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L’Essentiel : Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] sont en défaut de paiement de charges de copropriété, s’élevant à 8.911,50 euros. Après un commandement de payer en août 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par ELYOTT IMMOBILIER, a assigné les consorts [G] en juillet 2024. Bien que des documents aient été présentés pour prouver la créance, des incohérences ont été relevées. Le tribunal a souligné que les actions en recouvrement se prescrivent par cinq ans, limitant ainsi les charges réclamables. Il a ordonné la réouverture des débats pour examiner l’irrecevabilité partielle de l’action, avec une audience prévue en décembre 2024.
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Contexte de l’affaireMadame [S] [G] et Monsieur [O] [G] sont propriétaires de deux lots dans la copropriété située à [Adresse 4]. Ils doivent une somme de 8.911,50 euros au titre des charges de copropriété. Un commandement de payer a été délivré le 16 août 2023, suivi de mises en demeure. Procédure judiciaireLe syndicat des copropriétaires, représenté par la société ELYOTT IMMOBILIER, a assigné les consorts [G] le 4 juillet 2024 pour obtenir le paiement des charges impayées, ainsi que des frais de recouvrement et des dommages-intérêts pour résistance abusive. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG24/7686, et les consorts [G] ont été déclarés défaillants. Éléments de preuveLe syndicat des copropriétaires a présenté divers documents pour prouver la créance, y compris le contrat de syndic, des relevés de compte, et des procès-verbaux d’assemblée générale. Cependant, le relevé de compte ne couvrait pas la période jusqu’à la date de l’assignation, et des incohérences ont été relevées dans les montants réclamés. Questions de prescriptionLe tribunal a noté que les actions en recouvrement de créances pour charges de copropriété se prescrivent par cinq ans. Cela signifie que seules les charges impayées entre le 4 juillet 2019 et le 4 juillet 2024 peuvent être réclamées. Le syndicat des copropriétaires doit justifier de sa créance en produisant un décompte actualisé. Décision du tribunalLe tribunal a ordonné la réouverture des débats et a demandé au syndicat des copropriétaires de répondre à la question de l’irrecevabilité partielle de l’action en raison de la prescription. L’affaire a été renvoyée à une audience d’orientation prévue pour le 16 décembre 2024, avec l’obligation pour le syndicat de produire ses conclusions. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont principalement régies par la loi du 10 juillet 1965. Selon l’article 10 de cette loi, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. » De plus, l’article 14-1 précise que « les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. » Ces articles établissent clairement que chaque copropriétaire a l’obligation de contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot et des décisions prises en assemblée générale. Comment se prouve l’existence et le montant des charges dues par un copropriétaire ?L’article 1353 du Code civil stipule que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Dans le cadre des charges de copropriété, cela signifie que le syndicat des copropriétaires a la charge de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défaillant. Dans l’affaire en question, le syndicat des copropriétaires a produit plusieurs documents pour justifier sa créance, notamment : – Le contrat de syndic, Cependant, il a été noté que le décompte actualisé à la date du 30 juin 2024 n’a pas été produit, ce qui soulève des questions sur la validité de la créance. Quelles sont les conséquences de la défaillance d’un copropriétaire dans une procédure de recouvrement ?En cas de défaillance d’un copropriétaire, l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile stipule que « lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Cela signifie que même si le copropriétaire ne se présente pas, le juge doit examiner la demande du syndicat des copropriétaires pour s’assurer qu’elle est fondée sur des éléments de preuve suffisants et qu’elle respecte les règles de droit. Dans le cas présent, le juge a constaté des irrégularités dans la demande, notamment en ce qui concerne la prescription des créances. En effet, les actions en recouvrement de créances au titre des charges de copropriété se prescrivent par 5 ans depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN. Ainsi, le juge a décidé de rouvrir les débats pour permettre au syndicat de justifier de sa créance et de répondre à la question de la prescription. Quelles sont les implications de la prescription des créances en matière de charges de copropriété ?La prescription des créances en matière de charges de copropriété est régie par la loi ELAN, qui a introduit un délai de prescription de 5 ans. Cela signifie que toute action en recouvrement de charges impayées ne peut porter que sur les créances échues dans les 5 années précédant l’introduction de l’action. Dans l’affaire en question, cela implique que le syndicat des copropriétaires ne peut demander le recouvrement que pour les charges impayées entre le 4 juillet 2019 et le 4 juillet 2024. Le juge a donc souligné que le syndicat doit justifier de sa créance en produisant un décompte actualisé à la date du 30 juin 2024 et en répondant à la question de la prescription d’une partie de la créance mise dans le débat. Cette situation met en lumière l’importance pour les syndicats de copropriété de tenir des comptes précis et à jour pour éviter des complications lors des procédures de recouvrement. |
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 25 NOVEMBRE 2024
Enrôlement : N° RG 24/07686 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43HZ
AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL DEFENZ)
C/ Mme [S] [G], M. [O] [G]
Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire
Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024
Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER
immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro B 839 431 996
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
Madame [S] [G]
née le 1er janvier 1974 en TUNISIE
demeurant [Adresse 2]
défaillante
Monsieur [O] [G]
né le 2 septembre 1969 en TUNISIE
demeurant [Adresse 2]
défaillant
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] sont propriétaires d’un bien immobilier constituant le lot 801 au sein de la copropriété [Adresse 4]. Ils sont également propriétaires du lot 711.
