[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me KLIBANER (E1151)
Me COURMONT (PC45)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/06893

N° Portalis 352J-W-B7G-CW7UX

N° MINUTE : 4

Assignation du :
24 Mai 2022

JUGEMENT
rendu le 26 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [F] [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Thomas KLIBANER de l’A.A.R.P.I. DELANNOY & KLIBANER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1151

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RAINBOW FACTORY (RCS de Paris 484 985 288)
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Eric COURMONT de la S.E.L.A.R.L. COURMONT TOCQUEVILLE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC45

Décision du 26 Novembre 2024
18° chambre 3ème section
N° RG 22/06893 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7UX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

Par acte sous seing privé du 12 décembre 1989, Madame [O] [U], épouse [I] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. JADE INES DE SAINT-MARTIN un local, sis [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1990 moyennant un loyer principal annuel de 48.000 Francs, pour l’exercice exclusif de l’activité de « Vente de Maroquinerie – Bagagerie ; Habillement – colifichets ».

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2000, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1999, moyennant un loyer principal de 60.000 Francs.

Par jugement en date du 11 mai 2010, le tribunal de grande instance de Paris a notamment dit que le bail s’était renouvelé à compter du 1er janvier 2008 et commis un expert pour donner son avis sur les motifs de déplafonnement avancés par la bailleresse et la valeur locative des lieux à la date du 1er janvier 2008.

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2012, la S.A.R.L. JADE INES DE SAINT- MARTIN a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY.

Par jugement en date du 23 avril 2013 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris par arrêt en date du 30 septembre 2015, le même tribunal a notamment fixé à la somme annuelle de 12.430,70 euros en principal à effet du 1er janvier 2008, le loyer du bail renouvelé depuis cette date.

Par acte authentique en date du 22 juillet 2016, les consorts [I], venant aux droits de Madame [O] [U] épouse [I], décédée le 22 mars 2014, ont cédé à Monsieur [F] [D] la propriété des locaux objets du bail.

Le bail s’est prolongé par tacite reconduction.

Par acte d’huissier en date du 27 janvier 2020, Monsieur [F] [D] a délivré à la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY un congé avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2020, moyennant le versement d’un loyer annuel de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 30 septembre 2020, la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY a accepté le principe du renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2020 mais s’est opposée à la fixation du loyer au montant proposé, sollicitant un loyer annuel de 13.788 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 4 août 2022, Monsieur [F] [D] a notifié un mémoire préalable à la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY, sollicitant notamment que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 soit fixé à la somme annuelle en principal de 25.507 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit d’huissier en date du 16 septembre 2022, Monsieur [F] [D] a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 25.507 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020.

Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2021, Monsieur [F] [D] a fait délivrer à la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY un commandement d’avoir à payer la somme de 12.237,70 euros.

Par ordonnance en date du 22 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a dit qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes tendant à la condamnation de la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY au paiement des causes du commandement de payer signifié le 18 octobre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2022, Monsieur [F] [D] a assigné la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY devant la présente juridiction, aux fins de :
« – CONDAMNER la société RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [H] [D] la somme de 11 770,12 euros au titre de sa dette locative assortie des intérêts de retard au taux légal ;
– CONDAMNER la société RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [H] [D] la somme de 1 177,01 euros au titre de la clause pénale prévue au bail ;
– ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;
– CONDAMNER la société RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [H] [D] la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
– CONDAMNER la société RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [H] [D] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens y le cout du commandement de payer délivré le 18 octobre 2021. »

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 11 mai 2023, Monsieur [F] [D] demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1104, 1240, 1241, 1343-5, 1356, 2231, 2240 et 2241 du code civil,
« – DEBOUTER la société RAINBOW FACTORY de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
– DIRE ET JUGER que la société RAINBOW FACTORY n’a pas réglé à Monsieur [F] [H] [D] le solde de l’échéance locative du 1er trimestre 2020 d’un montant de 574,50 euros et celui de l’échéance du 2ème trimestre 2020 d’un montant de 2 384,67 euros ;

Décision du 26 Novembre 2024
18° chambre 3ème section
N° RG 22/06893 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7UX

– DIRE ET JUGER que la société RAINBOW FACTORY n’a pas réglé à Monsieur [F] [H] [D] les indexations de loyer exigibles entre le 22 juillet 2016 et le 30 juin 2020 d’un montant total de 2 056,77 euros;
– DIRE ET JUGER que la société RAINBOW FACTORY n’a pas réglé à Monsieur [F] [H] [D] le réajustement du dépôt de garantie d’un montant de 2 988,90 euros ;
– DIRE ET JUGER que les taxes foncières de Monsieur [F] [H] [D] au titre des locaux loués sont imputables à la société RAINBOW FACTORY ;
– DIRE ET JUGER que la société RAINBOW FACTORY n’a pas réglé à Monsieur [F] [H] [D] les taxes foncières des années 2017 à 2022 d’un montant total de 4 615,00 euros ;
– CONDAMNER la société RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [H] [D] la somme totale, arrêtée à ce jour et sauf à parfaire, de 12 614,12 euros, déduction faite du trop perçue d’un montant de 5,72 euros, au titre de sa dette locative assortie des intérêts de retard au taux légal ;
– CONDAMNER la société RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [H] [D] la somme, arrêtée à ce jour et sauf à parfaire, de 1 261,41 euros au titre de la clause pénale prévue au bail ;
– ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;
– CONDAMNER la société RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [H] [D] la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
– CONDAMNER la société RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [H] [D] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens y le cout du commandement de payer délivré le 18 octobre 2021. »

