Madame [K] [H] était propriétaire d’une parcelle cadastrée sur laquelle se trouvait une maison. Après une déclaration d’intention d’aliéner, le président de [Localité 11] Métropole a exercé son droit de préemption pour un projet d’aménagement. Le 21 avril 2021, la métropole a acquis le bien pour 1 million d’euros. En mars 2023, elle a proposé à Madame [H] d’exercer son droit de rétrocession, mais celle-ci a renoncé. En janvier 2024, la société Station Routière du Sud-Ouest a souhaité exercer son droit de priorité, proposant un prix jugé inacceptable, entraînant une saisine du juge de l’expropriation.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la procédure de rétrocession d’un bien préempté selon le code de l’urbanisme ?

La procédure de rétrocession d’un bien préempté est régie par les articles L. 213-11 et R. 213-20 du code de l’urbanisme.

L’article L. 213-11 stipule que si le titulaire du droit de préemption décide d’aliéner le bien acquis par préemption dans un délai de 5 ans suivant cette acquisition, il doit en informer l’ancien propriétaire et lui proposer l’acquisition de ce bien en priorité.

En cas de renonciation de l’ancien propriétaire, le titulaire du droit de préemption doit alors proposer l’acquisition à celui qui avait l’intention d’acquérir le bien.

Si aucun accord n’est trouvé, le prix d’acquisition est fixé comme en matière d’expropriation, sous certaines réserves.

L’article R. 213-20 précise que le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, et que la date de référence pour l’évaluation est celle à laquelle le dernier acte public modifiant le PLU est devenu opposable.

Comment est déterminée la date de référence pour l’évaluation d’un bien préempté ?

La date de référence pour l’évaluation d’un bien préempté est déterminée par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme.

Cet article précise que la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU, modifiant la zone dans laquelle est situé le bien, a été rendue opposable aux tiers.

Dans le cas présent, la date de référence a été fixée au 24 février 2017, date à laquelle le PLU de [Localité 11] Métropole a été approuvé et est devenu opposable.

Cette date est déterminante car elle détermine l’évaluation du bien en fonction de son usage effectif à cette date, ainsi que des règles d’urbanisme en vigueur.

Quelles sont les conditions pour qu’un terrain soit qualifié de terrain à bâtir selon le code de l’expropriation ?

Les conditions pour qu’un terrain soit qualifié de terrain à bâtir sont énoncées dans les articles L. 322-2 à L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Ces articles stipulent que pour qu’un terrain soit considéré comme constructible, il doit remplir deux conditions cumulatives :

1. Être situé dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme.
2. Être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, etc.

Si ces conditions ne sont pas remplies à la date de référence, le terrain est évalué en fonction de son usage effectif.

Dans le cas présent, la qualification de terrain à bâtir n’est pas contestée, le bien étant situé dans une zone constructible et ayant été utilisé comme maison d’habitation.

Comment est fixé le prix d’acquisition d’un bien préempté ?

Le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé en application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation.

Ces articles stipulent que le prix est déterminé en fonction de la consistance du bien à la date du jugement et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

En l’espèce, le prix doit tenir compte de l’état actuel du bien, de son usage effectif, ainsi que des conditions du marché immobilier local.

La méthode d’évaluation par comparaison est généralement privilégiée, mais elle doit s’appuyer sur des termes de comparaison pertinents, situés dans un espace géographique proche et ayant des caractéristiques similaires.

Quels sont les critères à prendre en compte pour l’évaluation d’un bien immobilier en matière d’expropriation ?

L’évaluation d’un bien immobilier en matière d’expropriation doit prendre en compte plusieurs critères, notamment :

1. **L’état du bien** : L’état général du bâtiment, les travaux nécessaires, et l’usage effectif à la date de référence.
2. **Les caractéristiques du bien** : La superficie, la localisation, et les dépendances éventuelles.
3. **Le marché immobilier local** : Les prix des biens similaires dans la même zone géographique et à des dates proches de l’évaluation.

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation précise que le prix doit être fixé en fonction de la consistance du bien à la date du jugement et de son usage effectif.

Il est essentiel que les termes de comparaison soient pertinents et reflètent la réalité du marché pour garantir une évaluation juste et équitable.