame [U] [O] est locataire d’un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, la SA Pierres et Lumières, revendiquant sa qualité de bailleur en vertu d’un bail verbal ayant pris effet le 1er août 1980, a fait délivrer à Madame [U] [O] un commandement de payer la somme de 6291,26 euros en principal, soit un total de 6451,65 euros comprenant le coût de l’acte, au titre des loyers et charges impayées selon décompte joint à l’acte et arrêté au 30 juin 2023, dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance.

Madame [U] [O] n’a pas réglé les causes du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, la SA Pierres et Lumières a fait assigner Madame [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
prononcer la résiliation du bail verbal conclu entre la SA d’HLM Pierres et Lumières et Madame [U] [O] relatif à l’appartement n° 1387 situé au [Adresse 3] ;en conséquence condamner Madame [U] [O] à quitter immédiatement cet appartement ;autoriser, passer les délais légaux, la SA Pierres et Lumières à la faire expulser ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique si besoin est ;vu l’obligation non sérieusement contestable de Madame [U] [O], la condamner à payer à la SA Pierres et Lumières la somme de 1103,66 euros représentant les loyers impayés au 11 décembre 2023, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer en date du 11 août 2023 sur 6291,26 euros, et à compter du jugement à intervenir sur le surplus ;la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges qu’elle aurait payé en cas de non résiliation du bail à compter de ladite résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [U] [O] à payer à la SA d’HLM Pierres et Lumières la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [U] [O] à tous les frais et dépens, comprenant notamment le coût du commandement d’un montant de 160,39 euros, et de la présente signification de la décision.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture par voie électronique le 29 décembre 2023.

Les parties ont été appelées à l’audience du 4 mars 2024 et renvoyée à l’audience du 29 juin 2024, puis à celle du 30 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue.

A l’audience, la SA Pierres et Lumières, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 20860,47 euros, et ajoutant s’opposer à la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement.

En réponse aux fins de non-recevoir soulevées en défense dans ses écritures, elle a fait valoir en premier lieu, s’agissant de son intérêt à agir, qu’elle justifie de sa qualité de propriétaire au regard des pièces qu’elle produit. En second lieu, elle a soutenu que sa demande tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée pour défaut de paiement des loyers était recevable dans la mesure où elle a exposé avoir régulièrement saisi la Ccapex par lettre recommandée avec avis de réception dans les délais requis, et que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de sanction en cas de saisine de celle-ci autrement que par voie électronique.

Sur le fond et aux termes de son assignation, elle expose que le bail écrit du 1er août 1980 conclu entre les parties est introuvable, mais qu’au regard de la réalité de la location et du paiement des loyers depuis l’entrée dans les lieux, il est possible de considérer qu’un bail verbal existe entre les parties. Elle estime que Madame [U] [O] n’a pas exécuté le commandement de payer dans le délai d’un mois, et que malgré diverses relances, elle n’a pas rétabli une situation pérenne. Elle précise n’avoir eu aucune information sur la saisine de la commission de surendettement.

Madame [U] [O], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites, modifiées dans ses observations orales, aux termes desquelles elle demande :
à titre principal :de juger irrecevable les demandes de la SA Pierres et Lumières pour défaut d’intérêt à agir ;subsidiairement de juger irrecevables les demandes de la SA Pierres et Lumières pour défaut de saisine valable de la Ccapex et en conséquence rejeter les demandes ;de condamner la SA Pierres et Lumières aux entiers dépens qui seront recouvrés par l’Etat comme en matière d’aide juridictionnelle ;très subsidiairement, d’accorder à Madame [U] [O] un moratoire de 18 mois à compter de la date de la décision à intervenir ;en tout état de cause, débouter la SA Pierres et Lumières de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;de dire et juger que la commandement de payer du 11 août 2023 restera à la charge de la SA Pierres et Lumières et ne sera pas inclus dans les dépens.
Dans ses observations orales, elle demande également de déclarer le commandement de payer du 11 août 2023 nul au motif qu’il vise de manière erronée un délai d’un mois.