Ces derniers sont débiteurs au titre des charges de copropriété de la somme de 8911,50 euros.
Un commandement de payer leur a été délivré par commissaire de justice le 16 août 2023 ainsi que des mises en demeure.
Par assignation en date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, a attrait Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] aux fins de :
Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 1240 du code civil,
Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 8.911,50 euros, au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023
Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 3.963,83 euros, au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance,
Prononcer la capitalisation des intérêts,
Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1.500 euros, au titre de la résistance abusive,
Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] aux entiers dépens de l’instance.
La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/7686.
Un procès-verbal de vaines recherches (article 659 du code de procédure civile) a été dressé pour Madame [G], ainsi que pour Monsieur [G] au dernier domicile de ces derniers.
Les consorts [G] sont défaillants.
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La procédure a été clôturée le 23 septembre 2024. Le demandeur a déposé son dossier de plaidoirie le 27 septembre 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.
En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande au titre des charges impayées :
En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.
Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.
Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande notamment, le contrat de syndic, le relevé de propriété des consorts [G] pour les lots 711 et 801 ; le relevé de compte récapitulant les sommes dues depuis le 1er octobre 2018 et jusqu’au 2024 ; le commandement de payer en date du 16 août 2023 ; les grands livres du 1er octobre 2018 au 8 mars 2021 ; les appels de fonds pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 ; le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 20 juillet 2022, du 19 juin 2023 ; le règlement de copropriété du 30 janvier 1967 ; les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024.
L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit qu’un relevé de compte allant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2023. A cette date le montant dû (frais nécessaires au recouvrement inclus) est de 10.328,24 euros.
Il est regrettable de constater que le décompte actualisé à la date du 30 juin 2024 n’est pas produit. Seuls sont produits les appels de fonds pour l’année 2024 qui sont insuffisants pour établir la créance.
Force est de constater qu’entre la somme réclamée (frais nécessaires au recouvrement inclus) au dispositif de l’assignation (12.875,33 euros), et le montant figurant au solde débiteur de l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 30 juin 2024 (12.595,33 euros), il y a un écart de 280 euros non justifié.
En outre, il sera rappelé au syndicat des copropriétaires, qu’en l’absence de défendeur, le juge doit vérifier la recevabilité de son action.
Or, il convient de rappeler à ce dernier que les actions en recouvrement de créances au titre des charges de copropriété se prescrivent par 5 ans depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN.
Ainsi, cela implique qu’une action introduite après le 25 novembre 2023 (date entrée en vigueur de la loi ELAN) ne peut plus porter que sur les charges impayées pendant 5 ans, c’est-à-dire si on l’applique à la présente procédure, qu’il n’est possible de demander le recouvrement des charges impayées que pour la période s’étalant entre le 4 juillet 2019 et le 4 juillet 2024.
Cela implique par ailleurs, qu’il n’est pas possible de reprendre dans le décompte, à la date du 4 juillet 2019, la créance antérieure.
En conséquence, et en l’état de ce problème de prescription, il apparaît nécessaire de rouvrir les débats.
Il est demandé au syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en produisant un décompte individuel actualisé à la date du 30 juin 2024 et de répondre à la question juridique de la prescription d’une partie de la créance mise dans le débat.
L’affaire est donc renvoyée à la mise en état du 2024.
Statuant en premier ressort, par application de la procédure sans audience, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal ;
Ordonne la réouverture des débats,
Demande au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de répondre à la cause d’irrecevabilité partielle de l’action en recouvrement de la créance tirée de la prescription,
Demande au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de produire un décompte actualisé au 30 juin 2024.
Renvoie l’affaire à l’audience d’orientation du 16 décembre 2024 à 10h à charge pour le syndicat des copropriétaires de produire à cette audience ses conclusions signifiées aux défendeurs afin qu’elles soient recevables et ce même si ces derniers ont fait l’objet d’un Procès-verbal de recherches infructueuses.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINT-CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
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