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 12 décembre 2022, la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY demande au tribunal, de :
« – débouter Monsieur [D] de toutes demandes à défaut de justificatifs non contestables,
– faire injonction à Monsieur [D] de :
* produire ses relevés bancaires sur lesquels sont perçus ou virés les loyers de la société RAINBOW FACTORY et ce depuis 2019 à ce jour,
* produire et justifier des charges de la copropriété depuis l’année 2017 à ce jour avec régularisation des charges eu égard à l’acompte charge de 165 € exigé tous les mois.
En toute hypothèse, accorder 24 mois de délais à la société RAINBOW FACTORY pour apurer toute dette locative s’il y a.
Condamner Monsieur [D] à payer à la société RAINBOW FACTORY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique initialement fixée au 12 mai 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 24 septembre 2024.

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir  » dire et juger  » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’arriéré locatif

Monsieur [F] [D] soutient que la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY est redevable de la somme de 2.959,17 euros au titre de l’arriéré de loyer, la somme de 2.056,77 au titre de l’indexation du loyer de 2016 à 2020, la somme de 2.988,90 euros au titre du complément du dépôt de garantie et la somme de 4.615 euros au titre des taxes foncières 2017 à 2022 ; qu’il communique les relevés de charges de copropriété des années 2017 à 2019 ; que les comptes des années 2020 à 2022 n’ont pas encore fait à ce jour l’objet d’une réédition par la copropriété ; que le montant de la provision annuelle est bien inférieure au montant réel et définitif que ce dernier aurait été en droit de refacturer ; qu’il n’existe donc aucun trop perçu ; que sa demande relative à l’indexation du loyer pour l’année 2016 n’est pas prescrite en ce qu’elle a été interrompue par l’effet de l’assignation en référé du 16 novembre 2021 et que la locataire a expressément reconnue sa dette notamment dans sa note en délibérée devant le juge des référé ; qu’il ne peut être tenu des tolérances passées en matière de taxe foncière qui auraient pu exister entre la locataire et son ancien bailleur ; que l’obligation prévue au bail ne peut être considérée comme éteinte.

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY soutient qu’elle a réglé le loyer ; que le bailleur lui a imputé à deux reprises la taxe foncière de 2021 ; que le bailleur ne justifie pas de la régularisation des charges ; qu’il ne justifie pas d’un arriéré locatif non contestable ; que les demandes relatives à l’indexation de loyer antérieurs à 2017 sont prescrites ; que le précédent bailleur n’avait jamais réclamé le paiement de la taxe foncière ; que la clause du bail sur la charge de la taxe foncière s’est éteinte par défaut d’usage.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur l’arriéré de loyer

Il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY n’a réglé que partiellement les 1er et 3ème trimestre 2020.

Elle n’a en effet réglé pour le 1er trimestre 2020 que la somme de 3.002, 50 euros au lieu de 3.577 euros, soit un solde restant dû de 574,50 euros et pour le 3ème trimestre 2020 la somme de 1.192,35 euros soit un solde restant dû de 2.384,67 euros.

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY indique que Monsieur [F] [D] ne justifie pas de la régularisation des charges mais n’en tire aucune conséquence et ne fait aucune demande, notamment de restitution.

Dès lors, la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY est redevable de la somme de 2.959,17 euros au titre des 1er et 3ème trimestre 2020.

Sur l’indexation du loyer

Le contrat de bail stipule à l’article intitulé « RÉVISION DES LOYERS » que « les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice trimestriel du Coût de la Construction publié par l’INSEE. L’indice de base est celui du deuxième Trimestre 1989. L’indexation ainsi prévue entraînera le réajustement du loyer ci-dessus indiqué le Premier Janvier de chaque année, suivant le dernier indice du deuxième Trimestre ».

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY ne conteste pas être redevable de l’indexation du loyer et ne conteste pas les montants sollicités par le bailleur mais soulève la prescription de la demande relative à l’indexation des loyers pour l’année 2016.

L’article 2224 du code civil s’applique aux actions exercées en vertu du contrat de bail commercial et concerne toutes les actions qui ne sont pas évoquées dans le code de commerce au chapitre des baux commerciaux. Ces actions, telles que notamment l’action en paiement des loyers commerciaux ou de leur indexation, relèvent de la prescription quinquennale de droit commun de 5 ans.