A l’appui des fins de non-recevoir qu’elle soulève, elle fait valoir en premier lieu, sur le fondement des articles 32 et 122 du code de procédure civile, que la SA Pierres et Lumières ne justifie pas de sa qualité à agir, faute de produire le bail écrit d’une part, et d’autre part, au regard du relevé de propriété du centre des impôts fonciers la désignant comme syndic de l’immeuble et non copropriétaire. En second lieu, au visa de l’article 24 II et IV de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 152 de la loi du 27 janvier 2017, elle soutient que la simple saisine de la Ccapex par voie postale et à l’aide d’un formulaire obsolète est irrégulière, la saisine devant se faire par voie électronique dans le cadre du système Exploc.

Sur le fond, elle expose qu’elle est âgée de 74 ans, qu’elle est malade et dans une situation de précarité importante, qu’elle n’a plus aucune économie, qu’elle a été aidée par sa famille jusqu’au mois de juillet 2022, mais qu’elle est désormais totalement seule et ne perçoit plus de 400 euros par mois. Elle précise qu’elle vit dans le dénuement le plus total alors que l’appartement n’a fait l’objet d’aucune réparation par le bailleur depuis 1980, et que les services sociaux commencent seulement à la prendre en charge, alors même que cela ressortait des compétences de la SA Pierres et Lumières, et sollicite en conséquence le bénéfice de délais de paiement de 18 mois, quand bien même le paiement des loyers courants n’a pas repris, comme l’autorise l’article 1343-5 du code civil.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agirL’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 32 du code du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, si le bail n’est pas produit, le relevé de compte locataire établi par la SA Pierres et Lumières concernant Madame [U] [O], et précisant qu’elle est entrée dans les lieux le 1er août 1980, indique que le bien se trouve dans le bâtiment 1 au n° 1387 du [Adresse 3].

L’extrait de matrice cadastrale produite aux débats par la partie défenderesse et portant sur l’immeuble [Adresse 3] indique qu’en fonction des locaux considérés, les copropriétaires du [Adresse 2] sont propriétaires et la SA d’HLM Pierres et Lumières est le syndic, et que pour d’autres locaux, la SA d’HLM Pierres et Lumières est propriétaire. Le numéro de l’appartement 1387 n’est pas visible sur cet extrait, de sorte qu’il ne permet de tirer aucune conclusion quant à la qualité de propriétaire ou non de la SA Pierres et Lumières sur le bien objet du litige.

En revanche, la SA Pierres et Lumières verse une copie d’un acte notarié du 20 décembre 2021 contenant l’état descriptif de division et le règlement de copropriété concernant l’immeuble situé [Adresse 4], dans lequel il est indiqué que l’immeuble est divisé en 204 lots et que le lot n° 137, situé au 10e étage du bâtiment, depuis l’escalier 1 à gauche dans le dégagement de distribution des lots, deuxième porte droit, est constitué de l’appartement n° 1387 comprenant une entrée, un séjour avec cuisine, une chambre, une salle de bain, un WC, des rangements et une terrasse. Ce même numéro de lot 137 est mentionné dans la liste des lots pour lesquels la SA d’HLM Pierres et Lumières est désignée en qualité de propriétaire dans la feuille de présence de l’assemblée générale ordinaire du 19 décembre 2023. Ainsi, et au regard de ces éléments cohérents entre eux, la SA Pierres et Lumières apporte la preuve de sa qualité de propriétaire sur l’appartement n° 1387 loué par Madame [U] [O].

Il en résulte que la fin de non-recevoir soulevée à ce titre sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la modalité de saisine de la CCapex
Selon l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le IV du même article prévoit que IV les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, si la SA Pierres et Lumières sollicite le prononcé de la résiliation du bail, et non le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire, il n’en demeure pas moins qu’en application des textes précités, il lui revenait de saisir la Ccapex préalablement à la délivrance de son assignation par voie électronique. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que la saisine de la Ccapex doit intervenir par voie électronique par l’intermédiaire d’un système d’information dédié, la saisine de la CCapex selon une autre modalité que la voie électronique spécifiquement prévue par ce texte ne permet pas de constater que sa saisine est intervenue régulièrement. Or, la SA Pierres et Lumières produit une fiche de saisine de la Ccapex datée du 17 août 2023, qui bien que dûment remplie, a été adressée non par voie électronique, mais par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 23 août 2023 par la préfecture d’Ile-de-France. Si l’accusé de réception est signé, il n’en demeure pas moins que le texte ne permet pas de déroger à la saisine électronique.

