Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] sont en défaut de paiement de charges de copropriété, s’élevant à 8.911,50 euros. Après un commandement de payer en août 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par ELYOTT IMMOBILIER, a assigné les consorts [G] en juillet 2024. Bien que plusieurs documents aient été fournis pour justifier la créance, des incohérences ont été notées. Le juge a rappelé que les actions en recouvrement se prescrivent par cinq ans, limitant ainsi les charges réclamables. Le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour examiner l’irrecevabilité partielle de l’action, avec une audience prévue en décembre 2024.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont principalement régies par la loi du 10 juillet 1965, notamment par ses articles 10 et 14.

L’article 10 stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. »

De plus, l’article 14 précise que :

« Les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. »

Ces articles établissent clairement que chaque copropriétaire doit contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot et que cette obligation est conditionnée par l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

Comment se prouve l’existence et le montant des charges dues par un copropriétaire ?

La preuve de l’existence et du montant des charges dues par un copropriétaire incombe au syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 1353 du Code civil.

Cet article dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Ainsi, dans le cadre d’une action en recouvrement de charges, le syndicat doit produire des éléments de preuve tels que :

– Le contrat de syndic,
– Le relevé de propriété des copropriétaires,
– Les relevés de compte récapitulant les sommes dues,
– Les procès-verbaux des assemblées générales,
– Les appels de fonds.

Dans l’affaire en question, le syndicat a produit plusieurs documents, mais il a été noté qu’il manquait un décompte actualisé à la date du 30 juin 2024, ce qui pourrait affecter la recevabilité de sa demande.

Quelles sont les conséquences de la défaillance d’un défendeur dans une procédure de recouvrement ?

La défaillance d’un défendeur dans une procédure de recouvrement a des conséquences sur la manière dont le juge examine la demande. Selon l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le juge doit s’assurer que la demande du demandeur est conforme aux exigences légales et qu’elle repose sur des éléments de preuve suffisants.

Dans le cas présent, le juge a souligné la nécessité de vérifier la recevabilité de l’action, notamment en ce qui concerne la prescription des créances, ce qui a conduit à la réouverture des débats.

Quelles sont les règles de prescription applicables aux actions en recouvrement de charges de copropriété ?

Les règles de prescription applicables aux actions en recouvrement de charges de copropriété ont été modifiées par la loi ELAN. Selon cette loi, les actions en recouvrement de créances au titre des charges de copropriété se prescrivent par cinq ans.

Cela signifie que, comme l’indique le jugement, une action introduite après le 25 novembre 2023 ne peut porter que sur les charges impayées pendant les cinq années précédentes, soit entre le 4 juillet 2019 et le 4 juillet 2024.

Il est donc crucial pour le syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en produisant un décompte qui respecte cette période de prescription, sans inclure les créances antérieures à cette date.