En l’espèce, l’assignation du bailleur devant le juge des référés en date du 16 novembre 2021 a interrompu le délai de prescription. Dès lors, la demande en paiement de l’indexation du loyer pour l’année 2016 n’est pas prescrite.

Ainsi, au vu des pièces versées aux débats, la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY est redevable de la somme de 2.056,77 euros au titre de l’indexation du loyer de 2016 à 2020.

Sur le réajustement du dépôt de garantie

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY ne conteste pas être redevable de la somme 2.988,90 euros au titre du réajustement du dépôt de garantie.

Sur les taxes foncières des années 2017 à 2022

Le bail stipule que le preneur est tenu de rembourser au bailleur la « contribution foncière ».

Il n’est pas contesté que la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY n’a pas réglé les taxes foncières pour les années 2017 à 2022. Les stipulations contractuelles du bail faisant loi entre les parties, il ne peut être soulevé sa non-application par le précédent bailleur, au demeurant non démontrée, pour se soustraire au paiement de charges dont il est contractuellement prévue qu’elles sont à la charge du preneur.

Ainsi, au vu des pièces versées aux débats, la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY est redevable de la somme de 4.615 euros au titre des taxes foncières 2017 à 2022.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY sera condamnée à payer à Monsieur [F] [D] la somme totale de 12.614,12 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision [2.959,17 + 2.056,77 + 2.988,90 + 4.615 – 5.72 (somme trop perçue selon le bailleur et non contestée par le preneur)].

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Monsieur [F] [D] sollicite la condamnation de la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY à lui payer la somme de 1.261,41 euros au titre de la clause pénale prévue dans le contrat de bail. Il soutient qu’il n’existe aucune raison que le tribunal modère la clause pénale.

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY s’oppose à cette demande. Elle sollicite que le tribunal ramène la clause pénale à la somme symbolique de 1 euro.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article intitulé « CLAUSE PÉNALE » qu’en « cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’Huissier, le PRENEUR devra, de plein droit, payer en sus outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’Huissier de justice, 10% du montant de la somme due pour couvrir le BAILLEUR tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme ».

Cette clause pénale est manifestement excessive en ce qu’elle n’est pas proportionnée au manquement, et sera de ce fait réduite à la somme de 100 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [F] [D] sollicite la condamnation de la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa mauvaise foi et de sa résistance abusive.

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY s’oppose à cette demande. Elle soutient que le comportement de Monsieur [F] [D] a été peu loyal à la sortie du COVID.

Selon l’article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] ne caractérise aucunement le préjudice dont il demande réparation, étant rappelé que le retard de paiement est compensé par les intérêts légaux produits par la dette ainsi que par les pénalités allouées.

En conséquence, sa demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de production de pièces

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY sollicite à titre reconventionnel que soit fait injonction à Monsieur [F] [D] de :
* produire ses relevés bancaires sur lesquels sont perçus ou virés les loyers de la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY et ce depuis 2019 à ce jour,
* produire et justifier des charges de la copropriété depuis l’année 2017 à ce jour avec régularisation des charges eu égard à l’acompte charge de 165 euros exigé tous les mois.

Monsieur [F] [D] n’a pas répondu à cette demande.

Monsieur [F] [D], ayant produit ses relevés bancaires ainsi que la répartition des charges de copropriété pour les années 2017 à 2019 et ayant précisé que les comptes des années 2020 à 2022 n’ont pas encore fait à ce jour l’objet d’une réédition par la copropriété, la demande de S.A.R.L. RAINBOW FACTORY est devenue sans objet.

Sur la demande de délais de paiement

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY sollicite des délais de paiement pour apurer la dette.

Monsieur [F] [D] s’oppose à cette demande. Il soutient qu’il lui a déjà accordé des délais de paiement qu’elle n’a pas respectés ; qu’elle fait preuve de mauvaise foi ; qu’elle n’a pas déposé ses comptes au greffe du tribunal de commerce depuis son exercice clos au 31 décembre 2008 ; qu’il a acquis les locaux en total autofinancement ; que le règlement des loyers, charges, impôts et accessoires est pour lui une nécessité afin de lui permettre de respecter ses engagements de règlement de ses échéances de remboursement auprès de sa banque.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY ne produit aux débats aucun élément comptable relatif à sa situation financière, de sorte qu’elle ne justifie pas être en capacité d’apurer la dette dans le délai sollicité.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 octobre 2021.

L’équité commande de condamner la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [D] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [D] la somme de 12.614,12 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [D] la somme de 100 euros au titre de la clause pénale,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DÉBOUTE Monsieur [F] [D] de sa demande de dommages et intérêts,

DÉCLARE sans objet la demande de la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY visant à faire injonction à Monsieur [F] [D] de produire ses relevés bancaires sur lesquels sont perçus ou virés les loyers de la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY et ce depuis 2019 à ce jour et de justifier des charges de la copropriété depuis l’année 2017 à ce jour avec régularisation des charges,

DÉBOUTE la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [D] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 octobre 2021,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Novembre 2024

Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA