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N° RG 22/03768 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N23B
Pôle Civil section 2

Date : 26 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [X], [E] [V] épouse [J]
née le 15 Juin 1963 à [Localité 7] (BELGIQUE),
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [I] [P], [Y] [R]
né le 05 Mars 1981 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 4]

Madame [U] [L]
née le 16 Novembre 1984 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Michèle MONTEIL

Juges : Magali ESTEVE
Cécilia FINA-ARSON

assistées de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Septembre 2024 au cours de laquelle Cécilia FINA-ARSON a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 26 Novembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Novembre 2024

Par acte notarié du 17 décembre 2019, Madame [X] [V] épouse [J] a acquis auprès de Monsieur [I] [R] et Madame [U] [L], une maison à usage d’habitation avec terrain attenant, située [Adresse 1], pour un prix de 275.000 euros.

Madame [X] [V] épouse [J] a fait réaliser un rapport d’expertise amiable le 21 juillet 2020 qui a relevé deux désordres : la présence d’eau dans le vide sanitaire et la présence d’humidité sur les murs du garage.

Après actes de commissaires de justice des 05 et 08 mars 2021, par ordonnance de référé du 29 avril 2021, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [M] [F] pour y procéder.

Par ordonnance du 25 novembre 2021, le juge des référés a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à Madame [Z] [B], constructeur de l’ouvrage et vendeur des défendeurs.

L’expert a déposé son rapport le 30 mai 2022 aux termes duquel il a constaté les deux mêmes désordres.

***

Par actes de commissaire de justice délivrés selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile à Madame [U] [L] le 02 septembre 2022 et à domicile le 31 août 2022 à Monsieur [I] [R], Madame [X] [V] épouse [J] les a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, notamment aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 23.712 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux préconisés par l’expert judiciaire, principalement sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement sur celui du dol.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2024, Madame [X] [V] épouse [J] sollicite notamment :
– à titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la condamnation solidaire des défendeurs à lui restituer la somme de 18.712 euros en diminution du prix de vente, outre leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
– à titre subsidiaire, sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 23.712 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux préconisés par l’expert dans son rapport,
– à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement du dol, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 23.712 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux préconisés par l’expert dans son rapport,
– en tout état de cause, le rejet de leurs demandes, leur condamnation solidaire aux dépens de la présente instance et de celle en référé ainsi qu’aux frais d’expertise et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, Monsieur [I] [R] et Madame [U] [L] sollicitent quant à eux :
– le rejet de toutes les demandes de Madame [X] [V] épouse [J],
– à titre reconventionnel, sa condamnation à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– sa condamnation aux dépens et leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– que l’exécution provisoire soit écartée.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 10 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 24 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

Sur la demande principale de diminution du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est constant que la charge de la preuve des éléments constitutifs d’un vice caché repose sur l’acquéreur.

Les deux articles suivants précisent que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents mais qu’il est tenu des vices dès lors qu’ils sont cachés, même s’il ne les connaissait pas, sauf s’il a stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie. Lorsque cette stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés par le vendeur existe, il est constant que l’acquéreur doit établir la mauvaise foi du vendeur.

Les articles 1644 à 1646 du Code civil disposent que l’acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. S’il les ignorait, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser les frais occasionnés par la vente.

Ainsi, il convient d’examiner l’existence d’un vice puis, si nécessaire, d’en déterminer le caractère apparent ou non.

Sur l’existence d’un vice, il faut donc que la chose ait un défaut et que ce défaut rende la chose impropre à son usage, c’est-à-dire qu’il revête une certaine gravité. Ce défaut doit par ailleurs être caché et antérieur ou concomitant à la vente.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé le 30 mai 2022 que la présence d’eau dans le vide-sanitaire n’est pas contestable mais qu’elle « est tout à fait acceptable, les murs périphériques n’étant pas réputés étanches. Ce phénomène ne constitue pas une malfaçon ». Concernant l’humidité dans le garage, l’expert explique que l’eau ruisselle le long des murs et est récupérée par la cunette réalisée par Monsieur [I] [R] mais que « ce phénomène est directement lié à la présence d’eau dans le vide-sanitaire, laquelle n’a d’autre moyen pour s’évacuer que de ressortir à travers les murs du garage situé en contrebas ».

Sur l’éventuelle gravité de ces défauts, l’expert écrit que « la présence d’eau dans le vide-sanitaire n’affecte en rien l’habitabilité de la villa. Il n’y a pas d’impropriété à destination. Ce phénomène ne nous paraît pas remettre en cause la valeur de la villa ». Concernant le garage, il rappelle qu’une certaine humidité dans un garage (40% sur le mur nord, 22% sur le mur ouest et 12% sur le mur est relevés), dont la destination est le stationnement des véhicules, est tout à fait admise par le DTU, l’étanchéité des parois n’étant pas obligatoire. Il conclut ainsi que « le ruissellement d’eau sur 2 des murs du garage ne rend pas ce local impropre à sa destination. Ce défaut ne nous paraît pas apporter de moins-value au prix de la maison dans la mesure où il est possible d’y stationner et une cunette a été réalisée au pied des murs concernés, évitant ainsi que le garage soit inondé ». Il ajoute que le stockage est impossible contre les murs d’effets sensibles à l’humidité.

Par conséquent, s’agissant du vide-sanitaire, la présence d’eau en période de pluie n’affecte pas l’habitabilité de la maison de sorte qu’il n’y a ni impropriété à destination, ni diminution de l’usage de la chose. S’il y a bien un défaut, il ne revêt donc pas la gravité nécessaire au sens de l’article 1641 du Code civil pour permettre de poursuivre son examen au titre de la garantie des vices cachés.

S’agissant du garage, s’il existe bien une certaine humidité, elle est admise par le DTU et canalisée en l’espèce par une cunette en pied des murs du garage qui recueille l’eau ruisselant sur les murs, empêchant au garage de s’inonder. Un garage a pour destination le stationnement de véhicule, qui n’est dès lors pas impactée. Sur la fonction de lieu de stockage d’un garage, elle est certes courante mais ne saurait être considérée comme la destination principale, d’autant qu’en l’espèce les murs n’ont fait l’objet d’aucun dispositif d’étanchéité. Au surplus, même en considérant l’impossibilité de stockage, uniquement d’objets sensibles à l’humidité, comme une diminution de l’usage du garage, Madame [X] [V] épouse [J] n’établit pas que cette diminution l’aurait conduite à ne pas acquérir la maison ou à l’acquérir à un moindre prix. Ainsi le défaut relatif au garage ne revêt pas non plus la gravité nécessaire pour poursuivre son examen au titre de la garantie des vices cachés.

Madame [X] [V] épouse [J] sera donc déboutée de sa demande principale en réduction du prix et de la demande subséquente de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’obligation de délivrance conforme

L’article 1604 du Code civil énonce que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Selon l’article 6 du Code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et conformément à l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à la stipulation de l’acte de vente et la preuve de la non-conformité à la commande du bien livré incombe à l’acquéreur qui soulève cette exception.

En l’espèce, l’acte de vente signé le 17 décembre 2019 entre les parties ne prévoit aucune stipulation spécifique concernant le vide-sanitaire ou la destination de stockage du garage.

Ainsi la demande d’indemnisation de Madame [X] [V] épouse [J] sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts sur le fondement du dol

L’article 1137 du Code civil énonce que le dol est le fait, pour un contractant, d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou en dissimulant de manière intentionnelle à l’autre contractant une information dont il sait le caractère déterminant pour lui.

Aux termes de l’article 1139 du même code, l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

En l’espèce, Madame [X] [V] épouse [J] évoque à titre de manœuvres ou de mensonges de la part de Monsieur [I] [R] et Madame [U] [L] le fait que les murs du garage aient été peints. Cela n’est pas contesté, le garage a bien été peint peu de temps avant la vente mais cela ne saurait suffire à caractériser une manœuvre au sens de l’article 1137, la volonté des vendeurs de vicier le consentement de Madame [X] [V] épouse [J] n’étant pas établie. En effet, l’expert indique qu’il est seulement « possible » que la mise en peinture l’ait empêché de constater l’infiltration au travers des murs du garage car elle n’est pas une professionnelle du bâtiment. Sur la photographie des murs présente en page 17 du rapport d’expertise, les traces d’humidité sont visibles alors même que les murs sont peints.

La demanderesse sera donc également déboutée de sa demande d’indemnisation sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, la demande de Monsieur [I] [R] et Madame [U] [L] tendant au paiement de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de faute établie de la part de Madame [X] [V] épouse [J].

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Madame [X] [V] épouse [J], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions. Les demandes des parties sur ce fondement seront donc rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [X] [V] épouse [J] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE Monsieur [I] [R] et Madame [U] [L] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [X] [V] épouse [J] aux dépens,

DEBOUTE Madame [X] [V] épouse [J] et Monsieur [I] [R] et Madame [U] [L] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 26 novembre 2024, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Michèle MONTEIL