Par conséquent, la demande tendant à prononcer la résiliation du bail en raison de l’existence d’une dette locative sera déclarée irrecevable, et les demandes subséquentes tendant à condamner la partie défenderesse à quitter les lieux, à son expulsion et à être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation seront donc nécessairement rejetées, le bail n’étant pas résilié.

Il sera néanmoins précisé que le défaut de saisine régulière de la Ccapex ne fait pas obstacle à ce que la présente juridiction statue sur la demande tendant à condamner la partie défenderesse au paiement de l’arriéré locatif, l’irrecevabilité tirée de ces textes étant limitée aux demandes tendant à prononcer la résiliation du bail ou à constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’existence d’une dette locative.

Sur la nullité ou la régularité du commandement de payer du 11 août 2023
Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :
le défaut de capacité d’ester en justice ;Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.
La mention du délai indiquée dans un commandement de payer, s’il est erroné, constitue une irrégularité de forme dans la mesure où cette irrégularité n’est pas listée parmi les irrégularités de fond affectant la validité de l’acte prévues à l’article 117 du code de procédure civile.

Pour faire déclarer le commandement de payer du 11 août 2023 nul, la partie défenderesse doit donc justifier d’un grief.

Or, elle n’en justifie d’aucun en l’espèce, la demande tendant à ce que soit prononcée la résiliation du bail ayant été déclarée irrecevable, quand bien même elle n’a pas réglé les causes du commandement de payer.

Par conséquent, la demande tendant à prononcer la nullité du commandement de payer du 11 août 2023 sera rejetée.

Sur la demande de paiement de la dette locative
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
(…)
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par la partie demanderesse que la dette locative s’élève à la somme de 20860,47 euros arrêtée au 30 septembre 2024.

En conséquence, Madame [U] [O] sera condamnée à verser à la SA Pierres et Lumières la somme de 20860,47 euros représentant les loyers impayés arrêtée au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 août 2023 sur la somme de 6291,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai pour payer la dette locative
Selon l’article 1353-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, l’arriéré locatif s’élève à une somme importante de 20860,47 euros, correspondant à une absence totale de paiement des loyers depuis deux ans, et il n’est fait état d’aucune difficultés de paiement antérieure à l’année 2022, alors que les relations contractuelles ont débuté en 1980, soit il y a plus de quarante ans.

Si Madame [U] [O] justifie avoir saisi la commission de surendettement des particuliers qui a déclaré son dossier recevable le 11 avril 2024, et a établi qu’elle ne disposait que d’une retraite de 608 euros, il n’en demeure pas moins qu’au regard de sa situation et des éléments qu’elle produit au titre de la présente instance, elle ne justifie qu’elle puisse revenir à meilleure fortune pour le paiement de sa dette dans un délai de 18 mois, et ce, d’autant plus que ses ressources ne lui permettent pas de régler les loyers courants, ni même de subvenir à ses besoins de base.

En conséquence, sa demande tendant à l’octroi de délai de paiements pour le règlement de son arriéré locatif sera rejetée.

Sur les accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [O], succombant, elle sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de la signification de l’assignation, mais auxquels n’y a pas lieu d’inclure le montant du commandement de payer du 11 août 2023, cet acte non nécessaire en l’espèce ressortant de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [U] [O] à verser à l’établissement Paris Habitat OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Madame [U] [O] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SA Pierres et Lumières ;

Déclare irrecevable la demande de la SA Pierres et Lumières tendant à prononcer la résiliation du bail verbal conclu entre la SA Pierres et Lumières et Madame [U] [O] relatif à l’appartement n° 1387 situé au [Adresse 3] ;

Rejette en conséquence les demandes tendant à condamner Madame [U] [O] à quitter les lieux, à autoriser la SA Pierres et Lumières à la faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, et à condamner Madame [U] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Rejette la demande tendant à déclarer le commandement de payer du 11 août 2023 nul ;

Condamne Madame [U] [O] à verser à la SA Pierres et Lumières la somme de 20860,47 euros représentant les loyers impayés arrêtée au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 août 2023 sur la somme de 6291,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejette la demande de délai de paiement formée par Madame [U] [O] ;

Condamne Madame [U] [O] à verser à la SA Pierres et Lumières la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame [U] [O] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, mais auxquels il n’y a pas lieu d’inclure le montant du commandement de payer du 11 août 2023 ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge